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口頭契約違反で損害賠償や賃料保障などは請求可能?

解決済み 回答数:2件
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お世話になります。

 現在、私有の一軒家の賃貸契約を法人と結んでおります。

同契約締結時、法人の社員である入居者からから「賃料の減額」を求められました。
当方は、「契約が長期に至るのであれば検討する」と伝えたところ、入居期間は、口頭で6年、最低でも4年、仲介業者を経由したメールでは、4~5年との回答を得ました。

当方は、
(1)本契約につき、双方、信頼関係の構築に努める。
(2)信頼関係構築の下、契約期間の最大限の延長に配慮する。
なお、(法人側の)会社組織運営に鑑み、真摯協定は書面による確認を要しない。
と、希望を付し、入居者と賃料1万円の減額に合意しました。
 後日、同物件の設備されていた空調器3台の撤去を要請されたことから、同契約が長期に渡ること、並びに真摯協定に基づき、当方の費用負担にてこれを承諾しました。
 このほか、修繕の依頼(30万円相当)を受けたものは、即時対応しました。 
 
 ところが、契約から11カ月後、FAXにて突然の解約申込(入居者が家を購入するため)が通知されました。

 契約時仲介業者からは、「例え口頭であっても契約は成立します。」と言われたこともあり、長期契約になることと、すっかり安心していましたが、この様な解約申込通知は、成立するのでしょうか?(受け入れなければいけないのでしょうか?)

 また、損害賠償や賃料保障などは請求出来るのでしょうか?

 宜しくご教授の程、お願い申し上げます。
こちらの内容は、2011/03/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2011/03/10

たとえ入居期間を長期間定めても中途解約条項がある限りそれに従うことになります。
お客様が先方の要望を受け入れる際に「中途解約の場合は○○万円を貸主に支払う」などの取り交わしがあればそのペ…

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【お礼】
 早々のご回答、ありがとうございました。

 真摯協定など、一法人には無関係と言うことがよく分かりました。

 契約書と言う書証は残っていないのですが、メールの記録は残っていますし、また、仲介業者も証明すると言ってくれております。
 
 ご教授のあった「ペナルティー」条項はありませんが、上記のメール・証明では、証拠として、損害請求は出来ないのでしょうか?

 それなりの覚悟は出来ました。
丁寧なご回答、ありがとうございました。

 御社の様な企業に仲介をお願いすべきでした。
さすらいのゴリ
【コメント】
確かにメールは証拠の一つにはなると思います(法廷での有効性は定かではありませんが)。
その内容にペナルティーの内容はないとしても、「延長した満期まで入居をし続ける」という入居者の意思表示が読み取れれば、何らかの請求はできるかもしれません。
入居者に”後ろめたさ”があればお互いに歩み寄れるのではないかと感じております。
山京ビル(株)
【お礼】
再度のご回答、ありがとうございます。
災害派遣の為お礼が遅くなりましたこと、お詫び申し上げます。

現在、交渉を継続しておりますが、当方のメールを提示の上説明しても「メールは仲介業者と私の間の話しで、当社に関係なし・書面以外の契約はありえない」「お前は何者だ、契約の知識はあるのか」の勢いです。

どうやら法人は、居住者が契約の際行った(口頭契約)ことの調査をする気はなく「何も聞いていない」の一点張り。
ただ一点、社員の教育及び管理ができていなかったことについて、お詫びがありました。

間もなく、直接交渉が始まります。

進展あれば、ご報告致します。
商法の大原則である、「信義原則」は法人には無関係の様です。


丁寧なご回答、ありがとうございました。
さすらいのゴリ
【お礼】
進展がありましたので、ご報告致します。

交渉を継続する中で、当方に立証義務があるとは考えておりませんが、スムーズに事が運べばと思い色々調べました。

結果、共同仲介業者なるものが介在しており、仲介業者→共同仲介業者→入居者→法人の間で、契約根拠となる「メール・メモ・(記憶)」が一切ありませんでした。
完全な負け戦です。

特に酷いのは、仲介業者→共同仲介業者 間で、言ってることが日によって変わります。
共同仲介業者→入居者 間では、まったく記憶にない。推測の話で・・・ ばかりです。

法人に対する主張・請求は諦めました。

ご回答、ありがとうございました。
さすらいのゴリ
【コメント】
今回の経験は必ず今後に活かされると思います。
また客観的にご覧になることで見方も変わるかもしれません。
山京ビル(株)
こちらの内容は、2011/03/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
回答日時:2011/03/11

拝見しましたが、
残念ながら、口約束では証拠が必要になります。

↑でのコメントを拝見しまして、メールがあるとの記述を見受けましたので、
そのメールは証拠になります。
近年の他の事件でもメールの内容は重要な証拠の一部として認識されていることは
お判りかと思います。

例を上げると『相撲協会』の問題ですね。

ただし、一点だけ確認ですが、
そのメールは法人からのメールでしょうか?
入居者からのメールであれば、法人の知らぬところで
勝手に話をしたことなので知らないと反論されるでしょう。

契約上、中途解約は別段の取り決めが無い限りはできるものです。

以上の事から、
メールの内容が法人からで無い場合、
契約者同士での話し合いが成立しておらず、
認められ難いと推測します。

【お礼】
早々にご回答を頂いたにも係らず、お礼が遅くなりましたこと、深くお詫び申し上げます。

正に、御社のご指摘のとおり「メールは当方に関係無し」と言われております。

今件、仲介業者も憤りがあるようで、仲介業者が交渉の窓口にたってくれております。
契約当時、仲介業者は特約を書面にすることに難色を示し書面化しませんでしたが、書面にしなかったことは仲介業者の落ち度であったことを認め、仲裁に奔走してくれております。

入居者は法人に対し、契約当時、一切の報告をしていなかった様です。
出来るはずがありません。自己負担を低減し、会社負担を増加させる操作を行っていたのですから。

難しい交渉となりましたが、こちらは失うものが無いので、腰を据えてあたりたいと思います。

進展あればご報告致します。

ありがとうございました。
さすらいのゴリ
【お礼】
進展がありましたので、ご報告致します。

交渉を継続する中で、当方に立証義務があるとは考えておりませんが、スムーズに事が運べばと思い色々調べました。

結果、共同仲介業者なるものが介在しており、仲介業者→共同仲介業者→入居者→法人の間で、契約根拠となる「メール・メモ・(記憶)」が一切ありませんでした。
完全な負け戦です。

電話による四者会談を行いましたが、当方と仲介業者で交わしたメールについては、参加者全員が「契約あり」と同意しましたが、その先については「不同意」、当たり前ですね。

特に酷いのは、仲介業者→共同仲介業者 間で、言ってることが日によって変わります。
共同仲介業者→入居者 間では、まったく記憶にない。推測の話で・・・ ばかりです。
しかも、録音しながらの四者会談の席上で、記憶にない発言が連発し、逆に契約が無かったことを私自ら立証してしまいました。

法人に対する主張・請求は諦めました。

ご回答、ありがとうございました。
さすらいのゴリ
こちらの内容は、2011/03/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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