戸建を住居用契約で賃貸。料理教室など、住居用契約でどこまで禁止にできる?|お悩み大家さん

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戸建を住居用契約で賃貸。料理教室など、住居用契約でどこまで禁止にできる? 
相談日時:2017/05/19 空室対策 入居者募集
(Q&A No.2915 地域:東京都) 回答数:3件
119
Q.tamaさん
NO.00024931
tama
tamaさん
疑問
回答数:3件


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店舗 戸建 募集 賃貸 契約 住宅 質問 規約 設置 集合住宅
戸建の住居用賃貸について質問です。
住居用契約での貸し出しですが、住居用というのは実際にどこまで禁止できるのでしょうか?
・自宅でのSOHO利用。
・趣味の料理教室
・大々的に募集しての料理教室
・エステ、店舗
・看板の設置
集合住宅であれば規約があり、禁止されていますが戸建だと実害がなければ禁止にするのは難しいでしょうか?

こちらの内容は、2017/05/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/05/19

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無視 契約 貸主 特約

契約ですから、貸主側が禁止したいもので、生活権を脅かしたり、人権を無視したものでなければ、全て契約の特約で禁止できます。
また、用途地域によっては法律でも禁止される事柄があります。

【コメント】
ありがとうございます。
ただ、禁止しても居住権もあるので強制力がないように思うのですが如何でしょうか?
tama
【コメント】
契約すれば強制力はあります。違反すれば契約の解除や違約金の請求となります。

住居として貸すものですから住むなとはいえませんが、商売をするなとはいえます。
商売をしたければ、商売が出来る店舗を別に借りれば済むことですので、禁止にはなんら問題はないです。
居住権を過大にお考えではないでしょうか?
また生活権や生存権なども、契約書に住居用貸家での商売禁止の条項があることに対抗出来ません。
株式会社三野 北前店
【コメント】
ありがとうございます。
補足すると祖母が実家の隣の4件ほどの戸建を貸しています。
既に契約済みですが住居用途以外の使用は禁止しています。
住居内で料理教室らしきこと(形態は不明)やボランティア団体の集まりをしている方がいます。
祖母は気にしているようですが、現実問題、住居としての実態があれば契約解除は難しいのかとも思います。争った場合に勝てるようであれば強気に行こうかと思いますが、勝ち目がないのなら黙認しようと思います。実際、どんなものなのでしょう?
tama
【コメント】
先ずは契約書の確認が必要です。
住居用の賃貸借契約書には「住居に限る」のような文言が入っていることが多いのでよく読んで確認してみてください。

契約書に「住居に限る」とか「住居以外の目的で使用してはならない」とある場合は、契約に違反していますから、料理教室などの商売は他でやるように求めることが出来ます。ボランティア団体の場合は、そこが連絡先等になっていて頻繁に会合を持っているなどの場合は、契約違反といえることがありますが、数人の仲間がたまに寄り集まる程度では違反とはいえないかと思います。
株式会社三野 北前店
【コメント】
ありがとうございます。
契約では住居用途以外の使用を禁止し、解約理由として定めています。

その後、当事者と話をして、貸家で事業登記をしていること、
料理教室を開催しているが通常は他の施設を借りていること、
少人数の場合のみ貸家で開催しているが主婦の集まり程度の規模であるということでした。

それを弁護士に相談したところ、
実際の使用が居住用と大差なく近隣にも迷惑がかかっていないのなら契約解除を求めるのは難しい(裁判しても勝てない)ということです。

結論としては、こちらが強気に出れる状況でもなく、特に波風を立てるメリットもないので簡単な注意(住宅契約なので教室のみでの利用はできない)で終わらせようと思います。
色々ありがとうございました。
tama
こちらの内容は、2017/05/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2017/05/22

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管理 不動産会社 契約解除 契約書 不動産 契約 用途違反 自主管理 オーナー 契約違反 違反

原則は契約書に記載された用途と異なれば契約違反になります。
用途違反が確認出来た際には、書面等で明確に改善を求め、改善されなければ契約解除をご検討なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社


【コメント】
ありがとうございます。

弁護士に相談したところ、教室とはいえ居住と大差ない使い方では契約解除は難しいとのことでした。
こちらも勝てない争いは望みませんので、黙認することにします。

追伸、契約書に書いてあっても、自宅でビジネスと完全なビジネス利用の境目が曖昧なので難しいですね。居住としてのウエイトが大きければ問題にしない方が良いのかなと思いました。
tama
こちらの内容は、2017/05/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2017/05/23

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戸建 契約書 賃貸契約 賃貸契約書 禁止事項 不動産 賃貸 契約 住宅 質問 事項 内容

tamaさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。
ご質問にお答えします。

Q.戸建を住居用契約で賃貸。料理教室など、住居用契約でどこまで禁止にできる?

一般的な賃貸契約書でしたら禁止事項が定められているはずです。
禁止事項に当てはまるものはやめさせることができます。

契約書で何が禁止されているか確認してください。

契約書の内容では判断が難しい「趣味の料理教室」などグレーな部分があります。
事業として行うものについては住宅専用の契約にはそぐわないと判断できるのではないでしょうか。

【コメント】
ご回答ありがとうございます。

弁護士に相談したところ、現状の使用形態が住居での範囲と大差ない(居住でも主婦の集まり等あるから)なら、争っても勝つのは難しいということでした。

であるならば、余計な争いをするよりも黙認するのが良いと判断しました。
tama
こちらの内容は、2017/05/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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