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店舗契約で名義変更による契約解除又は定期借家契約は可能?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:オーさん
  • 相談日時:2017/03/03(地域:大阪府)
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気になった! 178
いつもお世話になっております。

50年以上前から場所をお貸しし商店を営業されている店子さんで家賃は手渡しで頂いております。
契約書は個人名義で交わしており実際は途中で法人にされたようですが当方には連絡はなく昔に交わした契約書のままです。
領収書発行の際宛名は個人名義のままでいいでしょうか?それとも法人名でと依頼されればそうしないといけないでしょうか。
また、当初に契約された方はお亡くなりになられている様で法人の代表は家族の方になっておりました。当方としては名義の方が変わっているので契約解除をお願いしたいのですが・・・。解除が出来ない場合改めて契約を交わすと思いますがその際、定期借地契約で行いたいのですが借主の同意が必要でしょうか。

長々となりましたが宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2017/03/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所 弁護士 阿部栄一郎
回答日時:2017/03/04

はじめまして弁護士の阿部栄一郎と申します。

ご相談に回答申し上げる前提として、まずは賃貸借契約の解除が認められるか否かについて、検討したいと思います。
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【お礼】
弁護士 阿部栄一郎様

おはようございます

詳しいご回答誠にありがとうございました。
私にでも大変解り易くご教示頂き勉強になりました。

契約自体の解除はやはり無理だと理解できました。
また質問になりますが、当初の契約人様がもしお亡くなりの場合は改めて契約を取り交わすことになると思いますが、その際相続人であるという書類の提出をお願いしても問題ないでしょうか。

重ね重ね宜しくお願い致します。
オー
こちらの内容は、2017/03/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
ポプラ法律事務所
回答日時:2017/03/04

法人成りしてその法人が賃貸物件を使用しているということであれば、無断転貸又は賃借権の無断譲渡に当たり、契約解除の事由となります。

しかしながら、どこかの時点で法人成りしているが、賃貸物件の使用の実情に特に変化はなく、法人成りしてからも相当の期間が経過しているということであれば、信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があるものとして、解除→明渡は認められない可能性があります。

解除ができない場合において、契約を締結し直したいというときは、使用の実態に合った契約者との契約を求めることになるでしょう。この際、契約を借地契約にしようとするときは、賃借人の同意が必要です。

領収証の宛先は、現在の状況のままであれば、当初賃借人の相続人あて、ということになります。契約を締結し直したときは、締結し直したその契約の賃借人あて、ということになるでしょう。

相談者のご意向次第ですが、どういう交渉の仕方をするかという入り方に工夫が必要かもしれません。

【お礼】
ポプラ法律事務所様

ご回答ありがとうございました。
解り易く大変勉強になりました。

当方といたしましては、いつの間にか法人になられており名義人様もご健在かどうかは不明な状態であります。もしいらっしゃらない様であれば新たな契約になると思いますが相続人である書類の提出はお願いできますでしょうか。その際どのような書類を提出して頂けばよろしいでしょうか。

重ね重ね宜しくお願い致します。
オー
【コメント】
亡くなった方(もともとの契約者)の相続人が何人いて、それが誰であるかが分かるだけの戸籍謄本類になります。その取り寄せと提出を相続人に求めることになります。

弁護士は、職務の遂行に必要な場合には、戸籍等を取り寄せることができますので、ご相談者から弁護士に、戸籍等の取り寄せができるかどうかをご相談されるのがよいかもしれません。

契約者が誰であるかは、契約終了時の敷金・保証金の返還先が誰であるかの問題でもありますので、明確にされることが望ましいです。
ポプラ法律事務所
【お礼】
早速のご回答ありがとうございました。

保証金の返還先の事もあり、ただ名義人を変更する。という訳にはいかないので手続きが難しいなと思いました。

今後も出てくる案件ではありますので勉強していきたいと思います。
ありがとうございました。
オー
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2017/03/06

領収書を発行する場合は契約書通りの個人名義が良いと思います。
当時の契約者がいらっしゃらなければ、一般的には相続人が賃借人の地位を承継していることになります。
定期借家契約にする場合は原契約を解約する必要があります。いずれにしましても双方の合意が必要です。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
【お礼】
三京ビル株式会社 御中

ご回答頂きありがとうございました。

領収書の宛名は取りあえずこのまま契約書通りのお名前でいこうと思います。
お年から考えてもご健在かどうか不明な場合でも賃借人からの知らせがない限りそのままにしておいていいものなんでしょうか。こちらから尋ねるのも・・・
オー
こちらの内容は、2017/03/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
高島総合法律事務所
回答日時:2017/03/07

領収書発行の際宛名は個人名義のままでいいでしょうか?それとも法人名でと依頼されればそうしないといけないでしょうか。
  契約名を変更していないので、個人名義でよいと思います。


また、当初に契約された方はお亡くなりになられている様で法人の代表は家族の方になっておりました。当方としては名義の方が変わっているので契約解除をお願いしたいのですが・・・。
  個人名義の契約なので、その相続人が借主となります。
  法人名義の契約とすることを承諾していないので
  代表者が変わっていることは関係ありません。
  法人契約としていても代表者の変更は、借主の変更ではないので
  解除理由とはなりません。


解除が出来ない場合改めて契約を交わすと思いますがその際、定期借地契約で行いたいのですが借主の同意が必要でしょうか。
  個人名義の契約なので、法人とするのであれば定期借地契約にするという交渉はありだとは思います。相手が飲むかどうかは交渉次第となります。

こちらの内容は、2017/03/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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