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遠方物件の管理と空室対策について 
相談日時:2008/08/07
(Q&A No.377 地域:新潟県) 回答数:6件
119
Q.AOYAMAさん
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NO.00000174
AOYAMA
AOYAMAさん
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管理 退去 物件 空き室 空室 入居率 マンション建設 管理料 管理体制 大家 不動産 絶対 アパート 対策 マンション サラリーマン 利益 入居 建設 経営 アドバイス 空き室対策 空室対策 管理会社 掃除
はじめまして。 現在両親の所有しているアパートを管理しております。 管理会社も経営しており、社員は家族4人だけです。 私たちの住まいと管理会社の場所は埼玉県なのですが、 不動産の場所は新潟市と遠方で私が新潟で在中できないため、 新潟現地での管理は管理人(社員1名)にお願いしております。 主に入退去等、掃除関係などの手配までで、空き室対策までは 手がわまっていない状態です。 新潟市は政令指定都市になったものの、マンション建設が増えた影響もあってか、 所有するアパートの空き室が増えてしまい、所有する物件の一つは 65%の入居率で収入が激減してしまいました。 借入もあるので、返済して利益がほとんど残りません。 現地の管理会社で管理をお願いしたいのですが、 管理料を支払う余裕もなく、また新潟の状況が見えにくく、 入居率をあげるには何から手をつけていってよいか悩んでおります。 母の出身が新潟ということで縁あって新潟市で数物件所有しておりますが、 私は最近サラリーマンを辞め急に管理を受け継ぐこととなり 大変悩んでおります。 両親は売ることは考えておりません。 管理も自分の会社でやるということを絶対まげてくれません。  先々は現地の管理会社で管理はお願いするにしても、 入居率に関しては大家としてもできるだけの対策はしたいと考えております。専門家の方々に今後、どのような管理体制と入居率をあげる為に やるべきことなど、 アドバイスを頂けたらと思います。  どうぞよろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2008/08/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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ベストアンサー
遠方の物件の管理はなかなか大変ですよね。 売却は全く考えないという事や管理を委託する
費用もかけたくないと言う事を前提とした上で
入居率を上げる対策を挙げるとすれば、管…
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A.不動産会社
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回答日時:2008/08/21

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管理 業者 物件 入居率 管理料 仲介 家賃 理由 入居 オーナー 仲介業者

まずは、現地に行かれて、なぜ決まらないのかを
調査する必要があります。
入居率が上らない理由が設定家賃なのか、
手数料なのか、それとも何か原因があるのかを
周辺の仲介業者に聞いて周ってはどうでしょう。
多数の都市では物件が供給過剰になっています。
オーナー様も家賃を下げたり、手数料を増やしたり、
全改装を行うなど、入居率を上げるために工夫されています。
また、管理は現地で社員の給与と管理料を
比べてはいかがでしょうか。
とにかく、現地調査と物件をご自身の目で
確認されたほうが良いと思います。

こちらの内容は、2008/08/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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賃貸経営でよく「空室対策」が取り上げられ、
書物やインターネットで数多く「対処法」なるものが出ています。
実際に、建築前から新築、建物が古くなっていくにつれて
「空室対策」は永遠につきまといます。
まず第一歩として、空室の原因を見つけるところから
始めてはいかがでしょうか。
多分、原因は1つではなく、いろいろなことが
複合していると思われますので、その1つ1つを書き出して、
地道にできることから実施していくことをお勧めします。
一般的な原因には「募集方法」と「物件・賃料設定」があります。

1.募集方法…いくら格安の良い物件であっても、
探している人に認知されていなければ決まりません。
あなたの物件の露出度を調べる方法としては、あなたが
「その地域・その価格帯でお部屋を探している」としてみて下さい。
例えば、その地域の駅前の不動産屋さんに訪ねた際に
あなたの物件を提示されますか?
また、その不動産屋さんの窓・壁にあなたの物件広告が見つかりますか?
遠方で行けないとしたらインターネットで
あなたの物件がヒットしますか?
もし、どこにも見当たらないとしたら、決まるわけがありません。
この場合の対処法としては、この逆
(探している人に物件を紹介される方法)を考えれば、
おのずと答えが出ます。

