悪質な入居者と保証会社についての相談です。|お悩み大家さん

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悪質な入居者と保証会社についての相談です。 
相談日時:2011/02/24
(Q&A No.925 地域:神奈川県) 回答数:2件
75
Q.まいさん
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まい
まいさん
疑問
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悪質な入居者と保証会社についての相談です。

昨年10月に当方ワンルーム賃貸物件に入居した男性が入居して1度も家賃を支払ってくれません。

支払うよう請求したものの埒が明かず1月に保証会社に相談。
保証会社の電話連絡先が分からないため、不動産仲介業者に聞いて貰ったところ
「免責期間を過ぎた月については弁済出来ないようだが、1、2月は補償するそうです」と返答。1,2月分は振込により補償されました。

「免責期間(11,12月)」の家賃を払って貰うべく入居者に直接交渉続行。
昨日外回りの保証会社社員が安否確認のため警察を呼んだため、立会。
その社員に「入居して以来4ヶ月の家賃を溜めている」という事実も説明しました。
(すでに不動産仲介業者には説明済み)

本日、保証会社の督促担当者から電話があり「11,12月の滞納分について聞いていなく、この2ヶ月は免責になる(これは承知しいるし譲歩しています)」という話しの後に「よって11,12月が免責だから1,2月も免責は続く。今後、弁済も退去時荷物処分も行えず、契約破棄となる」と寝耳に水な事を言われました。「契約書にあるが」の一辺倒だが、注意して読んでもそれらしい条項は見当たらず。あったとしても注意して読んでも分からないなら説明不備にあたるのでは?(当方20年程、不動産賃貸歴あり)

保証会社が1,2月弁済のためしたところ、入居者が金融トラブルの常習と分かったようで 揚げ足を取るような免責を持ちだして、契約破棄をしたいというところが見られます。
他の保証会社も使っているが、同じ事例でも ちゃんと(こちらの提示した期間のみの)弁済と退去まで面倒みて下さいました。
保証会社が審査を通した責任や仲介した責任を棚上げして、滞納期間届け出がないと一方的破棄やすでに弁済した家賃の返金等通るものなのでしょうか?

こちらの内容は、2011/02/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.
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回答日時:2011/02/26

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ベストアンサー
要するに、『保証会社』としても、
回収の目処が全く無いと思ったので、
払いたくないから適当な事を言ってきているのでしょうね。

私はそう感じまし…
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【お礼】
センチュリー21 アルディホーム ご担当者の方へ

ご回答有難うございます。
入居者が悪質と分かったから理屈を付けて突っぱねるつもりなのでしょう。
それは話ぶりからも伺いしれました。

元々金融会社もやっている保証会社のようなので、TVのドキュメントで見るような 取り立て屋が話すような高圧的な話し方の担当者でした。(例えば「11,12月の延滞を隠していたため、私が入居者になめられた」のようなギリギリで脅迫に引っ掛からないような物言い)あれでは リタイヤしてオーナーされている方や気の強くないオーナーなら怖くなり応じてしまうと思います。TVの関係者にツテがあるならお願いしたいところですが、あいにくありません。飛びこみでいいのでしょうかね?(笑)

私も 弁済の解釈については 御社のおっしゃる通りだと思います。
そういう当方の言い分とか聞く態度でないのですね。残念ながら。

そして本日「虚偽申告があったため、(11,12月の延滞について隠してと)契約解除する。すでに支払いしている1,2月分を弊社口座に返金せよ」との内容証明が保証会社から届きました。(むしろ電話の言った言わないでは法的証拠にならないので好都合でしたが)

もちろん返すつもりはなく、週明けに弁護士に相談に行く予定です。
(出費は痛すぎますが、話が通じない相手と戦うには個人では限界がありますから…支援して下さるメディア探そうかしら)

