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長年住んでいた入居者が退去!経年劣化による破損だからと敷金全額返金を要求されて… 
相談日時:2017/02/03 敷金・原状回復
(Q&A No.2803 地域:福岡県) 回答数:3件
723
Q.wendyさん
NO.00022027
wendy
wendyさん
悲しい
回答数:3件


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初めまして。マンションの一室を平成15年3月から貸し出し、13年入居されていた方が退去され、契約書にある通り現状回復の見積りを取り寄せたところ、敷金ではまかないきれませんでしたが、それ以上を請求するつもりはありませんでしたが、賃借人は代理人を立て下記の内容でメールがきました。

◯◯号室から退去するにあたり発生した、同氏から貴女に対する敷金返還請求に関して依頼を受けた代理人弁護士です。

以前からお伝えしておりますとおり、賃貸借契約において、建物に生じている自然損耗及び一般的な使用による損耗につきましては、賃貸人である貴女の負担となります(原状回復ガイドライン参照)。
本件につきましては、貴女から送付されております平成28年3月22日付の見積書にあるトイレの壁穴ボード補修費用(8000円)は、賃借人の負担と考えておりますが、それ以外については、自然損耗及び一般的な使用による損耗であると考えております。
したがいまして、残りの費用については、賃貸人である貴女が負担すべきものになります。
また、玄関外門扉の破損は賃借人によるものではないため、その修理費用は、賃借人が負担するものではありません。
もっとも、賃借人としては、清掃費用(5万円)について負担することは異存ないとのことです。

つきましては、下記の口座まで、敷金から上記壁穴ボード補修費用及び清掃費用を除いた、49万2000円の支払いをお願いいたします。

なお、当職といたしましても、金額面での交渉に応じる用意はありますので、一度ご連絡くださいますようお願いいたします。

本件に関しましては、すでに交渉が長期にわたっておりますので、万が一何らのご連絡もいただけない場合は、法的手段を取らざるを得ないことを、念のため申し添えておきます。


敷金は55万円
契約時、不動産屋から退去時には全て張り替えてもらうよう特記事項で記載しておくので天井部分も全てクロスを張り替えしてくれと言われたので、張り替えました。

退去時に確認し、下記の見積りを提出しています。

①玄関前にある鉄の門扉の取っ手が壊れ、テープでぐるぐる巻きにとめてあった

②クローゼット、収納庫の扉がグラグラネジが緩んでおり、フローリングにキズがはいっていた。

③トイレの内側の壁を殴ったような穴があいていた。ドアも壊れたいた。

④換気扇の音がガタガタしていたので、水回りの専門掃除業者に見てもらったところ、油が固まって、一度も掃除したことがないような汚れによる換気扇に不具合が生じているとのこと。

⑤フローリングをワックスが剥がれ、黒ずみと色褪せ

⑥その他、契約書にある通りの現状回復の見積り

賃借人は13年入居していたので、ガイドラインによる消耗だから全額返金を強気に言っているのだと思いますが、故意によるものであったり、ネジが緩んでいたらネジを締め直すくらいのことを自身で行えばフローリングにもキズはつかないと思いますし、まして鉄の門扉は自分が壊したものではないと言う始末で、他人様の物を壊したら一言謝るのが礼儀ではないのか?と呆れるのと悔しいさでいっぱいです。

現在ではガイドラインなどと言うもので貸主は立場が弱いことも承知しておりますが、わたしの方も言われるままでは納得がいきません。

仲介した不動産業者は、弁護士が出て来たとたん、契約書を作成したくせに知らんぷりです。…いろいろなストレスでもう賃貸に出すのも怖くなりました。。

長々と申し訳ありません…ご一読頂きありがとうございます。

事は大きくしてもあまり意味のないことですので、賃借人にも納得いただける解決案がありましたらご教授くださいませ。
どうぞよろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2017/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/02/04

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ガイドラインと言うのはあくまでも指針ですので、100%それに従う必要は無いですし、ガイドラインでも故意又は過失による損傷は賃借人に負担としていますので、弁護士が入ったとしても特別に身構える必要はありま…
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【お礼】
貴重なこころ強いアドバイスありがとうございました!!
先ほど賃借人の代理人へ連絡致しました。

敷金の返金額を賃借人が決めること自体おかしい話ですし。。
これからもこのようなガイドラインを盾にした浅知恵で大家を困らせる入居者、賃借人も多いと思いますが・・・不動産業者任せにせず、自分自身も勉強していかなければならないと反省するきっかけにもなりました。

また機会がありましたらご相談させてください。
この度はありがとうございました。
wendy
こちらの内容は、2017/02/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/02/04

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お互いに金銭的な妥協点を話し合う他ないと考えます。
賃借人が代理人弁護士を立てられており、
金額面での交渉に応じる用意がある旨、示されておりますので
連絡を取り話し合って下さいませ。

尚、提出されて見積もりについて、
詳しい見積もり内容やお部屋の状態・状況がわかりませんが以下のように考えます。
①玄関前にある鉄の門扉の取っ手が壊れ、テープでぐるぐる巻きにとめてあった。