2.物件・賃料設定…当然ながら、特殊な場合を除き賃料は
『需給バランス』で決まります。
建物が古くなり設備等が老朽化すれば、賃料も下がるでしょう。
例えば、不動産屋さんに相談すれば
「賃料を下げましょう・礼金敷金を下げましょう」、
リフォーム屋さんに相談すれば「設備を新しくしましょう」と
言われるかもしれません。
この時に惑わせられず、賃料を下げるのか、設備等を新しくするのかは、
設備費用は何年で回収できるか等「費用対効果」という
考え方に基づく方法もあります。
また、重要なのが「地域の特性」です。
その地域では、「多少賃料が高くても設備が充実している方が良い」
「設備が古くても、賃料が安い方が良い」のどちらの需要が
高いのかを考え、周辺の物件と比較してみて下さい。

上記1、2は継続して(永遠に)行わなければならなく、
自分でするには限界がありますので、
実際には、その地域で信頼できるプロ(不動産屋さん、等)に
依頼することになると思います。
文面に「管理費が・・・」ということもありますが、
不動産屋さんによってはリーズナブルな方法で
対処してくれる業者もありますので、
最初は労を惜しまず複数の業者にありのまま(自主管理、等)を告げ、
取捨選択してはいかがでしょうか。
但し、あくまでサポートしてもらうに過ぎず、判断するのはあなたです。
最後に、「空室対策」で欠かせないのが「退室防止対策」であることも
考慮しましょう。

こちらの内容は、2008/08/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2008/08/21

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管理 不動産会社 物件 入居率 大家 不動産 入居者 相談 費用 定期 大家さん 入居 アドバイス 不動産屋 ポイント

ご相談に対してのアドバイスですが、地域性や物件の詳細、
その他諸事情もあるかと思いますので、共通のポイントだけ申し上げます。
「貴殿所有の物件を紹介してくださる不動産屋さんが
安心して入居者の方に紹介できる体制を築いてください。」
この1点を中心に管理して頂ければ、確実に入居率は上がります。

具体的に実務として、まず、何をすれば良いかと言う事ですが、

・大家さんの目線でアピールポイント満載の物件資料を作成する。
・各不動産会社を定期的に回り物件紹介をお願いする。(人間関係の構築)
・各不動産会社より情報収集(今どのような条件、物件が入居率が高いか)

以上3点をまず継続的に取り組んでいって、
比較的費用がかからないものから実行して頂ければ
大家さん所有の物件の入居率アップにつながりますので、
がんばってください。良い報告をお待ちしております。

こちらの内容は、2008/08/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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NO.1224
回答日時:2008/08/30

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相談 委託 ネット

全国ネットの会社様をお探しになってはいかがでしょう? そして、委託できるかを相談してください。

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A.不動産会社
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回答日時:2010/11/09

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建物 修繕 募集 業者 物件 空室 不動産 不動産業 対策 窓口 期間 産業 アドバイス コスト 礼金 不動産業者 空室期間 フリーレント 賃料 空室対策

空室対策としまして、
まずは近隣の類似物件と比較して見てください。

なぜ、空室期間が長いか、検証して見て下さい。

近隣の不動産業者を回り、なぜ決まらないか
アドバイスをもらうこともいいと思います。

周りの建物より、いいところをたくさん作れば、空室は減るでしょう。

大規模な修繕をされると、それなりにコストもかかりますし、
回収するまで、時間がかかります。

建物自体が古いのであれば、あまりオススメしません。
(多少の修繕は必要ですが)

賃料のダウン、礼金のダウンは仕方ないと思います。
又、フリーレントなどを付けてみてはいかがでしょうか?
募集の窓口はできるだけ広げたほうがいいです。
提携する不動産業者さんをたくさん作られる事をオススメ致します。

こちらの内容は、2010/11/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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