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訴訟できるか? 
相談日時:2010/11/29 建物管理 不動産管理
(Q&A No.870 地域:新潟県) 回答数:4件
70
Q.キーボーさん
NO.00000925
キーボー
キーボーさん
疑問
回答数:4件


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東京に転勤中の為、自宅を10年賃貸。
今年賃借人が退去した。退去後管理を委託した不動産屋と家屋を確認。結果、契約に違反してペット(犬、猫)を室内で飼っていたようで、柱(白木)は数本ペットによる傷とそれをペンキを塗ってかくしてあった。数枚の障子戸の木枠にも猫の爪の傷があり、畳、塗り壁も特別傷んでいる部屋があった。洋間の壁にはドアノブによる穴も開けられていた。
また、洋間のシャンデリアが蛍光灯に、キッチンセット、洗面台などが許可無く取り換えられていた。
以上から、リフォーム屋から修繕見積もりをしてもらい、経年劣化部分を除いた賃借人責任の修繕部分の見積もり費用約1百万円を管理不動産屋に賃借人に請求してほしい旨依頼した。
それに対し不動産屋は、10年も借りていたこと、浴室の床と壁のタイルが剥がれ修繕依頼があったが対応しなかったこと、階段部壁のひびから、雨水が漏れていたこと、賃借り人が許可は取らなかったにしろ、キッチンセット、洗面台などの費用が掛かっていることから、敷金16万円で相殺すべきということでそれ以上の要求には乗ってくれません。賃借人は隠していたペットの件は認めたが、敷金以外は出す気は無いと言っている。
私は、大変不満で訴訟を起こそうと思ったが、とにかくこのままでは、再賃貸に出すわけにいかず、築年数32年経っていること、しばらく地元に帰る予定もないため最近家を解体した。
このような状況のの中で、修繕費をとれる方法はあるか?

家を早まって解体してしまったが、訴訟できるか?等お聞きしたい。傷の部分ほか家屋の写真は撮ってあります。

こちらの内容は、2010/11/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
NO.00000047
山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2010/11/30

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負担 修繕 借主負担 修繕費 裁判 請求 修繕費用 国土交通省 訴訟 費用 ガイド 有効 ガイドライン 理由 入居 貸主 築年数 証拠 借主 解体

ベストアンサー
訴訟を起こすことは可能です。
まず修繕費用については、あらゆる項目を混ぜて判断してしまうのではなく、冷静に各項目ごとに貸主・借主負担を明確に区別した上で一覧表にまとめてはいかがでしょうか…
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【お礼】
回答有難うございました。大変参考になりました。解体してしまったことを反省しています。
キーボー
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A.不動産会社
NO.2159
(株)升富
(株)升富
回答日時:2010/11/29

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建物 修繕 損害 裁判 請求 相殺 経年劣化 返還 履行 更地 賃貸 住宅 訴訟 費用 方法 全額 経年 劣化 ルール 賃借人 修繕義務 築年数 工事 精算 解体 賃貸条件 敷金 原状回復 賃料

 住宅として使用しないのであれば、訴訟の意味がないと思います。更地にしたのであれば、裁判になった時に何の損害を賠償するのか争点が消えるのではないでしょうか。
 写真を撮っていたことで、解体前であれば住宅として使用できるので、東京ルールを参考に経年劣化や通常損耗を控除した特別損耗分について、敷金で賄えない金額を工事費用の見積りを複数とり、最も低い金額の見積りであることを証明することで、裁判官の判断を仰ぐことになると思われます。
 しかし、今回のケースでは建物の築年数が32年経過し解体されているので、敷金で精算する部分が無くなっています。賃借人から特別損耗分が無い状態なので、敷金の全額返還を求められるかもしれないと判断します。また、賃貸人の修繕義務を履行していなかったのであれば、賃借人が賃貸条件を不利な条件にされていたとすると、敷金だけでなく利用できなかった賃料部分の返還も求められる可能性があると思います。
 賃貸人に過失が全くなく、一方的に損害を受けたのであれば、賃借人に資力があれば裁判で回収することも方法の一つです。過失を相殺したとしても、更地になっていれば原状回復(特別損耗の賠償)が必要なく、敷金と過払い分の賃料(利用できなかった部分について)の請求を賃借人が賃貸人に起こす可能性もあるのではないでしょうか。

【お礼】
回答頂き有難うございました。大変参考になりました。解体する前に相談すればよかったと反省しています。
キーボー
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A.
NO.2162
回答日時:2010/11/29

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訴訟 証拠

ご自身で証拠隠滅してしまったのですか?
写真があったとしても、それと照らし合わせる原物がなければ、
その写真が証拠にはなりません。

残念ながら、訴訟は不可能でしょう。

【お礼】
回答頂きありがとうございました。解体してしまったこと、「早まったと」思っています。
キーボー
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A.不動産会社
回答日時:2010/11/30

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訴訟は可能ですが、解体事由が老朽化に伴うものでは無く、賃借人
責任の修繕費用100万円が原因という証拠を充分準備した上で、訴
訟を起こさなければ、まさしく藪蛇です。


以下のご返答は、少なくとも解体事由が老朽化に伴うものでは無い
という客観的な証拠を準備できたものとして記載させて頂いており
ます。


まず、賃借人からの修繕要望に応えていなかった事が本当だとすれ
ば、賃借人が勝手に取り換えた設備が既存設備のグレードに大差が
無い場合は、該当設備の取替に関する修繕費請求は認められないと
予想します。


家主が滞納者の部屋の鍵を勝手に変えたような場合は、法的手続き
を踏まずに、勝手に自分で行った不当行為、つまり自力救済として
家主が賠償責任を負いますが、今回のようなケースで、入居者が、
「過去にも修繕を要求したが応えてもらえなかった。また、継続し
て居住する上で、必要不可欠な修繕だった。」と主張すれば自力救
済の例外に該当すると判断されてしまうと思われます。


質問者様もご存知かと思いますが、法律は賃借人有利にできています。
また、消費者保護法適用後の判決を見ると、ますます賃借人有利に傾
いている事は間違いありません。


以上のような観点から考えますと、結局はドアノブの穴の件とペット
による被害の合計額が16万円以下かどうかが問題になると思います。


金銭だけの問題で考えれば、正しくは「ドアノブの被害+ペット被害」
が、「16万円+訴訟費用+入居中のタイル欠損や雨漏りによる賃借人の
不利益」を上回るかどうかが、修繕費が取れるかどうかのポイントに
なると思います。


ただ、築年数を鑑みますと、どうしても老朽化も原因ではと思われる
可能性が高そうですから、現物という証拠を取り壊した後での裁判は
分が悪く、当初の文面通り藪蛇になりかねず、訴訟に踏み切るには、
リスクの方が大きいのではないかなと考えます。

追伸
大きな影響を及ぼす事は無いと思いますが、地裁レベルでは、判決が
心証に左右されがちなイメージがある為、訴訟時には証人になるであ
ろう不動産会社が借主側に立っている点もマイナス要因に感じます。

【お礼】
詳しいご親切な回答ありがとうございました。大変参考になりました。
キーボー
こちらの内容は、2010/11/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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