家賃滞納額300万円以上!退去をさせたいけれど、どういう手順で進めればいい?|お悩み大家さん

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家賃滞納額300万円以上!退去をさせたいけれど、どういう手順で進めればいい?

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:sikaさん
  • 相談日時:2017/03/10(地域:大阪府)
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気になった! 368
母が高齢となり、現在経営しているアパートおよび土地の管理を任される事になりました。
内容を確認してみると、アパートは築70年の木造平屋で耐火・耐震に不安がある物件でした。
土地に関しては2年以上滞納されており…滞納額は100万円を超えております。(地代は4.3万円)
更に調べると、アパートも滞納されておりました。
アパートの滞納は3年以上であり(家賃は8.3万円)、滞納額は300万円以上です。
そして、上記の滞納は同一人物となっております。


私が受け継ぐ物件とは別ですが、近隣の駐車場も借りており、ここも3年滞納していると聞いております。

築70年のアパートと、滞納されている土地は繋がっております。
路線価で15万円/㎡での土地なのですが、
・退去させる方法はどんなものがありますでしょうか?
・方法にもよりますがどれくらいの費用を覚悟すべきでしょうか?

滞納されている土地は100㎡程度です。
アパートには、この人物以外は1世帯しかなく、家賃を滞りなく頂いております。(家賃:5万円)
アパート経営の経験が無くアドバイスを頂きたいです。
こちらの内容は、2017/03/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2017/03/10

アパートに関しましては、すぐにでも溜まっている家賃の請求及び契約の解除と退去を求めて書面で通知してください。

土地は、更地ですか?それとも上に建物が建っていますか? 続きを読む

【お礼】
回答ありがとうございます。
建物は、登記されている建物が建っており…
最悪、借地権の買取が必要になってしまっております。

土地評価額が高く、遺産相続時に相続税が払えないので全て更地にしてマンションを
建てる事で相続税の軽減を考えております。
銀行からはある程度まとまった額の立ち退き費用を用立てについてOKが出ております
ので、弁護士さんと相談して対応していきたいと思います。

お返事ありがとうございました。
sika
【コメント】
おそらくですが、そこまで滞納していると今溜まっている賃料の支払いはほぼ無理でしょう。

支払いを催告しても支払わない場合は、金額から地方裁判所に訴訟を提起することとなります。相手が支払えばよいですが、支払えれば裁判にはなりませんので、勝訴できるでしょうが、それでは回収できないでしょう。そうなると、差押や借地の上に立っている建物の競売をかけることとなります。しかし、それも結構な費用がかかります。

これらのことを説明できる不動産会社などが、弁護士と平行して相手に話しをしてくれるのが理想です。どういうことかというと、裁判となれば相手も費用がかかりますし、相手にはまず勝ち目はありません。明け渡し訴訟をしても認められる可能性が非常に高いです。なので、その前に幾許かの立ち退き料で出て行ったほうが得だと相手に説いてくれる人がいると良いということです。このような問題は、訴外で解決したほうが費用も時間もかかりません。
でも、弁護士を入れ訴訟準備もしながらが効果的ですので必要です。
株式会社三野 北前店
【お礼】
相手は借地権を高値で私に買い取らせると近所で
吹聴している事が分かりました。
提訴と交渉を同時並行で行う事で圧迫し、出来る
限り低価格で借地権を買い叩く、もしくは相手
次第では訴訟で追い出す形で対応しようと弁護士
の先生からもアドバイスを受けました。

丁寧に解説して頂き、ありがとうございます。

しかし、滞納した挙句、借地権を満額+αで売り
つけようとしてくるとは思いませんでした。

滞納者を放置するとこんな事になる、といい勉強
になりました。
sika
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社アメニシティ
回答日時:2017/03/11

退去させる方法については、
ご自身が滞納者と話し合い解決を図るか
明け渡しの訴訟提起となります。

費用について一概には
返答が難しいものです。
覚悟だけで考えれば、
最悪の場合、
滞納額は戻ってこないと思って
臨まれるとよろしいのではないでしょうか?

尚、
アパート経営の経験が無いとのことで
ご自身での対応は難しいと思いますので、

弁護士にご相談されるとよろしいと思います。
お知り合いに弁護士がいなければ
各地方の弁護士会による総合法律相談センター等を
利用されるとよろしいと思います。


かかる費用も気にする必要がございますが
まずは、これ以上に滞納額を増やさない為にも
早めにご対応下さいませ。

【お礼】
回答ありがとうございます。

滞納されている事による収益性の悪化と将来の相続税
の事を考えてマンションを建てようと考えております。

弁護士さんは建築会社の顧問弁護士さんが詳しいと
考え、相談する方向で進めております。

滞納しながら、「払えないけど死ぬまでここに住みたい」
と平然と話す滞納者にお金を払うのは非常に癪ですが
今までの対応が悪かったと割り切って臨みたいと考えて
おります。

回答ありがとうございました。
sika
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【回答会社】
弁護士
星野法律事務所
回答日時:2017/03/13

東京都港区の弁護士です。

このまま放置すると,家賃収入の分だけ損失が発生するだけですので,早急に解除の上,訴訟で明渡を求めるべきです。
音信不通の場合でも,訴訟を通じた強制退去が可能です。

手続は,期限付きの催告兼解除通知を配達証明及び特定記録で送付し,解除の効力発生後,訴訟提起して判決を得て,強制執行により明渡の実現を図ることになります。

判決取得後,滞納家賃の強制執行も可能となります。

家賃滞納がある案件は,裁判手続きが比較的早く進むので,ご相談から3か月程度で終わることもあります。

一度早めに直接弁護士に相談してみてください。

弁護士費用については,参考までに当事務所の場合,15万~35万円程度となります。
(全国対応可能)

※当事務所では家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。

参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
【お礼】
回答ありがとうございました。

アドバイスして頂いた内容を踏まえて、建築会社
の顧問弁護士の方と相談したので、打合せが非常
にスムーズに進みました。

滞納額に見合わない相手の態度にうろたえてしまい
ましたが、何とか頑張ろうと思います。

ありがとうございました。
sika
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2017/03/13

一定額の滞納があれば契約解除が可能です。契約解除後は任意の明渡が困難な場合は明渡訴訟を提起することになります。
詳細は不動産に精通した弁護士にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
【お礼】
回答頂きありがとうございました。

築70年と古い事と、現状のままでは新規の
入居者が見込めない事から滞納者の立ち退き
後は新しくマンションを建てようと考えてお
ります。

その建築会社の顧問弁護士ならこういった
問題にも詳しいと考え、紹介して頂いて相談
しております。

アドバイス頂きありがとうございます。
sika
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2017/03/22

請求がされず現在に至っているのであれば契約者と話して解決する方法が良いと思いますが、確信的に現在至っているようなこの場合は弁護士への相談が良いでしょう。

こちらの内容は、2017/03/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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