立ち退き料(契約解除金)のことで相談です。|お悩み大家さん

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立ち退き料(契約解除金)のことで相談です。 
相談日時:2011/02/16
(Q&A No.910 地域:長崎県) 回答数:2件
74
Q.▽さん
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▽さん
疑問
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立ち退き料(内容からして契約解除金)のことで相談です。

私が経営する英語教室の業務の一部としてカフェの経営を任せていた夫婦が、調停を起こし、カフェを乗っ取ろうとしています。

料理がまずい、接客が悪いなどたくさん理由はありますが、何より人間的に信頼できないので、どうしても立ち退いてほしいのですが、以下の点をご考慮くださり、専門家のご意見をお聞きしたいのです。内容は業務委託になるのですが、契約書はうっかり「賃借契約」で2年契約(以降は毎年自動更新)となっています。

1:カフェ付きの英語教室の建築費用は2500万すべて貸主持ち(同じフロアに教室とカフェがある)
2:英語教室のカフェということで、顧客テーブル、椅子、内装その他もすべて貸主持ち
3:厨房器具、消耗品は賃借人持ち
4:カフェの名前、ロゴ、看板はすべて貸主の所有
5:カフェの収入は100%賃借人へ
6:家賃として相場30万のところ、10万で貸している
7:駐車場も3台無料
8:夫人はもと英語教室のスタッフ
9:英語教室の経営に著しく悪い影響を与えるという理由により2年契約で更新はなしとの文書を1年9か月前から渡している。契約満了日の6か月前にも再度渡している。

以上のような特別待遇を受けていたにも関らず、感謝するどころか訴訟まで起こそうとしている夫婦にどうしても出ていってほしいと思っています.今まで受領した金額(10万×20か月+敷金30万)を支払ってでも縁を切りたいのですが、いかがでしょうか?ちなみに賃借人は弁護士を2人引き連れて調停に現われ、自ら不成立にし、私がカフェから私物の調度品などを引き揚げたことを「営業妨害」とし訴訟を起こそうとしています。


こちらの内容は、2011/02/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2011/02/16

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賃貸借契約 不動産 賃貸 契約 重要 借家 用途違反 賃借人 経営 オーナー 賃貸借 違反

ベストアンサー
本件は不動産(借家権)についてではなく、お店(経営権)に関することが中心のようです。
カフェの夫婦が賃借人でしたら、賃貸借契約のどの部分に違反しているかどうかが重要です。例えば、延滞をし…
[ 続きを読む ]

A.
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NO.2318
回答日時:2011/02/17

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順次お答えいたします。

1:建築した時の登記はされてますか?登記されているのであれば所有権に基づいて、
その建物内に符合している物は所有物とされます。
併設されているようですが、そのカフェの経営権はどのようになっているのでしょうか?
また、会社として運営しているのでしょうか?
法人の場合、その受託者は事実上、雇われであるのかどうかが問題です。
営業職などがそういう形になっていることが多いですが、
雇用形態がはっきりしているのであれば、解雇で済む話ですね。
ただ、このような状況になっているところを見ると、雇用関係の証明が難しいのでしょうか?
今回の場合、その辺が不透明ですので、なんとも言えません。

2:あくまでも主体は英語教室ということですが、
事業計画書などはありますでしょうか?
その内容があれば、どのような事業計画で運営するつもりだったのかが、
誰から見てもハッキリするのではないでしょうか?
その中に、店舗内の備品などの項目などがあれば、ご自身の物で間違いないと、
主張しやすいのではないかと思います。
国金などの借り入れがある場合、その時に提出した事業計画書など役立つかも知れませんね。

3:厨房の器具などは、どこまでの器具をいうのでしょうか?
キッチン回りの設備(コンロや冷蔵庫など)が借主の物であり、
それが建物に符合しているのであれば、造作買取請求権が借主に発生する可能性があります。

4:カフェの看板などはご自身の物と思えますが、
看板屋に設置してもらった時の領収書などはありますでしょうか?
その時のデザインなどが残っていれば、証拠となると思います。
証明できないと、命名権が誰にあったのかも解かりません。

5:カフェの収入は全て借主ということですが、
なぜそういった収入形態になっているのか詳しく説明していただかないと、
相手が収入も全て自分に入っているので、
店舗の一部を間借りして、自分が経営していたと主張してくるのではないでしょうか?

6:家賃はもらっているようですので、
賃貸借契約書があるようですので、店舗の一部を貸していたと主張できるでしょう。

7:駐車場も賃貸契約しておられますか?
無償であったとしても、店舗の使用についての家賃に駐車場も含むという項目があれば、
問題無いかと思います。

8:借主の奥さんが元スタッフということですが、
その辺はあまり関係無いかと思います。
今現在の状況が共同経営的かもしくは、相手方が完全に独立していると思える内容でないと、
相手が自分のものであると主張するのは難しいと思うのですが・・・。

9:賃貸借の解除を既に申し出ているようですが、
それに対して正当な理由があるのでしょうか?
著しく悪影響と言われていますが、
具体的な内容が無い為、その悪影響に正当性があることが解かりません。

相手方が考えているのは、カフェの営業権の剥奪もしくは営業権の分割ではないかと思います。

権利関係が少し複雑ですので、
弁護士ではない我々が答えるには少し難しい事案です。
できるのであれば、こちらも弁護士を雇ったほうが良いでしょう。

こちらの内容は、2011/02/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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