好立地の店舗賃貸(併用住宅)の建替計画で悩んでいます。短い借入期間内で建てたいが…|お悩み大家さん

×
←賃貸経営博士
お悩み大家さん トップ > 土地活用 >建物管理 不動産管理> 好立地の店舗賃貸(併用住宅)の建替計画で悩んでいます。短い借入期間内で建てたいが…

好立地の店舗賃貸(併用住宅)の建替計画で悩んでいます。短い借入期間内で建てたいが…

解決済み 回答数:1件
line
気になった! 122
店舗賃貸(併用住宅)の建替計画で揉めて居ます
問題は延べ床面積、借入金の件で納得が出来ず悩んでいます
決断するにあたり危険性の可能性と注意点をご指摘いただけると有難いです

現物件は都市繁華街の極小地、築古の建物で法人登記しており
一階を店舗、階上に老親が住居として利用しています(相談者の生家になります)
今年に入り隣家建替により土台を共有して居た事が判明
現状、建物傾斜の可能性から店子の安全確保の面からもあまり猶予がありません
嫁家の親が存命の為、お互い同居拒否で引取りは出来ませんし長年の地元を離れたくないと言う条件があり建替検討中です

法人代表は昨年夏、亡父が病に倒れた時に母から自分(女)が名義のみで引き継ぎ実質の運営は母が仕切ってました
建直し検討前の財務状況は恐ろしいくらい不透明で未だに疑問に思う点がある状況です
いまは母の友人の建設業者と設計の打ち合わせに入っております(未契約)
非常に好立地で各社に相談すればするだけ、どの建設業者さんもやりたいと話が来るのですが、いずれも大きさや建設費、借入期間に差があり判断がつきかねて居ます
自分の希望は現金主義の貧乏人らしく堅実な短い借入期間にしてその範囲内で建てる事だったのですが(母の平均寿命までの余命期間プラス数年)
頂いている提案が予想外だったのでこう言うものかと面食らっています
現在は絞った上で以下の提案で 迷っています
(1)好立地を活かし容積率一杯に建て30年返済、定期的に外壁塗替えが必要なALC塗装の建物
(2)坪単価が高くともメンテナンス費用が少なくなる工法で借入期間20年返済の中の範囲で建てる(当方内部不和の為、保留中)
法人とは言え同族の経営な上、嫁ぎ先介護で勤め先を離職し自分も若く無い為、万一でも夫や子供に借金を負わせたく無いので悩んでいます
母は貯蓄を崩す気もなく保証人になりませんが行く行くは資産になる不労所得になるとお花畑全開で自分の友人の大きく建てる計画を絶賛です。なぜなら仮屋を無償で貸してくれるという事があるそうです
その費用を建築費に込められたら価格交渉し難いし誤魔化されるのではと不安要素であり自分の知らない人である母の友人の善意を信じて良いのかと母に何度説明しても他人のふんどしで相撲を取っている自覚がありません元々正常な判断力に欠ける面があるので諦めていますが、せめて終の住処だけはと思っている気持ちを利用されているように感じます。愚痴ですが本当にとんだムチャぶりです
大きければ大きいほど管理費、修繕費を考えるとこれまで零細でどんぶり経営して来たので不安要素だらけです、この数ヶ月で完全に引き継ぎ締めてしっかりと帳簿付けしている程度ですが実績の経験と根拠の証明が無いので五里霧中です

立地条件の詳細ですが4路線の駅近く最寄り駅徒歩3分、遠いところで7分、3年後には役所が近隣に移転で街はテレビで取材されたりドラマロケが来る有名な繁華街の真ん中です
貸出実績も40年以上空き店舗の期間が非常に短く店子も平均20年以上、店主の高齢や病気以外で退去した事が無いのです
店子の件は運が良かったとしか言えませんし今いる方は建直しで賃料が近隣より若干上がっても契約したいとおっしゃっています
そう言う意味では建てれば建てるだけ埋まると言われる事も小さくするのは勿体無いという事も同意は出来ますしもし他人事ならより一層そう思えます。

実際、地銀の融資審査は実績より立地で進み銀行・建設業者の話では大きく建てて貸出を増やし収入の安定を取った方が通りそうだと言うことです
万一、後継者無しで会社清算となっても土地建物の売却により個人で負う債務は無いと口頭で言うのですがセールストークとしか聞こえず設計も決まらない為、利率も不明で借入返済計画案の資料も提示がされない上に私にとっては本質の母の安全な住居確保から離れてきているので精神的に参っています(自己資金も無いので自宅住居では決済は下りない事も事実ではあります)

今まで積極的な不動産投機などするつもりがなかったので大きく建てる事を博打に思っています
近隣諸国の不穏な核実験もあり世の中の流れが一層読めないので無駄かもしれない堅実路線かもとも思っていますが、このまま銀行・業者の言う通りで注意、吟味すべき事が漏れて居ないでしょうか
最低目標は母存命中の住処の確保と個人資産を負債の返済にしない(露頭に迷うことが無い)ところです
若くない私の管理能力がおぼつかなくなる事を視野に入れ法人清算の前に負債完済したいところですが上手く行くなら年金に不安のある世代の子供が継承出来る可能性もあるかと思います。しかしまだ未成年故、祖母や親の為の負債を托す事態にも悩んでいます

詳細を漏らさずと思い長文ですがご意見、ご指導よろしくお願いします
こちらの内容は、2017/09/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2017/09/14

読めば読むほど、嫌な予感しかないと思ってしまいました。

当方は、今回のような案件を主としたコンサルタント業が主で、数は少ないものの確実に青果を出してやってきた自負がありま…

続きを読む
【お礼】
早々の回答をありがとう御座います
ご指摘の通り本来は数年かけて計画するものである
親の言う不労所得などは危険の高い考え方であることを踏まえて
業者に相談を致しました
そこで分かったのは仮家の件は親の勘違い?で実際は紹介のみでした
これが決定打となり知り合いの業者さんも話のズレに気付いて頂けたので
今後は親抜きで計画を見直す様に話し合いが出来ました

現況半年で殆どの建て付けが悪くなったので店子さん了解の上で
近日退去が決まった為、倒壊前に先ず解体だけはする事に致しました
かと言って土地を遊ばせすぎない必要があります
土地を売却してしまう方が簡単ですが親が存命している以上
これ以上親子関係が破綻しない様に譲るところは譲り
建直しはするが内容は仕切らせてもらうと宣言しました
親は各種事実判明後はすっかり意気消沈してしまいました

まさかの経験ですが相手にも老人特有の暴走に気付いて頂けたので
設計の仕切り直しはご指摘を肝に自分の身に過ぎた投資に成らぬ様
(それでも机上の計算に過ぎませんが)
最悪の事態を想定した上で再建を決断する覚悟を決めております

本音を言えば親が修繕費をケチらずに適切に手入れをしていれば
後30年は建物を使えたと思います
その上で会社を清算しておけば子供は没後の売却で済ませる事が出来た案件です
建物は手入れが肝心ですので自宅も気を付けたいと思います

本当に御回答ありがとうございました
なりたてなんちゃって大家
こちらの内容は、2017/09/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
ベストアンサー以外の回答

こんな記事も読まれています

新着!大家さんのつぶやき

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

⇒ 今だから話せる成功者の裏話!
[特集]
⇒『成功経営者』への近道とは?

PAGE TOP