可能ですか??建物解体による強制退去について|お悩み大家さん

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可能ですか??建物解体による強制退去について 
相談日時:2011/03/26
(Q&A No.958 地域:) 回答数:3件
219
Q.yamada beanさん
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NO.00001108
yamada bean
yamada beanさん
悲しい
回答数:3件


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遠方に賃貸不動産(戸建)を保有しております。かなり老朽化しており、地震による倒壊の不安もあるので解体を考えております。借主に退去してもらう方法を教えてください。

現状を整理すると以下のとおりです。

・ かなり老朽化しているが築何年かは不明。恐らく50年程度かと思われる。
・ 20年程度前に知人を通して賃貸に出したものであり、賃貸にあたっては不動産管理会社などは通していない。
・ 当時、書面の賃貸契約書等は締結しないまま賃貸に出していた。
・ 賃貸契約書が存在しない状態が不安だったので、5年程前に書面にて賃貸契約を取り交わしている。(期間は2年)
・ 書面の契約書締結時に、「解体する予定なので更新はしない」ということを伝えてある。
・ 2年の契約期間が終了しているが、借主は退去するつもりはなく居住中。

その後、再三に渡り退去するよう伝えているが進展なし。
借主は「いい物件がみつからない」といっているが、実際には物件探しは行っていない状態。

【質問事項】
1. 現状、賃貸契約書も期限が切れている状況ですが、記載内容の効力は有効でしょうか?
2. これから最短で退去してもらうにあたってはどうしたらいいですか?賃貸契約書には、「貸主からの通知は6ヶ月前」と記載してあります。
3. 賃貸契約書の期限切れの状態のままでいいのかわからないので、新たな期間を設定した賃貸契約書を郵送済ですが、指定の期日を過ぎても返送されてきません。遠方にいるため、再三電話にて連絡を取ろうとしてますが、「出ていくつもりもないため話をしたくない」模様であり、最近は着信拒否もしくは居留守と使われております。出ていくつもりがない理由としては、家賃が20年前のままであり格安であることだと思われます。また定職に就いていないため仲介業者を通しての賃貸契約には審査が下りないことを自覚している感があります。
4. 家賃の不払の状況にはなっておりませんが、家賃の支払期日を守られたことはありません。督促することにより2週間~1か月遅れで振込まれます。ただし、契約書には「賃料支払期限を3回遅延した場合は契約解除可能」との記載があります。契約違反を理由に退去を迫れますか?
5. 借主にて火災保険に加入するよう賃貸契約書に記載がありますが、保険料を払いたくないらしく「未加入」です。これも賃貸契約に違反している状態です。もし火の不始末など何か問題を起こした場合、どうなりますか?
6. 遠距離であるので、居留守・着信拒否を使われてはなかなか物事が進展しません。地元の不動産業者を賃貸の仲介業者として新たに設定して任せた方がいいでしょうか?

回答よろしくお願い致します。

こちらの内容は、2011/03/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/03/26

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>1. 現状、賃貸契約書も期限が切れている状況ですが、記載内容の効力は有効でしょうか?

基本的に契約書の書き換えを行っていない場合でも、貸主・借主の申し出がない場合…
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A.
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NO.2450
回答日時:2011/03/27

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老朽化 退去 物件 裁判 裁判所 弁護士 相談 質問 問題 判例 内容

質問の内容にお答えする代わりに、
少しお話します。

老朽化による退去の問題ですが、
非常に微妙です。

こちらから話しを進めてスムーズに行けば良いですが、
今のところ詰まっている状態ですね。

もしこのまま老朽化による退去が進まない場合、
裁判されるのでしょうか?

そうなった場合に、もし相手が壊すより補強すればまだ住めるのでは?
と言い出した場合、裁判所の判断にゆだねる他ありません。

物件の状況も詳しく解かりませんので、
どうなるかも解かりません。

但し、過去の判例で50年に満たなかった物件の老朽化の退去は認められず、
反対に補強を命じられた判例が存在します。

一度、その辺を踏まえて弁護士さんに相談を先にしておいた方が良いと思いますよ。

こちらの内容は、2011/03/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/03/29

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お客様の質問に沿ってご回答申し上げます。

>【質問事項】
>1. 現状、賃貸契約書も期限が切れている状況ですが、記載内容の効力は有効でしょうか?
定期借家契約での締結ではないように判断できます(すなわち普通借家契約)。
そのため貸主からの退去請求は正当事由が必要となるため、入居者からの解約の意思表示(または債務不履行)が無い限りは法定更新され現在も賃貸借契約は有効と判断できます。

>2. これから最短で退去してもらうにあたってはどうしたらいいですか?賃貸契約書には、「貸
>主からの通知は6ヶ月前」と記載してあります。
建物の維持には補修が困難(建替え以外にない)ということでしたら、合法的に立ち退き費用を支払うことで退去をお願いすることも可能ですが、現状では建物がそこまで深刻な事態ではないようですので”入居者に退去をお願いする”という範囲にとどまると思います。
すなわち金銭的な条件を中心に交渉せざるを得ないということになります。

>3. 賃貸契約書の期限切れの状態のままでいいのかわからないので、新たな期間を設定した賃貸
>契約書を郵送済ですが、指定の期日を過ぎても返送されてきません。遠方にいるため、再三電
>話にて連絡を取ろうとしてますが、「出ていくつもりもないため話をしたくない」模様であ
>り、最近は着信拒否もしくは居留守と使われております。出ていくつもりがない理由として
>は、家賃が20年前のままであり格安であることだと思われます。また定職に就いていないため
>仲介業者を通しての賃貸契約には審査が下りないことを自覚している感があります。
周辺相場より賃料が安いようでしたら、賃料増額請求を行うこともひとつの方法です。

>4. 家賃の不払の状況にはなっておりませんが、家賃の支払期日を守られたことはありません。
>督促することにより2週間~1か月遅れで振込まれます。ただし、契約書には「賃料支払期限を3
>回遅延した場合は契約解除可能」との記載があります。契約違反を理由に退去を迫れますか?
契約解除は3ヵ月分の滞納が一つの目安でしょう。
今の支払状況で契約解除は困難ですが、毎回遅れるようでしたら延滞利息をつけて請求すべきでしょう。加えて連帯保証人にも請求したらいかがでしょうか。

>5. 借主にて火災保険に加入するよう賃貸契約書に記載がありますが、保険料を払いたくないら
>しく「未加入」です。これも賃貸契約に違反している状態です。もし火の不始末など何か問題
>を起こした場合、どうなりますか?
借主の責任となります。
ただ保険未加入を理由に契約を解除することは困難でしょう。

>6. 遠距離であるので、居留守・着信拒否を使われてはなかなか物事が進展しません。地元の
>不動産業者を賃貸の仲介業者として新たに設定して任せた方がいいでしょうか?
できれば現地を見てもらえるところに任せた方がいいでしょう。
ただ、立退きを前提に考える場合は弁護士にその旨ご相談なさることをお勧めいたします。

こちらの内容は、2011/03/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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