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オーナーになるか思案中

  • 質問者:けぬおさん
  • 相談日時:2010/11/19(地域:東京都)
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気になった! 49
初めて質問させていただきます。

両親から引きついた土地が約40坪あり
賃貸併用を進められてます。

ローンが終わり、将来年金のプラスになればとのことです。


まずはどのようなことを注意すればいいでしょうか?


宜しくお願いします
こちらの内容は、2010/11/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(有)サイトーハウジング
回答日時:2010/11/20

賃貸併用住宅を勧められているとのこと。
確かにローンが終われば賃料収入は定期収入として考えられるものです。
問題は建築費と賃料収入の収支シュミレーションが正しいかということ…

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【お礼】
早速ご連絡いただきまして
本当に有難うございます。


たしかに 固く固く低く低く見た上で判断ですよね。

ちなみに 固くにも限度あると思いますが
たとえば 入居率 30年平均70% 、 家賃下落率 5年で5% 、10年で10%、・・・
30年で30% ぐらいですかね?

合わせて 修繕費用積み立ては 1室 毎月1万円 1年で12万 、10年で120万
ぐらいで考えれば安全ですかね?

再度アドバイスお願いします。
けぬお
【コメント】
ここから先は具体的な立地を考慮していく必要が有ると思います。
「堅く低く」は基本ですが、事業として有効な土地なのに活かせないというのももったいないと思います。
土地は有効活用して初めて活きるものです、また土地の価値は立地条件で大きく左右されます。
当該地の近隣で親身になってくれる不動産業者が見つかると良いのですが。
(有)サイトーハウジング
こちらの内容は、2010/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
回答日時:2010/11/21

まずは、建築に伴って、完成後の家賃収益と、
建築費用の妥当性です。

建築単価に合せず、近隣相場との折り合いが優先でしょう。

また、新築の場合は大抵、入居率は高いですが、
3年・・・5年と年月が経つ毎に低下していきます。

その時に、入居率を下げないようにリニューアルなどの手も打たないといけません。

そういった費用などについては建築する側の提案はほとんど無いと言っていいと思います。

建築に関しては建てる事に重視を置いていますので、
後々の資産運用的な事はあまり考えてくれません。

古くなってくればくるほど、修繕費や改装費などの費用が増えます。
また、手を入れなければ入れないほど、家賃の減額が顕著に表れます。

今の時代、何もせずとも部屋は決まっていた時代とは違います。
オーナー様も時代を見ながら、常に勉強していかないといけません。

また、人口も減少傾向にあります。
ですので、賃貸マンションの運営は益々苦しい運営を強いられます。

その中で生き残っていくためには、そうなったとしても満室にできる運営を
常に考えながらやっていかないと難しいでしょう。

プラスの話は誰でも想像につきます。
しかし、マイナスになる事も想定に入れておいてください。

まず、やるべきことは、慎重に物事を深く掘り下げて冷静に考える事です。
ローンが終われば単純にプラスになるわけではありません。

ローンが終われば税金が上がる事も考えて下さい。

こちらの内容は、2010/11/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2010/11/22

お客様は既に土地のオーナーです。
費用をかけずに駐車場やトランクルームでも経営が可能です(但し固定資産税は高くなります)。

一番重要な点は「適正な価格で入居者が集まるかどうか」ということです。
安易に建築業者の勧めには乗るべきではないと思います。なぜなら建築業者は建築を請け負うことさえできれば商売になり、その後の管理は軽視されがちです。そのため基本的に将来を楽観視したプランしか出さないでしょう。オーナーの立場に立てば長期間続く管理を重要視することが本来の形のはずです(家賃保証がある建築業者はその分建築費に費用が加算されており割高なはずです)。
また、賃貸併用よりも賃貸専用(通常のアパート)の方が売却する際には汎用性が高い分高値で評価されます。発想の転換ですが通常のアパートを建てその収益で近くに賃貸住宅をお借りになる方がトータル的にはお得になるはずです。

まずはお客様がお部屋を探すつもりでネットなどでアパートを探してみてください。相場や空きがどのくらいあるかが見えてくるはずです。
借り手市場の現在では予想以上にアパート経営は厳しいとお考え下さい。
ローンがなければリスクは冒せますが、そうでなければより慎重になることをお勧めいたします。

こちらの内容は、2010/11/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社スター・プロパティーズ
回答日時:2010/11/30

他の不動産会社さんが、ご回答されている後なので、少しだけ思いついた
点をご回答します。


まず、収支計画書に税金支払が、きちんと記載されているか確認して下さい。
返済が厳しくなって相談に来られるオーナーさんの当初計画書を拝見すると、
税金支払いが記載されていない事が多々あります。


つぎに、固く計画を組む上での賃料や入居率の予想ですが、素人の方でも可
能な範囲で言えば、近隣の物件で10年後の物、20年後の物、30年後の物の
入居率と募集賃料を調べてみる事をお勧めします。


また、築年数経過で賃料が下がってきたタイミングで必要になる事の多い、
大規模修繕にも注意が必要です。


最後になりますが、もし賃料単価があまり高くなくないエリアで、マンショ
ンの建築をご検討されているのであれば、ちょっと計画は?です。

なぜなら、40坪程度のマンションでも80坪程度のマンションでも、EVは
一基ですし、その他の項目でも維持管理費用(ランニングコスト)が倍に
なる事はありません。


そういう意味で、40坪は少し小さいと思えるからです。

まあ勿論、賃料単価の高いエリアや、EV無しの低層階のマンションでも
充分に成約するエリアの場合、アパート建築をお考えの場合などは、その
限りではありません。


他の不動産会社さんも記載されておられましたが、立地に尽きると言って
過言でないと思います。



こちらの内容は、2010/11/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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