賃貸管理を委託した不動産会社が履行遅延・・・|お悩み大家さん

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賃貸管理を委託した不動産会社が履行遅延・・・ 
相談日時:2011/04/16
(Q&A No.922 地域:東京都) 回答数:4件
237
Q.hanamureさん
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NO.00001061
hanamure
hanamureさん
疑問
回答数:4件


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現在、投資マンションを1軒所有していますが、賃貸管理を委託した不動産会社が2カ月分家賃を振り込んでいません(履行遅延であると思います)。

また振込日が30日になっているにも関わらず、振り込まれている月は月初の5日前後となり、契約書に記載されている振込日が異なっています。

また、何故か「サブリース原賃貸借契約書」となっており、その契約書の中途解約の項には、6か月前に相手方に対して解約を申し入れることになっています。

中途解約して賃貸管理会社を変更したいのですが、どのような対応ができるのかお教えいただけますでしょうか。
セカンドオピニオン的に他の不動産管理会社に伺いましたが、上記中途解約の事前6か月の申し入れが厄介であるとアドバイスをいただきました。本当に6か月前に中途解約を申し上げないといけないものなのでしょうか?既に未納家賃が2カ月あり、振込日が遅れていることを理由に中途解約を速やかに行うことはできるのでしょうか?

金銭債務(14.6%)の振込も契約書に記載されているため、同時に請求しています。
裁判も視野に入れたいのですので、良きアドバイスをお願いいたします。

こちらの内容は、2011/04/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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NO.00000047
山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2011/02/22

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解約 契約解除 内容証明郵便 契約書 内容証明 正当事由 サブリース 契約 訴訟 借家 内容 賃借人 貸主 リース 明渡し訴訟 明渡 借地借家法

ベストアンサー
契約書どおり貸主からの6ヶ月前の申し入れで契約解除は難しいでしょう。サブリースの場合も借地借家法の正当事由が必要となります。
ただ、延滞による契約解除は可能です。
まずは延…
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A.不動産会社
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回答日時:2011/02/22

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解約 滞納 裁判 請求 放置 履行 契約 費用 期間 定期 内容 家賃 理由 支払い

早急に中途解約をすることをおすすめいたします。
契約上6ヶ月前の解約となっているようですが、あくまでお互いが契約内容を履行している場合に適用するわけであり、このまま6ヶ月放置させることはないかと思います。
もちろん解約に関しては理由が必要になると思いますが、すでに2ヶ月分滞納されていると言うことなので、双方の信頼関係の破堤の元早急なる解約をするべきであると思います。

もちろん請求は現状のまま定期的に続けることをおすすめいたします。

解約に応じてもらえない場合、また家賃の支払いを行っていただけない場合は、裁判も致し方ないかと思いますが、まずは話し合いをすることをおすすめします。

裁判になると期間も費用もかかりますので。

頑張ってください。

こちらの内容は、2011/02/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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NO.2353
回答日時:2011/02/22

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サブリースの場合、原賃借人が、
その不動産会社になります。

通常で考えますと、一般賃貸借の内容に沿う、
家主からの解約申し入れと同じ扱いになるのではないでしょうか?

そうなる場合、
賃貸人からの解約申し入れは【6ヶ月前】に行い、
且つ、【正当な理由】が求められます。

セカンドピニオン的な不動産屋の難しいと言うところは、
そういう経緯があるからと推測します。

すなわち、2ヶ月程度の家賃の遅れでは
『信頼関係の破綻』とまでは言えないということでしょう。

但し、相手が不動産会社というのはコチラにとって優位な理由になるかも知れません。
家賃の滞納などについて、一般の個人よりも、
プロとして、その事について専門的な知識を有するからです。

ですので、もし裁判になった場合、裁判所の心象がコチラに優位に働く可能性は、
全く無いとは言えません。

しかし、法的な面で考えますと、
通常のとおり、正当な理由となるかと言えば疑問です。

裁判に関してはやってみないと解かりませんが、
通常の賃貸借とは違い、業者相手ですし、
業務としての契約と判断できるのであれば、
6ヶ月前の予告は必要無いのかも知れませんね。

サブリースは言わば、脱法に近いと私は見ています。

理由としては、
転貸となるので、借主は言わば貸主となっています。入居者が居る部屋に関しては、
貸主である不動産会社から借りている形になり代理や仲介と違いますので、
ここに宅建業法の適用が無くなります。
また借地借家法が摘要されると判断される場合、
6ヶ月前の予告となります。ということは前述のとおりの内容になります。
相手の合意があれば、正当な理由は必要なくなります。
一部の判例では借地借家法が適用されると判断されています。
その理由は、賃料が発生するからと言われています。

自らは借主との業者としての宅建業法の縛りから免れ、
貸主対しては借主保護を言えるという内容です。
しかし、法律上は違法では無いので、
あえて脱法と言わせていただきました。

空室でも家賃を払わないといけないリスクがあると言いますが、
家賃を払わないなら、そのリスクも無しでやっているという恐ろしい業者ですね。

こちらの内容は、2011/02/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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NO.2356
回答日時:2011/02/23

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解約 債務不履行 事務所 弁護士 履行 交渉 問題 通知 対応

中原総合法律事務所の弁護士の中原です。

債務不履行による解除も一般の場合よりも、認められやすいようにも思えます。
解除を行うための催告と条件付解除及び予備的に解約を申し入れる通知をともかく送るといいのではないでしょうか。

最終的に(司法の場で)どう判断されるかの問題も見据える必要もありますが、交渉事ですので、ある程度こちらの立場を前提に話し合い、その後の法的措置に踏み切るという姿勢をとってもいいのではないでしょうか。

ただし、相手方の対応次第でこちらの方針も変わってきますが。

できる限り解除・解約にもって行きたい場合には、多少戦略的な話になってきますので、具体的にご希望があれば、遠慮なくお声掛け下さい。


こちらの内容は、2011/02/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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