この仲介会社が選んでくる保証会社は倒産したり(親戚の物件が滞納トラブル中に倒産になりオーナー負担で裁判、残留物整理)、協会に加入していなかったりと問題が多く(他の不動産会社で審査に落ちたお客さんを審査で通した事あり)、不動産業の協会組織や行政的な機関へ相談し、改善命令のような指導出来ないのかなとも思いました。
仲介手数料はきっちり取っておいて「知らない、やることやっている」で逃げまわり、何食わぬ顔で営業しているのでは理不尽過ぎます。

「不景気な世の中だから」とよく言われますが 「他人に迷惑掛けても、金銭的負担を掛けても平気」といった横柄な人が確実に増えていると思います。

ネット上でも 玉石混合な情報が錯綜していて 見苦しい書き込みも(いわゆる逃げ得やらの悪知恵等)、こちらの回答者の方々のような誠実な方もいらっしゃるというだけで 言い争いで荒んだ気持ちが癒されます。

まい
【コメント】
その保証会社は、
【全国賃貸保証業協会】に加盟していますか?

そのような保証会社は、たぶん加盟していないと思いますが・・・
念のために。

元々金融流れの者が多い業界ですので、
まぁろくでもない人間が多いのは確かでしょうね。

よっぽどな事が無い限り私は、
こちらで保証会社を選定する時、
協会に加盟している保証会社を使うようにしています。

自社物件など、自己でも責任を持てるところは
多少、悪い噂の所でも審査が緩いので通したりしますが・・・
自分で責任持って対処できますので。

一般の家主さんの所は、加盟している所で審査に落ちたら諦めてます。
それが、我々、仲介業者のモラルと私は思っていますが、
会社によるのでしょうね・・・。

メディアでは【ダイヤモンド社】が時折、
別件で記事にしたりしています。
最近では『貧困層を狙った、【保証人ビジネス】に関しての記事』があります。
もしかしたら喰い付くかも知れませんね。
【お礼】
センチュリー21 アルディホーム ご担当者さま

度々のご返答、誠に有難うございます。

当然、保証会社の協会に加入している会社ではありません。
ちょうど今、別件で協会に加入している保証会社の社員の方がいらしたので、話をしてみたところ「その対応はありえない」という見解でした。

なので入居する前に仲介業者に「この会社怪しいと思いますが」と物言いしたのですが「大丈夫です。何かあったら責任持って対応します」の半ば強引口調で押しとおされてしまいました。本件はオーナーである父(視力が悪くがあり 契約書の内容を読むことが出来ませんし、高齢故 早口で難しい事を言われたりしても ピンポイントでしか理解できません。)が たまたま私がいない日に 仲介担当者が1日で決めて その日の夕方に契約書の判を下さいと仲介業者が訪問してきて対応しました。「判下さい」と言われて、お待たせしては~、入居して欲しいし~という気持ちから、全面信用して判を押してしまったようです。(社会問題になっている高齢者への悪質商法にも近い気がします)
仲介担当者に紹介責任や不備等 突っ込むと「ご主人に了承取りました」「契約書に判を押したのでお宅の責任」と挙句には父が言ってないことまで 責任転嫁します。

やはり入居者、保証会社、仲介業者を一気に社会的に裁こうとするのは 法的な手段ですと困難ですし、教えて頂いたメディアにコンタクト取ってみようと思いまます。

ご多忙な時期、週末なのに 度々のご回答有難うございます。
重ねまして御礼申し上げます。




まい
【コメント】
今回のご返答で、
不動産業者の悪質さが際立っていることが伝わりました。

ご主人の視力の悪さは、相手も解かっていたと判断してもいいのでしょうか?

そもそも責任をもって対応するの責任って相手にとってはどんな責任なんでしょうね?

契約したら『はいさよなら』が責任を持つということなんでしょうか?
やっていることは正しくそれですね。

それとも今後、
『そんな保証会社と知っていたら通してなかった』とでも言うのでしょうか?

