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契約した人と別人!?契約違反で更新を拒否したいけど…

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ココさん
  • 相談日時:2016/10/28(地域:東京都)
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現在テナントとして住んでいる韓国人の女性が、契約をした方と別人になっているようで困っています。同じ建物に住んでいる管理人がおかしいなと思っていたようですが、夏ごろからマスクと帽子をかぶって外出するので、確信が持てなかったそうです。最近洗濯物が落ちているのを部屋に届けた際に、マスクをしていない顔を見て、別人だと確信したと報告を受けました。先週、インターフォンの修理の立ち合いで住人と話す機会を作り、持っていたパスポートのコピーを見せ、“同じ人に見えないんですが、別人ですよね”と思い切って聞いてみたところ、激怒して“太って、別人によくみられるけど、本人です。失礼なこと言わないでください、私これから外出するので帰ってください”と怒鳴られました。私の目から見てもパスポートの写真とは年齢が明らかに違う別の韓国人に見えます。
また偶然なのか今年になりこの部屋だけ、修理が続き出費も大きくなっています。エアコン、レンジ、インターフォン。下の階の方からは夜中に一人以上の人が家に帰ってくるようで、ドンドン歩く音や洗濯機を回す音で眠れないと苦情が来て、仲介不動産業者を通して注意をしても“やっていない”と返事するそうです。
またこれらのことや他にマナー違反があり注意をしてもなおらないので、配達証明で手紙をだしましたが、受け取らないまま、郵便局から受け取り期間に受け取りにこなかったということで、返されてきました。
半年後には更新の時期が来るのですが、明らかに別人に思える人と更新契約をしたくありません。

更新の2カ月ほど前に、更新後の新家賃として3000~5000円ほど家賃を高くした契約書を更新家賃として提示するとか、1年間の定期借家契約書に変更する旨を伝えて更新契約をすることは可能でしょうか。
なにか他に良い案がありましたらご助言お願い致します。
こちらの内容は、2016/10/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/10/28

別人になっていると確信があるのでしたら、入国管理局や警察と連携して相手を確認することです。場合によっては事件性もあることですので、取り越し苦労でも確認する方が良いでしょう。

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【お礼】
ご回答有難うございました。身分証明書を見せても住人が契約者本人だと言い張るのでは、別人であると証明できず、更新契約の拒否はできないのかと悩んでおりました。私が思いついたのは家賃の値上げで出て行ってくれたらということくらいでした。外国人登録証の提示や入国管理局へ問い合わせるなど貴重なアドバイスを有難うございました。早速管理人と話し合い、別人である事実を得ることを始めたいと思います。
ココ
こちらの内容は、2016/10/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所 弁護士 阿部栄一郎
回答日時:2016/10/29

弁護士の阿部と申します。

記載内容からすると、おそらく、契約した韓国人(以下「A」といいます。)が別の韓国人(以下「B」といいます。)に転貸(又貸し)をしているのではないかと思われます。なお、この点の事実実関係の確認も重要です。
現状、賃料の支払いが続いているようですので、その点はまだ良さそうですが、大家さんに無断で転貸をしてしまうようなAと契約を継続するのは望ましくありません。また、大家さんに黙って転借を受けて住んでいるようなBと新たな契約をするのも望ましいものとは思えません。
なお、大家さんの最後の質問のところにある、Bと新たな契約をする場合でも、結局、Aとの契約を解除しておかないと、二重の契約になってしまいます。
結論からいえば、トラブルになる前に早めにAとの契約を解除し、必要に応じてAの立ち退き、そして、Bを立ち退かせることがいいと思います。

方法としては、次のような方法で進めるのがいいと思いますが、具体的な事情や資料とともに、弁護士にきちんと相談されて、進めるのが良いと思います。
なお、その際には、弁護士から、費用や労力、かかる時間の目安等についても、きちんと説明を受けたうえで、納得した進めてください。

1 占有移転禁止の仮処分
AさんからBさんに居住者が移ったことからも分かるとおり、今後、Bさんがさらに他人(以下「C」といいます。)に占有(居住者)を移す可能性があります。
原則は、Bさんに対して明渡し訴訟で勝訴した場合、Bさん及びBさんの占有補助者(家族で一緒に住んでいる場合の家族等)に対してしか、明け渡しを強制できません。
しかし、それでは意味がありませんので、仮に、BさんがCさんに占有を移したとしても、Cさんに対しても、強制執行(ここでは、強制的に明け渡しができるとご理解ください。)ができるようにしておく必要があります。
そのために、占有移転禁止の仮処分という手続を経る必要があります。
なお、現在、占有者が不明の場合にも、占有移転禁止の仮処分の申立はできますが、それなりの調査が必要となりますので、その点も、弁護士と具体的に相談したほうが良いと思います。

2 建物明渡し訴訟
建物の明渡しをする場合、大きく、現在の契約者であるAさん、現在の占有者であるBさん(なお、占有移転禁止の仮処分によって、今後、仮に、Cさんに占有が移転したとしても、相手はBさんで足ります。)を相手にしなければなりません。
Aさんに対しては、まずは、契約を解除する必要があります。
既に述べたとおり、Aさんは、Bさんに転貸をしている(この点の事実関係の確認が重要なのは既に述べたとおりです。)と思われることからすれば、無断転貸を理由として、Aさんに対して、契約の解除を求めることができます。
Aさんとの契約を解除してしまえば、Aさんは、法律上、居住することができなくなりますので、Aさんに対する建物明渡しを求めることもできます。なお、Aさんが占有者ではない場合には、必ずしも、Aさんに対する建物明渡し訴訟までは必要ないかもしれません。

他方で、Bさんは、単なる不法占有者(法律上、何らの権原もなく、居住している人という意味です。)です。
不法占有者に対しては、契約の解除等も必要なく(そもそも、契約はしていませんが。)、建物明渡しを求めることができます。

このように、必要に応じて、Aさんに対する建物明渡し訴訟(その前提として契約の解除)、Bさんに対する建物明渡し訴訟を提起して、Aさん、Bさんに建物を明渡してもらうほうがいいと思います。

3 強制執行
仮に、訴訟で勝訴したとしても、任意に立ち退かなかった場合には、強制執行をせざるを得ません。
建物明渡しにおける強制執行は、強制的な引越しのようなものです。
勝訴判決に基づいて、Aさん、Bさんを強制的に立ち退かせることになります。
なお、法律上は、Aさん、Bさんからその費用を取ることができるのですが、事実上、費用をとるのは難しい(任意の支払いを期待できないですし、Aさん、Bさんの財産がどこにあるかもわからないのが通常でしょう。)と思われます。

以上、長文となりましたが、参考にしていただければ幸いです。
解決することを祈っています。















【お礼】
ご回答ありがとうございました。身分証明書を見せても住人が契約者本人だと言い張るのでは、別人であると証明できず、更新契約の拒否はできないのかと悩んでおりました。私が思いついたのは家賃の値上げであちらから出て行ってくれたらということくらいでした。住人が別人だと証明ができた後、どのように対処をすれば良いのか、どのようなことが法的に行えるのかご助言頂け、先が見え安堵致しました。貴重なアドバイスを有難うございました。
ココ
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/10/31

入居者が無断で変更されていれば契約解除は可能になると思います。
任意交渉が難しければ法的に手続きを進めるべきでしょう。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
こちらの内容は、2016/10/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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