祖父からアパートを兄弟で相続。弟の持ち分を名義変更する際、贈与税などは掛かる?|お悩み大家さん

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祖父からアパートを兄弟で相続。弟の持ち分を名義変更する際、贈与税などは掛かる? 
相談日時:2017/02/03 相続・税金
(Q&A No.2810 地域:大阪府) 回答数:4件
306
Q.kuroさん
NO.00002770
kuro
kuroさん
困った
回答数:4件


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店舗 取り壊し 相続 退去 空室 相続税 アパート 土地 費用 空室率 引き 変更 評価 処分 税金 名義 退去費用 名義変更
祖父かから引き継いだアパートですが、築47年と古く、空室率が50%を超えています。
兄弟二人で引き継いだの相続税はかかりませんでしたが、弟の持ち分を名義変更することになりました。
この場合、贈与税など必要なのでしょうか。このアパートの条件を下記に記します。

この土地の路線価からの評価額は1億2千万
アパート取り壊しに3000万必要
アパート一階店舗などの退去費用に2000万程度必要
アパート土地は弟の借金3000万の担保になっている。

もし税金が必要であれば、土地を処分するしかなくなりますが、祖父から継いだ土地なので、手放したくはありません。
どの程度贈与税が必要なのか教えて頂ければ助かります。

こちらの内容は、2017/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/02/03

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取り壊し 退去 費用 評価 通知 名義 固定資産税 資産

ベストアンサー
持分が2分の1づつだとしましたら、課税評価額の50%に対して贈与税がかかります。
路線化からの評価額ではなく、あくまでも固定資産税の課税評価額が基準となりますので、固定資産税の通知を見て…
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【お礼】
ありがとうございました。
kuro
こちらの内容は、2017/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/02/04

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取り壊し 相続 退去 絶対 相談 売買 費用 税務 変更 評価 名義 退去費用 税理士 名義変更 固定資産税 資産

兄弟間で名義変更を行う場合、
一般的(第三者間)での持ち分の名義変更(売買)に
かかるであろう金銭の授受がないと、
一般的な持ち分の名義変更(売買)に相当する金額に対して
贈与税が課せられます。
税率は、国税庁のホームページに記載ございます。
基礎控除額110万円を差し引いた金額に税率を乗じた額が贈与税です。
名義変更(売買)に相当する金額の考え方は、
固定資産税評価額を用いられることが多いようですが
絶対とは言えません。
路線価は加味される可能性はございますが、
取り壊し費用・退去費用・借金の担保などは、
考慮されることはないと思います。
最終的には税務署の見解によります。

もし、相続のお手続きの際に税理士に相談されているようであれば
名義変更に伴う贈与税についても、同じ税理士に相談されてはいかがでしょうか?


こちらの内容は、2017/02/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2017/02/06

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管理 不動産会社 不動産 売買 自主管理 オーナー

金銭の授受がなければ贈与になると思いますが、一般的には金銭の授受が発生すると思います。
売買として取り扱うことも検討なさってはいかがでしょうか。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【コメント】
コメントありがとうございました。

ちなみに、引き継いだアパートには、負債もついており、その負債も一人で引き受けることになりました。この場合は、贈与税額に影響はあるのでしょうか。
kuro
【コメント】
相続ではありませんので、負債は切り離して考えるべきではないでしょうか。
山京ビル(株)
【コメント】
コメントありがとうございます。

弟との間で、1/2を名義変更するかわりに、不動産についている抵当の借金も引き取ることにしました。よって切り離すことはできません。
kuro
【コメント】
弟さんに負債があるのでしたら、
一般的な手続きとしましては、お客様が1/2分の融資を受け、その資金で1/2を譲受け、弟さんは受領した資金で借入を返済するという流れになるのではないでしょうか(同時履行による売買となります)。
山京ビル(株)
【コメント】
コメントありがとうございます。
私の説明不足です。

祖父が親戚の保証人になった際に、アパートに抵当が設定され、その後保証人としての義務を果たす必要が生じておりました。
そのアパートを私と弟で引き継いだ。
私と弟の二人は、アパートと一緒に、借金も相続した。

ここで、弟が相続したアパートを私に譲るかわりに、借金も一緒に託された。

という顛末です。
kuro
【コメント】
物上保証人ということでしょうか(物件のみ担保として差し入れ)。保証人の立場も相続していれば、慎重に検討する必要があると思います。
いずれにしましても、申し訳ありませんが、抵当権の設定額や主債務者の信用によっても評価が変動するように思いますので、税務署の相談窓口や税理士にご相談なさってください。
山京ビル(株)
【お礼】
ありがとうございました。
kuro
こちらの内容は、2017/02/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
回答日時:2017/02/08

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負担 相談 土地 方法 税理士

贈与税は原則として課税になると思いますが、抵当権が設定されているのであれば負担付贈与にすると贈与税の課税価格を押し下げる効果を得られるかもしれません。精度の高い見立ては税理士も交えながら考えることになります。そもそもどうしていま贈与することになったのか、その必要があるのか、土地を手放さないで済む最善の方法は何かといった点について、しかるべき専門家にご相談されて方針を立てる必要があるのではないかと考えます。

こちらの内容は、2017/02/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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