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テナント(貸店舗)をサブリース契約した場合の注意点は? 
相談日時:2017/01/11 空室対策 入居者募集
(Q&A No.2783 地域:埼玉県) 回答数:3件
330
Q.イノさん
NO.00021550
イノ
イノさん
疑問
回答数:3件


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現在店舗を貸し出そうと思っています。
管理など不安なのでサブリースを提案されています。

〇不安な点
マスターリース契約が合意又は債務不履行で終了したらサブリース契約も解除となりテナントは退去又は保証金を入れて新しい契約を結ぶことになると説明を受けていますがそうなのでしょうか?

滞納2か月で解約できると契約書にあるが本当に可能ですか?

サブリース会社が転借人へ保証金を返金できなかった場合賃貸人に影響はありますか?

こちらの内容は、2017/01/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/01/11

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ベストアンサー
イノさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。
テナント(貸店舗)をサブリース契約した場合の注意点は?

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【コメント】
やっぱりサブリースは不安ですね。

債務不履行の場合は解約出来るのでいいみたいですが
合意解除で直接契約になると保証金の額でもめそうな気がします。

現在何社かお願いしてテナントを探してもらっているのですが
もしマスターリース契約と直接契約で同じ家賃を頂けるのなら
どちらの契約がいいでしょうか。

初めて店舗を貸すのでトラブルに対応する自信がなくてサブリースもありかなと思ったのですが
テナントと直接契約して家賃保証会社や不動産会社に管理をお願いした方が
分かりやすくていいのかなとも思います。
イノ
【コメント】
サブリースのメリットは実際にテナントがいない場合でも家賃が入金されることです。
デメリットは空室の不安がない分、一般の賃貸借と比べて賃料が安いことです。

マスターリースと同じ額で一般の賃貸借契約をするのなら、そのマスターリース賃料が割高であるか賃貸借の方の賃料が割安であるということになります。

サブリースの検討と並行して賃貸管理をしている会社に賃料の査定と管理内容の問い合わせをしてどちらがいいか検討されてはいかがでしょうか。
栄不動産株式会社
【お礼】
迅速丁寧な回答ありがとうございます。

今まで一般でテナントを探してもらっていたのですが
テナント側の希望額が安かったので決まらなかったのですが
それより高い金額でマスターリース契約を持ちかけられたのと
(マスターリースと同じ家賃を提示してきたのは別の不動産屋です)
契約を焦っている感じなので不安で相談しました。

不動産会社によく説明してもらって決めたいと思います。
ありがとうございました。
イノ
こちらの内容は、2017/01/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
回答日時:2017/01/12

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マスターリースが債務不履行により解除され、賃貸人が転借人に対して物件の返還を請求した場合、契約終了は可能になると思います。
基本的には借地借家法や判例に則りますので、滞納2ヶ月による解除は困難であるように思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
回答ありがとうございます。

不動産賃貸について相談できる人がいないので
相談に回答していただき本当にありがたいです。

また疑問があったらよろしくお願いします。
イノ
こちらの内容は、2017/01/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
回答日時:2017/01/13

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マスターリースの合意解約は、サブリース賃借人に対抗できません。

マスターリースが債務不履行解除されたときは、サブリース賃借人を退去させることができます(ご記載のように保証金を差し入れてもらって新契約締結でも差し支えありません。)。

但し、マスターリース契約中に「マスターリース契約が終了すると、オーナーは、サブリース契約上の賃貸人の地位を引き継ぐ」との特約が入っている場合があります。国土交通省がリリースしているサブリース住宅原賃貸借標準契約書にもそのような特約があります。

このため、セールストークを鵜呑みにせず、契約書を予めよくお確かめになる必要があります。

滞納による契約解除には、信頼関係が破壊されていることが必要で、滞納2ヶ月で当然に退去させられるとは限りません。

サブリース会社が転借人へ保証金を返還できなくても、原則的には賃貸人に影響はありません。但し、上記のように、特約により、マスターリース終了時にサブリース契約上の賃貸人の地位を承継させられると、サブリース賃借人から保証金の返還を求められる場合があります。

また、サブリース会社が保証金を返還できないということは、オーナーに対する賃料も滞納しているか、又は、いずれ滞納に陥ることが考えられます。

マスターリース終了時にサブリース上の賃貸人の地位の承継が起こるかどうかは、オーナーにとって重要な問題ですので注意をなさってください。

【お礼】
回答ありがとうございます。

契約書をよく読んで理解して契約すれば
メリットがある契約制度なのかもしれないと
思えてきました。

焦らずによく考えようと思います。

どうもありがとうございました。
イノ
こちらの内容は、2017/01/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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