初めての不動産投資で月30万円の家賃収入を目標とした場合、どういった物件を購入すべき?|お悩み大家さん

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初めての不動産投資で月30万円の家賃収入を目標とした場合、どういった物件を購入すべき? 
相談日時:2017/05/09 不動産購入 土地から建築
(Q&A No.2904 地域:北海道) 回答数:5件
244
Q.ニックネーム未登録さん
疑問
回答数:5件


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戸建 物件 家賃収入 不動産 投資 アパート 住宅 購入 ローン 家賃 アドバイス 築古 利回り 不動産投資
はじめまして

不動産投資を検討している初心者の男性(38歳)です。
自己資金は、2000万円程度で住宅ローン残債があります。

不動産投資の最初の目標を月30万円の家賃収入と設定した場合、
以下どちらの方針で購入していくと良いか、
メリット・デメリット等のアドバイスをいただけないでしょうか。

【買い方1】
2000万円の築古木造 アパート利回り10~12%×1。

【買い方2】
1000万円の築古木造 アパート利回り16~20%×2。

【買い方3】
500万円の戸建 利回り10~14%×4。

【買い方4】
1000万円の築古木造 アパート×1と戸建×2。

住宅ローンの残債があっても不動産投資のローンが組めるか等もわからない初心者ですが、例えば【買い方5】として、2000万円を頭金にもう少し大きめの物件を視野に入れる等も可能かご教示いただけると助かります。

長々と申し訳ございませんが、
よろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2017/05/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/05/09

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リフォーム 修繕 物件 不動産 投資 リスク 家賃 入居 フォーム 利回り 不動産投資

ベストアンサー
不動産投資はそんなに簡単ではありません。投資ですので当然リスクもあります。

どれも、その利回りは本当でしょうか?計算上の表面利回りで実際はもっと安い家賃で貸さなければなら…
[ 続きを読む ]

【お礼】
このたびは丁寧なご回答ありがとうございます。

おっしゃる通り初心者で表面利回りの話をしておりました。
8000万円となると現実的には厳しいですね。

勉強してリスクヘッジしながら投資していきたいと思います。

有益な情報ありがとうございました。
ニックネーム未登録
こちらの内容は、2017/05/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/05/10

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こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

不動産投資を借入をして行う場合、物件の利回、金利、ローン期間にもよりますが、
物件価格の概ね1~2%が手残りです。

当然ですが、物件の築年数、設備の更新状況などで
保有中の経費も変わりますし、

空室が発生した間の賃料は入ってきませんので、その部分でも手許に残る金額が変わってきます。
様々な部分を考慮をいれながら不動産投資を行う様に心がけて頂けたらと思います。


【お礼】
わかりやすいご回答ありがとうございます。

不動産投資を借入で行う場合、1~2%が手残りとのことで、
長期的な気構えが必要と勉強させていただきました。

その他にも様々な要因が絡み合っているとご教示いただき、
不動産投資の書籍を読んでコツコツと勉強しているところです。

今のところ思い切って現金で購入できる範囲の物件がメリットが大きいようにも感じました。

このたびは貴重なご意見ありがとうございました。
ニックネーム未登録
こちらの内容は、2017/05/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2017/05/10

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管理 不動産会社 物件 不動産 購入 方法 自主管理 オーナー 対応 物件購入

物件購入は”ご縁があるかどうか”という感覚が良いと思います。
一つの方法にこだわることなく、柔軟に対応した方が良い結果が得られる可能性が高まると思います。
普段よりあらゆる物件を見ておくことで、良い物件が出てきた際に躊躇なく購入に踏み切れるように思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
ご教示ありがとうございます。

確かにご縁は必要と思いました。

中長期的な視点で、自分の背景にあった購入条件を定めておくことは大切だと思いました。

優良物件と出会った際に具体的なチェックポイントを絞り込んでおくことで、迅速に決断できると思いました。

貴重なご意見ありがとうございました。
ニックネーム未登録
こちらの内容は、2017/05/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2017/05/10

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ニックネーム未登録さん

そうですね、
初めて不動産投資をする方にとっての懸念、
それは想定通りの収益家賃を確保できるのか、
という点に尽きるかと思われます。

しかし、心配には及びません。
それは事前に想定されるリスクを「ずらずら」とあげて行けばいいのです。

例えば、
空室率リスクと経費率リスクがその主なものだと思われますが。

空室リスクは突き詰めれば個々人の経営的センス、
つまりは事業者としての意気込みともいえるものが問われる
と私は想っていますが…それでも、
空室が出る確率それは地域と物件にもよりますが
20%前後だと、
金融機関もそれを想定しています。

経費率については、
通常で私共の経験値では23.5%と出ています。
金融機関によっては20%と想定しているところもあります。

また、その他の大規模修繕計画については
家賃の5%から10%を大規模修繕費用として家賃収入から積み立てる
事業計画シミュレーション表も
私どもに限らず投資コンサル業者は用意していると思われます。

それらのリスクを満室想定家賃から差っ引き、
例えば満室は100%ですから、
空室リスク20%を差し引き80%にとなり、
経費率23.5%を引くと61.5%となります。

ということは、
ある程度の目安として満室想定家賃の6掛け程度は収入として
計算できるのかなぁと。

そして、
不動産投資ローンについてですが、
近年、それ専門の金融商品も完備してきていますので、
現有の住宅ロ-ンの有無に関係なく融資は可能です。
ご安心ください。

蛇足かもしれませんが、
2000万円の有効活用の件です。

2000万円をそのままキャッシュで物件を買うというのは
愚かなことです。
レバレッジを利かさない手はない、
ということです。

キャッシュで物件を買うということは、
一言でいえばリスクは殆どゼロです。
しかし考えてみてください。
物件を2000万円で買って家賃をもらうということは、
10%の利回りとして10年で100%ですから
10年間で2000万円を分割で返してもらっている
という意味と同じです。

私は面白み何もないと思いますが…


怖がらず、恐れず、合理的なリスクヘッジを想定し、
それに合致する物件をお求めください。

ご不明な点は何なりとお問い合わせください。
検討をお祈りいたします。


【お礼】
ご返信ありがとうございます。

質問内容に沿って質問者の立場で具体的にご回答いただき非常に勉強になりました。

特に住宅ローン有無に関係なく融資が可能という情報は貴重でした。

住宅ローンがあるため、これ以上ローンを組みたくない、現金で買える範囲内というどうしても及び腰になっていた自分に気が付くことができました。

このたびは貴重なお時間とお知恵を拝借いただき誠にありがとうございました。
ニックネーム未登録
【コメント】
私共へも多くの方がご相談に来られます。
その多くは専門誌10冊程度読まれた方ですが、
それでも現場百回、具体的な案件を見た方とは比較できないくらい
の差があります。

お近くの不動産投資の専門家にご相談し、
物件をまずは見ること、
これが最良かと思われます。
サラリーマン専門イットウモン@タカエージェント株式会社
こちらの内容は、2017/05/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2017/05/24

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物件

物件や立地によっても大きく変わりますので机上の計算だけではなく気になる物件を実際に見て考えるところから始めてみてはいかがでしょうか。

こちらの内容は、2017/05/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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