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家賃を滞納・・・ 
相談日時:2011/02/04
(Q&A No.904 地域:福島県) 回答数:5件
57
Q.まくうさん
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NO.00001034
まくう
まくうさん
疑問
回答数:5件


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滞納 保証人 荷物 保証 部屋 方法 行方不明 処分 家賃 賃借人 支払い
賃借人が平成18年度より家賃を滞納して現在にいたってますが
なんとかしてまず部屋にある荷物を処分して、できれば家賃を払っていただきたいです。

現在、平成23年度ですが簡単な経緯は
平成18年~23年
家賃を滞納し始める、部屋にはいたりいなかったり。

その後、なかなか会えないので支払いを求める手紙をポストに投函
しばらくすると部屋に戻らなくなる。いつごろからかは不明平成20年度あたり?。

何度か部屋も訪問し、手紙などで家賃の支払いをお願いしましたが
留守でした。仕方なく保証人に居場所を聞いてみましたがわからず
家賃の支払いに関して保証人の方にお願いすると脅迫まがいに断られました。

それから何もできず時間だけが過ぎ今にいたってます。情けない話です。相変わらず賃借人も行方不明です、というよりもう戻ってこないのでしょう。どうかよい方法を教えてください。


こちらの内容は、2011/02/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/02/04

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ベストアンサー
5年近くも経ってしまっていると、連帯保証人に賃料を督促しても、
未払いの賃料を回収できる可能性は低いと考えます。

現状できる方法としては合法的に賃貸借契約を…
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A.不動産会社
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回答日時:2011/02/05

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借主がずっと行方不明で賃料も滞納している場合、長期間行方不明といっても、勝手に残置物を運び出したり、鍵を変えたりしてしまうと、損害賠償を請求される可能性があります。
従いまして、早急に裁判手続きを進め、強制執行によって建物の明渡しを実現せざるを得ないと思います。
手続き上は「賃貸借契約の解除」、その後「明渡し」です。
まず「賃貸借契約の解除」の方法です。通常、内容証明郵便で行うのですが、行方不明になった人に対して内容証明郵便を出して賃貸借契約解除の意思表示をしても届きませんから、賃貸借契約を解除することはできません。(民法により、原則、契約解除などの意思表示は、相手方に到達して初めて、効力を持つとされています。)
そこで、裁判を提起し、訴状を「公示送達」する方法を取ります。(訴状の中で賃貸借契約を解除する旨の意思表示を行い、その訴状を公示送達の手続きにすれば、掲示の日から2週間経過した日に、賃貸借契約解除の意思表示は、行方不明者の相手方に到達したことになります。)
ただし、住民票の住所を訪ねたり、親族・近隣者等に聞き込みしたり、郵便受けの状況、表札の状況、電気ガスメーターの状況などを調査したり、公示送達のための調査をしなければなりません。
次に「明渡し」ですが、訴状に明渡しだけではなく、滞納家賃の請求も行うことによって、残置物を差し押さえ、競売に付することが可能になります。この強制執行手続きを通して、建物からの明渡しを実現できます。
なお、滞納家賃等は、保証人にも請求すべきだと思います。

しかし、これらには費用がかかります。賃料等を滞納された上に・・・です。また、手間もかかります。これらを考えれば、できれば、弁護士にご相談(これまでの経緯を詳細にメモしておいた方が良いです)することをお勧めしますが、これにも費用がかかります。
納得がいかないのも当然ですが、このまま放置することと比べてご検討下さい。

こちらの内容は、2011/02/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/02/05

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先に御二方が回答されている通り、合法的に手続きを踏まないと更に費用が掛かる事になりかねない面倒な事になる可能性があります。まさに【盗人に追い銭】ですね。

ただ、相手が本当に帰ってくる意思が無いのか。保証人がどの程度責任を感じているか。契約時に会っているであろう不動産会社に相談してみるのが一番かと思います。

不動産会社と保証人とで話し合い、賃料の回収は諦めてまず賃貸借契約終了と部屋の明け渡しをしてもらえるように頑張ってみてはいかがでしょうか?
多分、裁判所の判決取っても滞納賃料の回収は難しいでしょうから、その方が早く解決すると思います。

こちらの内容は、2011/02/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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NO.2294
回答日時:2011/02/06

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長期の滞納は回収の見込みがほとんどありません。

ただ、請求していくことは大事ですので、
請求は諦めずに行って下さい。

また、連帯保証人は連帯して責任を負う義務があります。
脅迫まがいで断わられたとおっしゃられていますが、
法的に脅迫の要件を満たすような事をされたということでしょうか?

どのような強硬な態度で来られようと、
連帯保証人の義務を果たすべく請求することは大事です。
また賃料の回収を本気で考えておられるのであれば、
本人及び、連帯保証人を相手取って訴訟し、
確定判決を元に、連帯保証人の財産も抑えにかかるべきかと思います。

本人が見つからない今、回収の見込みは連帯保証人しかありません。

臆せずに請求及び訴訟の手続を進めて下さい。

ただし、やる場合は弁護士に相談しながらにしてください。

放置期間がかなりありますので、一部の請求は認められない可能性もあります。

賃料を諦められる場合は、
裁判所を通じて、解約の手続を行なって下さい。

ご自身で部屋に立ち入ったり、荷物を処分するようなことはしないで下さい。

少し気が弱い家主さまですので、
私から提案できることは、『回収から退去までを代理人(弁護士)に任せる』
これが良いのではないでしょうか。
そうすれば、弁護士が矢面に立って全部話をまとめてくれます。
但し金銭が通常より多くかかる場合があります。

次回からは、滞納があった翌日には動くくらいのアクティブさをもって下さい。
滞納は早めの行動が一番の解決策です。

連帯保証人も、何ヶ月も何年も経っていきなり高額な請求を言われたら、
そりゃ怒りますよ。

私は滞納のあった翌日には本人と保証人に連絡します。
本人には毎日です。1日に4・5回は電話をします。文書は毎日です。
保証人にも何を言われようが毎日1回は連絡します。
労力がかかった分の人件費も請求に入れます。

大抵はこれでほとんどどちらか一方から入金してくれます。
次からの滞納も少なくなります。
1ヶ月滞納した人物が2ヶ月分をまとめて払える可能性は極端に下がります。
その為に初めの1ヶ月が勝負だと思っています。

その後も滞納が続くようならば、訴訟へ移行できるように手配します。
期間が短いので少額訴訟で裁判ができます。
すなわち費用も安く済みます。

家賃の滞納は早期解決が大事だということです。

こちらの内容は、2011/02/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/02/07

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保証人 弁護士 保証 不動産 相談 方法 対応

法的に対処することが最良な方法だと思います。
その方法は書籍等でご覧になることは可能ですが、ここまで長期にわたり延滞があり、更に保証人の対応も不誠実であるならば、不動産に精通した信頼できる弁護士にご相談なさるのが一番だと思います。
スピードが大事ですので今すぐ行動に移してください。

こちらの内容は、2011/02/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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