笑えない冗談にしか聞こえませんね。

全くもって遺憾としか言い様がありません。

不動産協会や都道府県庁には相談されましたか?
そちらも当たってみると良いかも知れません。

また、他にも物件はお持ちでしょうか?
相手がグループ企業であれば、全物件をグループ全体で取引禁止にしたら、
果たしてどう出てくるんでしょう?

仲介にとって物件は宝です。
それを扱う家主さんも同じです。

20年の経験があるとおっしゃってましたので、
その辺は、相談者さんもよくお解りになると思います。

お客さんも大事ですが、付けれる部屋がなければ始まりません。
そこの認識がずれているんでしょうね。

同じ不動産業者として、聞いていて恥かしいです。
【お礼】
父は、(見えていないために 相手に失礼があってはいけないと思うようで)必要以上に「俺は目が悪いから」と、口癖のよう言います。(それが初対面のみならず何度も繰り返すので「それ(相手は)知っているよ」と横槍を入れるぐらい。)
この件を突っ込んでも 間違いなく「知らなかった」と仲介担当者は言うでしょうが、それこそ父は 契約書の判を押す位置も連絡先記入場所だって見えません。(連絡先ゴム版と印鑑は決まったところに置いてあるので、記載の手間はないようにしてあります。)書類を目の前に出されても事情を知らない他の家人か担当に判子を押すよう頼まなきゃ書類は作れません。担当者は玄関先まで契約書持参し判を取りに来たのですから、そのやり取りを見ているはず。
「今回も然り、親戚の物件で保証会社倒産した時も逃げたよね?」と 差し向けたところ「私はちゃんと自分の仕事をしました。」と言えてしまうぐらいですから(上にもありますが埒あかず親戚負担で訴訟と退去)、脳内変換で都合のよい解釈しか出来ないのでしょう。
やり取りでお話しにならず「店長をに変わって」と言った時も「どういった件でしょうか?」白々しい質問されました(何の冗談かと思いました)
店長に「あれは客前に出せるレベルじゃない。仕事の評価は他人がするもの。自分満足している時点で終わっていますね。」と、クレームはお伝えしました。それでもそのまま店頭に出ているなら 他方面からも悪評が回って客が付かなくなると信じたいです。でも被害者は増やしたくないと切実に思います。
なお、店長という人物も話しは少しはわかるものの「最優先で片付けます」と言う割に 電話しても居留守と思われる事が多く 折り返しを頼んでも掛けて来ないことが3度もありました。

そんな会社との新規契約は一切お断りする方向ですが、他物件でもこの仲介会社と保証会社の物件が残っています。どう変更をするかが新たな頭の痛い問題です。
他物件で彼らの契約したところを 「保証人不適格とオーナーが判断した場合、契約破棄が出来る」と約款の行使可能ですが、次の保証会社の手数料を誰が支払うかという事になりますよね…

ちなみに その仲介会社は従業員20人足らずの有限会社です。
だからこそ評判が落ちたら ひとたまりもなく立ち行かなくなると思いたいですが、他の仲介会社では難しい条件の方とか 隙間を拾いこんでいるんでしょう。

先ほどのアドバイスにありました「不動産業協会(ハトのマークの)」や神奈川県庁等のHPもすでに閲覧してみましたが、多方面に業務(リンク)が渡っているので該当箇所の連絡先に辿りつくまでにネット遭難しております。
しかし 週末に御社の含め 様々な専門家の見解を頂けたので、週明けからの争いに自信が持てました。策を詰めたいと思います。
様々な思いが沸々としているため 平常時にも増して 長文乱筆でお恥ずかしい限りです。お付き合い下さり誠に有難うございます。

最後に 我が家は賃貸歴は22年ですが、元々父が管理全般をしていました。
私は 勤めていた一般企業でコンプライアンスやクレーム処理といった仕事の経験があるため、トラブルが発生した時だけ交渉を手伝うぐらいの関わりでしたが、父の視力悪化したのを機に 3年程前から従業員となったという経緯です。