賃借人は、善良なる管理者の注意を持って目的物を保管する義務を負います。
仮に賃借人自身の過失でなかったとしても、
壊れていることに気付いた時点で、賃貸人に連絡して対応を図るべきものと思います。
退去の時まで、そのままだったことは賃借人の義務を全うしたとは言えませんので
修理費用の全額とは言わないまでも然るべき割合を負担するべきと思います。

②クローゼット、収納庫の扉がグラグラネジが緩んでおり、フローリングにキズがはいっていた。

こちらは①と同様に考えてよろしいと思います。
扉のネジの緩みの修理費用は、請求できないと思いますが
フローリングのキズは、賃借人は然るべき割合で負担するべきと思います。

③トイレの内側の壁を殴ったような穴があいていた。ドアも壊れていた。

壁の穴の補修費用は賃借人の負担と代理人弁護士は考えているようですので、
よろしいと思います。ドアの破損は状態がわかりませんが
あきらかに通常の使用では考えられない力によって壊れたものであれば
修理費用は請求して差支えないと思います。

④換気扇の音がガタガタしていたので、水回りの専門掃除業者に見てもらったところ、
油が固まって、一度も掃除したことがないような汚れによる換気扇に不具合が生じているとのこと。

修理・清掃の費用の負担は、換気扇の形状によると思います。
例えば、簡単に取り外せる羽根のようなプロペラファンが付いているものであれ、
掃除を行っていなかったことを理由として、賃借人に費用を請求することは
差支えないと思います。
シロッコファンだと、昨今ファンを取り外しての清掃は賃借人に
求めることは難しいと思いますので、
レンジフードやフィルターは別として、
掃除を行っていないことを理由に賃借人へ費用を請求することはできないと思います。

⑤フローリングをワックスが剥がれ、黒ずみと色褪せ。

こちらは、通常使用や経年劣化の範囲と思います。

⑥その他、契約書にある通りの原状回復の見積もり

ガイドラインを基準とする一般的な原状回復義務を超える義務を賃借人に課す場合、
必要性に加え暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在し賃借人が
義務負担を認識して納得していることが求められます。
特記事項に記載したもの全てが認められるものではないとお考え下さいませ。

ストレスが溜まる事柄と思いますが、
妥協点を模索しながら、話し合いを続けて下さいませ。




【お礼】
アドバイスありがとうございます。
長期にわたってご入居いただいたので賃借人には感謝もしているのですが、代理人を立てて、自分が壊したものではないと言い張るところに愕然としてしまいました。。
入居時においても賃借人からの要望で家賃を下げたこと、内装についてもクロスなどの全面借り換えなどあり、内装業者からも「まだ綺麗なのに張り替える必要があるのか?」と言われるところまで張り替えしました。

見積もりは不動産業者が契約している内装業者で、単価的にも一般の内装業者より安めの設定になっておりますが、一旦契約書通り、元女回復に必要な見積もりを取り寄せたところ、100万強と門扉などを入れると総額120万ほどになりました。

しかし、ガイドラインにある負担等を考慮して、35万円ほどを負担いただくという内容で先ほど代理人へ連絡致しました。できればこの金額で早期解決したいので、来週中に代理人の指定した口座へ送金しますと伝えました。。
再度不服だと言って代理人から連絡があるかもしれませんが・・・。

こちらとしてもこれから貸し出す場合、内装工事を負担しなければならないので・・・
またこれから出費がかさみますし、早く解決できることを望むばかりです。。

いただきましたアドバイスを今後活かしていきたいと思います。
この度は貴重なアドバイスをありがとうございました。
また機会がありましたら、よろしくご指導くださいませ。

wendy
こちらの内容は、2017/02/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
回答日時:2017/02/06

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管理 不動産会社 不動産 ガイド ガイドライン 自主管理 オーナー 要望

国交省のガイドラインはご存じとのことですが、まずはお客様の要望をそのまま先方に返してみてはいかがでしょうか。
その際、今までの経緯や写真等を添付するとプラスに働くと思います。先方はそのうえで落としどころを検討するのではないでしょうか。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】

ご回答ありがとうございます。
早速、代理人から返事が来ました。

門扉については、入居期間中工事業者が来てその工事業者が壊したと・・・
工事業者に請求して欲しいと言われましたが、その時点で報告もなく、私と工事業者は関係ないので賃借人へ請求するしかなく、一旦ご負担いただき、賃借人と工事業者とでお話し合いをしてくださいと伝えました。
門扉の請求に不服があると言われても、私も困ります。。。と代理人へは伝えました。

換気扇の油よごれは、専門の業者も驚くほど油が固まっていて、その画像を代理人へも送りました。

契約時の内容からガイドラインというものができ、納得がいかない部分もありますが・・・
面倒になるのも嫌なので最小限の請求をしたつもりではありますが、
自分の過失を棚に上げてガイドラインの経年劣化を盾にした賃借人に呆れるばかりです。。

入居中は愛想も良くいい感じでしたが、もう世話にならないとなった途端、このような態度。。
人間性の問題かと思いますが、ストレスが溜まります。。笑

不動産を購入しても、固定資産税やこのような管理の面でストレスがあると、
これからのことが不安ですし、私だけでなくこのように頭を悩ませる方も多いと思いますので
こちらのサイトで悩みを相談でき助かります。

また機会がありましたらご相談させてください。
ありがとうございました。
wendy
こちらの内容は、2017/02/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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