ヤニ汚れでクロスの特殊洗浄費をすることに。ここまでの汚れでも経年劣化と考える?|お悩み大家さん

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ヤニ汚れでクロスの特殊洗浄費をすることに。ここまでの汚れでも経年劣化と考える? 
相談日時:2017/02/03 敷金・原状回復
(Q&A No.2805 地域:北海道) 回答数:2件
650
Q.mukiさん
NO.00005075
muki
mukiさん
疑問
回答数:2件


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はじめまして 大家をしております。

退去時における原状回復
クロスの洗浄(特殊な塩素系漂白洗浄剤を使用した場合)についての質問です。

居住年数6年間のご入居者様が退去をいたしました。
お部屋の壁クロスがタバコのヤニとカビの放置により黄ばみとカビ汚れがありました。
汚れは通常の清掃では落ちない汚れです。

クロスは6年前の入居時に新品に張り替えております。
この場合ガイドラインに従うならば耐用年数の償却で価値が1円なのでクロス張替代は請求することが難しいと思います。
しかし 壁クロスの特殊塩素系漂白洗浄をする場合の原状回復費はどうなるのでしょうか?

クロスの特殊洗浄費(通常の清掃ではない)は経年経過を考慮するのか?
あくまで耐用年数6年経過で1円の価値しかないと考え、特殊洗浄でも1円と考えるのか?
訴訟でクロスの洗浄費の判例があれば教えて頂きたく思います。検索しましたがなかなか見つかりません。

宜しくお願い申し上げます。

こちらの内容は、2017/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/02/03

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ベストアンサー
洗浄云々の前に、喫煙による変色はガイドラインの適用外です。

ガイドラインを誤って解釈し、6年以上住めばどんな状態でも壁紙は1円にしかならないと思い込んで落書きをしたりする…
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【コメント】
お忙しい中、ご回答 誠に有り難うございます。

契約内容などの説明不足がございましたので追記させて頂きます。

①地域は東京ではないので「東京ルール」はありません。
②原状回復特約で「故意・過失による破汚損は経年劣化を考慮せず、全額借主の負担とする」というような内容の特約は契約書に記載しておりません。
クリーニング特約は記載しております。「通常清掃で落ちないひどい汚れなどは追加清掃等費用が発生する」という内容は記載しております。
③入居者様は壁のヤニ汚れとカビの放置による壁汚損を認めている状況
④入居者様はガイドラインを知っている状況(法的拘束力はないことも知っている模様です。)
⑤「クロスの特殊漂白洗浄」とは比較的新しい技術のようです。ここ近年この技術を使うクリーニング業者等が増えてきています。検索すると沢山でてきます。

ガイドラインでは張替による新品グレードアップは二重取りになるので、経年経過分を差し引きましょうというような考え方をします。一方、クリーニングに対しては経過年数は考慮しないとなっています。論理的に壁洗浄クリーニングはグレードアップにあたらないのでは??と考えてしまいます。ちなみにカーペットの汚損のクリーニング費は認めている判例はあります。

ご回答で
「故意又は過失による損傷は適用外となるので、入居者は退去時に原状回復費用を負担しなければいけません。」とありますが、私自身勉強不足でしてもう少し勉強して調べたいと思います。

ご回答で
「6年以上住めばどんな状態でも壁紙は1円にしかならないと思い込んで落書きをしたりする人がいますが、・・・・」

今回の質問相談で、ここが一番疑問に感じております。

ガイドラインを盾にして「どんなに汚しても1円でいいだろう 責任なんてねぇよ」といったモラルの問題がこの先多くなりそうで、考えてしまいます。現にここ近年、壁クロスに限らず、何度か似たようなケースがありました。大家からしますとガイドラインの乱用のようにも思えてしまいます。

また近年のいろいろな少額訴訟や地方裁判所レベルの判例では「弱者救済」「消費者保護」に傾きすぎているのではないかと疑問を感じる部分があります。

数年前に「更新料」などが問題になり、最終的には最高裁で逆転勝訴をしたサブリース会社がいました。最高裁まで行ってやっと公平な判決がでたように思えます。

最高裁までやらなくとも公平な判決がでるような国になってもらいたいなと思うこの頃です。

行き過ぎた「弱者救済」「消費者保護」は「責任」という言葉の意味を無くしてしまいます。
モラルハザードを引き起こします。

ガイドラインは法的拘束力はなく、税法と矛盾しているところがありますが、解決手段の参考書としては分かりやすいと思います。(ガイドラインが法律化されないのは税法などと矛盾している為とガイドラインに記載されています。目安として提案しているクロスの耐用年数も税法とは矛盾しています。)

大家としては、厳しい時代に入ってきたなと感じるこの頃ですが、契約書の記載内容や原状回復特約・クリーニング特約などを研究してこれからも頑張っていきたいと思います。

長くなってしまいまして大変申し訳なく思っております。
ご回答ありがとう御座いました。

沢山の大家さん、管理会社様、不動産会社様と共に勉強できればと思っております。

muki
こちらの内容は、2017/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/02/06

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基本的には国交省のガイドラインに則り、張替え同様の取扱いになると思います。
ただ、契約書等に喫煙等による特別損耗の取扱いについて記載(ペナルティーや追加の清掃費用など)があれば、それに従うことになると思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
お忙しい中 ご回答ありがとうございます。

契約書の明記・記載内容次第では問題なさそうという事ですね。

これを機に契約書記載内容の見直しをしたいと思っております。(過度に厳しい内容の契約書等への記載は客付け会社の客付け業務に支障が出てくるので、相談してバランスの取れた内容にしたいと思っております。)

本当にありがとうございました。モヤモヤした気持ちがだんだん晴れてきました。

これからの時代「年数経ったら関係ねぇ」という人間に対してなんらかの抑止(ブレーキ)手段が必要かと考えました。

ちなみに 不動産適性取引推進機構関連・東京都都市整備局関連に相談したところ「全ての状況を把握していないので一概には言えないが 例えば、クリーニングで風呂やキッチンなどがひどく汚れている場合には追加清掃費が発生して当たり前である。壁のひどい汚れもそれと同じで追加洗浄清掃費は請求しても問題ないのではないでしょうか」とのことでした。
muki
こちらの内容は、2017/02/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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