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売却後は新オーナーとのサブリース契約は継承されない?契約書には特に記載がなく… 
相談日時:2017/03/01 不動産売却
(Q&A No.2846 地域:東京都) 回答数:5件
454
Q.ひろきんぐさん
疑問
回答数:5件


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契約期間 管理 物件 契約書 サブリース 契約 相談 ハウス 期間 回答 売却 オーナー サブリース契約 リース シェアハウス 賃料 管理会社 収益
現在、収益物件としてシェアハウスを所有しております。
管理会社とサブリース契約をしている為、毎月定額の賃料を頂いておりますが
訳あって売却を検討しています。
管理会社に相談したところ、売却後、新オーナーとのサブリース契約の継承はしないとの回答がありました。

契約書を確認すると契約期間5年間(残存期間2年)と記載がありますが、譲渡や売却時については触れていません。

サブリースを継承しないというのは正当でしょうか。
ご教授お願い致します。

こちらの内容は、2017/03/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/03/02

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ベストアンサー
こんにちは日本AMサービスの堂下です。
ご質問に回答をさせて頂きます。

契約書に記載がなければ、それぞれ交渉次第だと思いますので、
先方の解約…
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こちらの内容は、2017/03/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.弁護士
回答日時:2017/03/02

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管理 物件 契約書 弁護士 サブリース 契約 相談 売買 引き サブリース契約 リース 借主 管理会社

前提がわからないのですが
あなたが物件を所有していて
管理会社にサブリース契約で貸しているということですよね。

サブリース契約に借主(管理会社)から解除できるという条項や
売買があった場合は契約が終了するなどの条項がなければ、
サブリース契約は終了せず引き継がれることになると思います。

契約書を持って弁護士に面談で相談された方がよいと思います。

こちらの内容は、2017/03/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2017/03/02

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解約 管理 不動産会社 サブリース 不動産 契約 問題 自主管理 オーナー サブリース契約 リース 借主 管理会社

借主(管理会社)からの解約ということになりますので、サブリース契約の解約条項に則っていれば問題ないと思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


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A.弁護士
回答日時:2017/03/03

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建物 解約 退去 入居者 契約 引き 評価 入居 売却 オーナー リース 借主

売却を契機としてマスターリース契約が終了となるには、借主(マスターレッシー)からの中途解約条項があるか、又は、売却時には解約できる(契約が終了する)ことが契約上合意されていることが必要です。

このため、契約が継承されるかどうかを判断するためには、契約上、売却を契機として契約が終了となる場合があるのかどうかを確認する必要があることになります。

このような合意がないときは、借主は一方的意思表示により契約を終了させることはできませんから、借主からの契約終了の意向表明は、合意解約の申し入れと評価することになるでしょう(これに応じるかどうかは、解約条件によりオーナー次第ということになります。)。

そして、マスターリース契約が終了するときは、本来は、借主(マスターレッシー)は、入居者(エンドユーザー)を退去させて、オーナーに対して建物を空にして明け渡さなければなりません。

但し、マスターリース契約では、マスターリース契約が終了する際に、オーナーが入居者(エンドユーザー)との契約を引き継ぐことになっている場合があります。

このため、マスターリース契約が終了する場合においては、空にして返してもらえるのか、エンド契約を引き継がなければならないのかを確認する必要があります。

これは、買主の損益予測に影響しますから、後日、聞いていたのと違うということにならないように、状況を正しく把握しておく必要があります。

こちらの内容は、2017/03/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2017/03/06

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ひろきんぐさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。
Q.売却後は新オーナーとのサブリース契約は継承されない?契約書には特に記載がなく…

契約書に記載がなければ売却を理由に即時解約というのは難しいだろうと思います。

サブリースの契約書に借主からの契約解除について書いてある項目を確認して下さい。
契約期間内に解除する場合の取り決めが書いてあります。

今回の場合は借主からの解除となります。

例えば「借主から解約をする場合には〇か月前に通知をする」などの記載があります。
契約書に譲渡や売却時の対応について決まりがないのでしたら通常の合意解除の扱いとなるだろうと思います。

合意解除後の賃借人との契約についても確認が必要です。

シェアハウスの場合にはオーナー個人が運営するのは困難ですから売却後の新所有者にとっても管理契約は必須となります。

シェアハウスの管理手数料は一般的なアパートの賃貸管理よりも高額となるため収益に大きく影響します。事前の条件確認が必要です。

当社は過去にシェアハウスの売却仲介をしましたが、買主様には管理会社の管理手数料を確認のうえ収益を提示しました。

買主の購入判断にも影響が大きい事項ですから売却を依頼する不動産業者とよく打合せをして売却価格等の決定をして下さい。

こちらの内容は、2017/03/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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