アパート経営の一括借り上げの更新について|お悩み大家さん

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アパート経営の一括借り上げの更新について 
相談日時:2008/05/24
(Q&A No.295 地域:岩手県) 回答数:6件
136
Q.まるぬさん
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NO.00000109
まるぬ
まるぬさん
怒ってる
回答数:6件


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リフォーム 外装 管理 業者 満室 保証 更新 家賃収入 大家 アパート 契約 疑問 土地 活用 管理業 大家さん 家賃 アパート経営 入居 一括借り上げ 経営 保証金 フォーム 借り上げ 金融機関 土地活用
昨年無くなった祖父と現在63歳の父が、 ○○○のアパート経営を開始しました。 土地活用ということでしたが、金融機関から 1億融資してもらい建て増した。 この10年は一括借り上げでした。 来月満期なのですが、今月になり、 急に○○○から、当初の保証金200万を返済して ほしい(当初の取り決め)と言われ、さらに、 また10年更新で一括借り上げ契約するために、 300万で外装リフォームをしなければいけない、 その上、今満室なのにも関わらず、 来月からは大家さんに入ってくる家賃収入は 13万減額します、と言われました。 (これには疑問です、入居している人の家賃は 変わらないのに急に来月から私達大家の収入だけが 減額される意味が分かりません) 正直言って、皆、途方に暮れています。 また新たに借金をして費やさなければいけないのでしょうか? 他にどこかもっといい管理業者さんにお願いできないのでしょうか・・?
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A.不動産会社
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NO.00000028
(株)升富
(株)升富
回答日時:2008/05/24

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保証 サブリース 契約 相談 交渉 重要 内容 家賃 貸主 サブリース契約 リース 借主 家賃保証 賃料

ベストアンサー
サブリース契約の真意が現れてきているようです。

この場合、相談者が貸主、借主が○○○さんに
なりますので、賃料の減額交渉がスタートしたものと

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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/24

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花巻・住まいの情報館
ホームライフサポートの佐々木です。

特定の業者名が出ていますが、あくまで一般論として
アドバイスさせていただきます。

まず、保証金につきましては当初の契約内容を今一度
確認してみて、一括借り上げ契約が更新されるされないに
拘らず返金する事になっているとすれば、あくまでも
契約ですので、返金する必要があるでしょう。
保証金の性質上、いずれは返金するべきものです。

また、リフォームにつきましては、今後10年一括借り上げ
するにあたり、競合する物件に対する競争力をつける
必要がある為ではないでしょうか。

また、家賃収入の減額につきましては、おそらく当初設定賃料と
現在の賃料にギャップが生じている為だと思われます。

一括借り上げしていない物件でも、競争が激化していますので
当初の賃料から値下げしてでも借手をつけているというのが現状です。
そうしないと借手が決まらないという物件は多々あります。

賃料を値下げしても長期間空室にするよりは収入はあがります。

仮に5万の家賃のお部屋が6ヶ月空いていれば30万の損。
5千円下げて決まればその期間で27万円のプラス。
仮に5千円下げても2年間で正式な家賃と比べ12万の損。

という事は同じ2年間で比べると、半年空いてその後5万で貸した場合と
2年間4万5千円で貸した場合トータルの収入は、2年間で前者は90万、
後者は108万と、逆転するのです。

その為、一括借り上げしている場合、業者には大家さんに対し、
毎月満室計算での賃料の支払い義務(管理費などは差し引くでしょうが)
が生じるわけですから「損して得取れ」という事で、賃料を下げても借り手が
つく方を選択せざるを得ないという事情があるのです。

今現在減額を業者から言われているようですが、一言で言うと
「設定賃料を下げないと保証できない」からだと思います。

今後の対策については、究極の選択になると思いますが、
「手取りが減っても確実に入る更新」を取るか、「保証金は
返し、リフォームはせずに自力でやっていくか」だと思います。

もし、自力でやっていく場合は、空室リスクが出てきますので、
現在のローンの返済額見直し折衝や今後必要となるであろう
リフォーム費用の事、客付けの事、家賃設定についてなど
徹底的に見直す必要があると思います。

また、管理につきましてはそれらをトータルで考えることができる
業者に任せるのがいいのではないでしょうか。

一括借り上げについてはどこでも同じような条件になると思います。
(リフォームを適宜行う事や保証するマージンの支払いなど)
一括借り上げがご希望であれば、別の業者を探すより、今の業者でも
さほど変わらないのではないかと思いますのでそのままいかれた方が
スムーズでしょう。

いずれにせよローンの支払いは待ったなしですから、早急に決断を
しないといけないと思います。

良い方法が見つかるといいですね。


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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/24

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リフォーム 建物 解約 外装 保証 契約 疑問 返金 保証金 フォーム 借り上げ 賃料

保証金は返金しなければならないかもしれませんが、
不満を持たれているのであれば借り上げ契約を解約することを
検討されてはいかがでしょうか。

建物が傷んでいるからリフォームするならわかりますが、
借り上げするために外装リフォームをする、
保証賃料も減額となると疑問を感じざるを得ません。


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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/24

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建物 責任 管理 業者 契約書 トラブル 契約 相談 疑問 説明 営業 委託 工事 オーナー 対応 宅建業者 建築会社 管理会社 建築

同じような相談が、近年増加いたしております。
建物委託管理契約書の隅々まで目を通して
確認を確実にしていらっしゃるオーナーが、
以外にも少なくない事もトラブルの一因といえますが、
業者としての説明責任を完全に果たしているかも疑問であります。

また、建築会社の系列で建物管理をするケースは、
安心を売り物にしているようですが、実は親会社の
建築工事受注(営業成績)優先主義により、
大変杜撰な対応を時としてせざるを得ない側面も兼ね備えていることも
業界の内輪話としてご承知おきください。

いずれに致しましても、信頼関係が壊れておるように見受けられますので、
ここは思い切って管理会社を地元で実績のある宅建業者
(一部上場等大会社が良いとは限りません)に変えられては
如何でしょうか?


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A.
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NO.1032
回答日時:2008/05/27

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すべては当初の契約書には記載のあったことと思慮します。
しかしながら、内容を理解していない大家様がほとんど。
なので、納得できないことも理解します。 当初の保証金は返金すべき金員ではあります。
(もしかしたら、建築費用との相殺も考えられます。) 外装リフォームや賃料減額に納得できない場合、
他社管理会社の検討してください。


こちらの内容は、2008/05/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2008/05/30

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管理 契約書 弁護士 更新 サブリース 契約 解決 問題 事例 一括借り上げ サブリース契約 リース サブリース契約書 借り上げ 管理会社 建築

契約を更新されないという考え方が一つだと思います。
万が一その方向でお考えでしたら、もう一度サブリース契約書等の
多分「●ヶ月前通告云々」と記載されていますので
ご確認されたほうが良いかと思います。
10年間一括借り上げという文言は確かに魅力かもしれませんが、
10年後以降はこういった事例の問題が取りざたされています。 管理会社も検討しサブリース完了後はど「お宅にお願いしたいので、
一緒に解決して欲しい」という話し合いであれば
きっと親身になってくれるかと思います。 また、建築専門の弁護士なども尋ねてみるのも一つかと思います。

こちらの内容は、2008/05/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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