契約違反による契約解除はできますか?|お悩み大家さん

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契約違反による契約解除はできますか? 
相談日時:2010/12/07
(Q&A No.878 地域:東京都) 回答数:3件
78
Q.mahinaさん
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mahina
mahinaさん
疑問
回答数:3件


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建物 契約期間 相続 契約解除 相殺 トラブル 事務所 弁護士 不動産 契約 営業 期間 全額 引き 家賃 理由 契約違反 違反 不動産屋 倉庫 全額返済
とても困っています。
なるべく簡潔に書きますので、どうぞどなたか助けて下さい。

私は都内に2階だての建物を持っています。
祖父から相続しました。
1階は私が住み、2階部分を祖父の時代から「事務所兼倉庫」で法人に貸しています。

この法人の代表の人とは、祖父からうけついだトラブルがありました。
法律上は、祖父がこの法人にお金をかりていた形になってしまったのです。

私の代になってから新しく契約をして、結局、「2年契約、事務所兼倉庫、家賃は月々20万円」というものになりました。
ただし、祖父から私が受け継いだ形の借金を、月々のお家賃をもらわないで相殺する、というものです。
(ですから、2年契約が切れる時が、私が背負っている借金を払い終わる時です)

この法人の代表の人は、ちょっと常識では考えられないような行動をするおかしな人で、今までもずいぶん怖いおもいをしてきました。
ですが「事務所」ですので、通常営業時間以外は(平日の夕方以降や土日祭日)いないので、少しは気が休まっていました。

ところがこの一ヶ月ほど、どうも様子がおかしいので注意していた所、事務所で寝起きしているのです。
自分の家を引き払って完全に引っ越してきた訳ではなさそうですが、確実に私物を持ち込み、じょじょに増やし、完璧居住しています。

夜は10時11時まで、翌朝の早朝(3時、4時)から大きな物音をたてて動き回っています。
こちらは眠れませんし、どんな行動をする人かわからないので、とても怖いです。

あくまで「事務所兼倉庫」ですので、居住するのは明らかな契約違反です。
これを理由に契約破棄したいのですが、可能でしょうか?

またその為には、どのような手続きをすれば良いのでしょうか?

これからの手続き等は、誰か第3者様と一緒にしたいのですが、こういうケースを不動産屋さんは扱ってくれるのでしょうか?
(この契約を交わしたのは弁護士さんを通してですので、不動産やさんはからんでいませんでした)

もう一点、契約破棄できた場合、後1年残っている契約期間中の家賃合計240万円(形式上、私の借金です。これは法律上は「前払い」してもらっている事になるのでしょうか?)は、全額返済しなければいけないのでしょうか?

どうぞ良いお知恵をおかしください。
宜しくお願いいたします。


こちらの内容は、2010/12/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2010/12/08

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契約解除 立証 損害 内容証明郵便 裁判 事務所 内容証明 弁護士 契約締結 賃貸借契約 賃貸 契約 重要 内容 用途違反 賃貸借 違反 倉庫

ベストアンサー
1.用途違反(事務所兼倉庫を住居で使用)で契約解除をすることは可能です。まずは住居として利用していることを立証する必要があります。具体的にほぼ毎日寝泊りしていることを前提に用途違反の契約解除の内容証明…
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A.不動産会社
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回答日時:2010/12/09

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相続 業者 弁護士 不動産 契約 相談 仲介 営業 全額 契約違反 違反 特約

不動産を相続した時に負の遺産も相続していますから、返済は全額する必要があります。
営業時間の制限や寝泊まりをしてはいけない旨の特約等がある契約を交わしていなければ、使用目的が違うとして契約違反で契約を解除することは難しいと思います。
契約を仲介していれば業者が中に入って話もできますが、現時点では契約を交わした際の弁護士さんに相談された方が良いと思います。

こちらの内容は、2010/12/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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NO.2195
回答日時:2010/12/09

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契約期間 解約 準備 退去 請求 空室 弁護士 契約 相談 問題 期間 内容 騒音 家賃 理由 深夜 違反 消滅 収益

用途に違反しているとしての解約はできますが、
間違いなく、おっしゃられている内容と相違ないことを証明しないといけませんね。

弁護士さんもいらっしゃるとのことですので、
契約の時と同じく、その弁護士さんを使われるのが良いかと思います。

ただ一点危惧するのは、
借りている金銭を返済しないといけない点ですね。

そこを現在の使用者が立ち退いた場合、
家賃収益が無い状態で、返済をしないといけないかも知れないですね。

例え契約の義務違反があったとしても、
契約期間中の家賃を先払いで請求して、認められるか?と言えば、
認められない可能性があると思います。

弁護士さんに相談されても、そこは難しいと言われると思いますよ。

ということは、退去はさせられるが、空室の状態で、
返済を毎月迫られるという悪循環が始まる可能性が考えられなくもないです。

最悪の事態を想定しながら動かれた方が良いでしょう。

感情任せに動くと自分で自分の首を絞める結果になる怖れがある事を考慮に入れておいて下さい。

勝てる準備をじっくりとしていくことになります。
思い描く通りに進めるのは困難が多いと私は推測しますよ。
まず初めに突き当たるのは、退去させた後、相手は仕事場が無くなるということです。

金銭の収益がいきなり消滅しますので、
貸付金の回収に本気になると思います。

それをすることで、相手が本気になる点は免れないかと思います。

また、なんらかの理由でその方に畏怖を感じられているようですが、
その理由がご自身でも解かっておられるかと思います。

それならば、退去させることにより、相手がどう出てくるかも予想がつき易いのではないでしょうか?

2年で確実に切れるのであれば、私は深夜早朝の騒音の問題だけを注意する事に留めて、
様子を見ながら進めるか、2年間待つ方が良いかと思います。

畏怖される理由が明確ではありませんので、
私の感想としましては、狡猾に何をしでかすか解からない人物と思っています。

最悪の事態を想定して、安全を一番に考えての解答としておきます。

こちらの内容は、2010/12/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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