まい
【コメント】
参考まで→県庁や不動産協会にも連絡してみました。「民事不介入」といったスタンスで違法取引ぐらいにならないと動けないとか。やはり訴訟しか手立てがないようです。
まい
【コメント】
訴訟はできるだけ避けたいところですね。

金額面と労力の割に合わない可能性があるかも知れません。
その辺は弁護士さんの方が詳しいでしょう。

契約内容の話を聞いている限りでは、
こちらに分がありそうなのは確かですが、
こればっかりはやってみないことには解からない問題ですので・・・

この辺までしかお役に立てず申し訳ないです。

協会も省庁も変わらないといけない時代が来てる事を、
以前より強く感じております。

時代の流れに法整備が追いついていないのも事実です。

借主保護が強すぎるのも問題なんですよね。

家主側としては、今が一番ツライ時期と言えます。

こういった時代を越えて、また新しいモノに変わっていくように、
我々不動産を扱うものが変わっていかないといけないです。

他に何か良い方法があればいいのですが、
今のところ思いつきません。

また色々考えてみます。
【お礼】
こんばんは。

山京ビルさんのコメントのレスにも書きましたが、仲介会社の店長向けと私共への発言が明らかに食い違ってきています。仲介会社には「オーナーと円満に解決したい」と言ってて、私達にはあの内容証明ですから。
仲介会社とケンカしては新しい仕事は来ない、しかし悪質な入居者は切りたいからオーナーへ転嫁といった意図が見えます。

今も別件で弁護士さんに依頼している案件があるので、費用等についてはよく知っています。先ほどもその弁護士さんとの電話で「消費者センターとかは?」と提案頂きましたが すでに問い合わせていました。
いずれも個人とはいえ事業主扱いになってしまうので
商工→民事という解釈だそうです。
不動産協会の支部でも「私から注意の電話はしておきますが、民事は専門家へ」
県庁は「民事不介入」というスタンスを説明受けました。

真っ当に暮らしている借主の方を保護するのが 法律だと思います。
紹介側、保証側、借主の3者がそれを逆手に取り 逃げ続けるとしたら
それは根源から断たないとまた苦い思いをする人が増えると思います。
確かに 費用面を考えると 苦しい経営上なので痛いです。

例えばこれが飲食店だったら「無銭飲食」で即逮捕ですよね。
なぜ不動産賃貸に関する法律は 手緩いのはという疑問は日々感じております。

このような善意のある方々が集まるサイトに行きついたのは唯一の幸運でした。


まい
A.不動産会社
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回答日時:2011/02/25

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責任 滞納 退去 残置物 保証 保証会社 保証契約 入居者 契約 仲介 重要 事項 期間 返金 引き 家賃 審査 入居 届け

現在も入居者はいらっしゃるのでしょうか?
この点が一番重要です。
また、保証契約は各社によってまちまちなので一般論を申し上げます。

>保証会社が審査を通した責任や仲介した責任を棚上げして、滞納期間届け出がないと一方的破
>棄やすでに弁済した家賃の返金等通るものなのでしょうか?
保証会社が審査等の責任をとるのは入居者に代わって弁済することです。その他保証契約に該当する事項があれば責任となります。
滞納届出期間中に届出がなければその分は無効となる可能性が高いと思いますが、きちんと届出をした先の分まで無効となるのは考えにくいと思います。

保証会社は基本的に入居者が退去するまでは保証しなければなりません。
通常は入居者、残置物がない状態で鍵を引き渡してもらえれば退去完了です。
例えば入居者がおらず残置物があった場合などは退去と判断するのは難しいでしょう。

まずは保証会社と歩調をあわせ退去してもらうことが重要だと思います。

【お礼】
山京ビル株式会社 ご担当者の方

ご回答有難うございます。
言葉が足らなかった部分もあるので補足しておきます。

不動産業のイメージを下げてしまう こうった人達もいるという参考にもなれば。


① 入居者は住んでいて「金は無い、払えない」と居直り。「保証会社に言って」逃げ回っている。闇金融まで手を出しているような常習者の模様

② 契約時に初めて使う保証会社だったのでネット等で調べたりしたところ 倒産した消費者金融の保証だとかに絡んでいた評判の芳しくない会社だったので仲介担当者に その旨を伝えたところ「大丈夫」の一点張り。(上にも少し触れていますが、この方が半端に間に入ったため「言った言わない」でややこしくなりました)

③ 保証会社は 「申し出がない期間から弁済免責期限が続く。すでに払ったのを返金して下さい。該当月に申し出しない方(私達)の落ち度だからもう弁済出来ない。そして退去時の残留物処分はしない。」と、かなり高圧的な態度で 電話をしてきて延々と1時間以上言い争いに。審査を通した責任や電話で契約が切れる訳ないと突っ込んだりしたが、そこは逃げ腰。
「退去の請求は 依頼があれば 任 意 で手伝います」と。
もちろん任意でなく契約内に含まれています。「任意の意味は金銭をこちらに負担しろって意味か」と聞いても のらりくらり。
話しをしていると 入居者が悪質と分かってきたから こちらの非として押し返して 被害を最小限にしたいという意図が見え隠れします。

④ 仲介担当者は過去にも親戚の別物件で 入居者の延滞と退去問題が起き、さらに保証会社が倒産した事例でも逃げ回って責任回避した前科あり。この状況でも「私はやることやってます。保証会社の決めた事ですから。」と言い切るお話しになりません。

つまり 運が悪く 入居者、仲介担当者、保証会社 三者共に高圧的、人の話しを聞かない人物で 責任回避している状況です。

仲介会社の店長とも話しをし 自らが保証会社との仲裁をすると約束して下さり、保証会社に連絡したそうですが、対応と話ぶりの悪さにまず驚いたそうです。
本当に、ここで会社名を挙げてしまいたいぐらいです(苦笑)


まい
【コメント】
仲介会社の店長さんは誠実な方のようです。是非お客様の味方につけてください。
保証会社は経営状況の良いところは皆無に等しいと思います。リーマンショック後、大手の株式上場保証会社も倒産に追い込まれました。
そのため大家さんだけでなく入居者に対しても厳しい対応を見せるところもあります。
契約違反であれば毅然とした態度で対応し、ましてや脅迫まがいの言動があれば警察に連絡することも視野に入れるべきでしょう。
山京ビル(株)
【お礼】
コメント有難うございます。
そうですね。仲介会社の店長さんは話が分かる方ですが、やはり店長としての業務をお持ちなので 回答までの時間が1,2日と時間が掛かってしまうのがネックです。

本日、その店長さんに電話したところ 「保証会社は「オーナーと円満に解決したい」と言っていました」とのこと。私共に先週「虚偽で補償契約解除と返金の内容証明」を出した会社が 何を言う?という感じで怒るより呆れてしまいました。
でも、そんな保証会社を選定していて 保証会社についてこちらが異議をしても 突っぱねたのは 仲介会社の方ですから。

社会情勢や会社経営下降を オーナーやユーザーに転嫁されては
たまったものではありません。ゴネ得ついては 徹底的に抗戦するつもりです。
まい
【コメント】
本人追記:弁護士に相談に行きました。保証会社の約款がまったく連帯保証人の
用を足してない不備だらけなことが発覚。連絡先が仲介会社経由になっている
契約書の内容からすると保証会社、仲介会社が オーナーからの手数料を
稼ぐために 問題ありな人を住まわせる(以前の居座り屋のような)
三者結託も考えられるようです。(そのためかと納得出来ることが多い過ぎ)
退去請求とともに証拠探しに奔走中です。

まい
こちらの内容は、2011/02/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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