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地価上昇による家賃の値上げに借主が応じてくれません!

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:まさみさん
  • 相談日時:2016/09/07(地域:東京都)
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気になった! 404
借主は、家賃の値上げに全くおうじてくれません。

一万円の賃上げでも、「もっての他!」という感じです。

こちらはリーマンショックの時期に1万円下げて(29万から28万円に)、更にそのあとの更新で8000円下げてあげた(28万円から27.2千円に)のに、
そして今、地価上昇局面で賃上げに反対しているその姿勢が嫌いです。(ちなみに30万円で貸しに出して、貸すときに、1万円割引して29万円でかしはじめました)

2008年 29万円 近所の人がうるさいと苦情
2010年 28万円 まだうるさいと苦情
2012年 27.2万円
2014年 27.2万円
2016年 ?

1万円の値上げ希望です。
こちらの内容は、2016/09/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
栄不動産株式会社
回答日時:2016/09/08

まさみさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。
Q.地価上昇による家賃の値上げに借主が応じてくれません

続きを読む
【コメント】
近隣の相場は、平米の割合で見ると、30-34万円前後です。

以前はここまで賃貸は高くなかったのですが、最近見たら、相場も高くなっているし、売却価格相場も高くなっています。まあ、大手のネットを見た限りですが。

30万円でも貸せるでしょうと、管理会社から言われています。
現在の賃貸人はこのままだと、今後10年位住むような感じです。

30万円希望で、年間36万円x 10年で360万円の損失かと思っているのですが、甘いでしょうか?
まさみ
【コメント】
これから借主と値上げのついての話し合いを続けていき、話し合いで解決できない場合には裁判所の調停となります。

裁判所の調停は話し合いの延長なのでお互いに適正な賃料がいくらなのか話し合います。
不動産会社の用意した資料を使ったり鑑定士の報告書を使ったりします。

調停でも合意できなければ訴訟となりますが、賃料値上げの訴訟の場合、裁判所は「継続賃料」という考え方をします。

既に賃貸借契約が成立している特定の物件についての賃料です。
単純に相場で決まるのではなく過去に支払ってきた賃料額、現在の賃料額、当事者間のこれまでの経緯や事情などが考慮されて算出される賃料です。

継続賃料という考え方で賃料を査定されるとこれまでのいろいろな事情を考慮されるので新規で募集すれば30万円で貸せるから30万円に値上げとはなりません。

賃料の値上げはなかなか難しいのが現状です。

調停まででしたらご自身で進められるかもしれませんが、調停が不調の場合の訴訟まで考えているのでしたら弁護士など専門家に相談されることをお勧めします。
栄不動産株式会社
【お礼】
お返事ありがとうございます。
賃上げは難しいんですね。

自分で裁判所に行くには遠すぎるので(東京在住ではありません。)
ここは弁護士に相談するところから始めてみようと思います。
恐らく、調停だけではすまないと思います。
裁判になると思いますので。

まさみ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2016/09/07

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

賃料の値上げは非常に難しいケースが多いです。
近隣の相場と比較をして賃料の水準は如何でしょうか。

この部分が重要になります。

参考URL:http://apart-kanri.com/
【コメント】
近隣の相場は、平米の割合で見ると、30-34万円前後です。

以前はここまで賃貸は高くなかったのですが、最近見たら、相場も高くなっているし、売却価格相場も高くなっているし、オリンピックに向けて、あがっているのでしょうか?
まさみ
【コメント】
相場賃料と比較をすると、割安ですね。

リーマンショックの際に30万円を超える様な物件の賃料が大きく下落した時期があったので、
上がっているのと戻ってきているという感がします。

相場と比較すると借主も安いと言う事もわかっていると思うので、
交渉の価値はあると思います。

しかしながら交渉が決裂して退去した場合、
原状回復の期間、費用、募集の費用、時間がかかる事を
予め考えた方が良いです。

状態にもよりけりだと思いますが、最低でも賃料の3ヶ月分の費用が
黙ってもかかる可能性があります。

費用対効果を考えてうまく交渉をしてみて下さい。

日本AMサービス
【お礼】
お返事ありがとうございます。

交渉決裂はあること必須ですが、退去はありえません。
先方からすでに、転居予定はなし、家賃の値上げもなしときっぱり言われています。

本当に、あと10年位は住み続けそうな感じですので。。。

でも、おっしゃるとうり、もし退去の場合も念頭に入れておきたいと思います。
退去されたときは、売るという選択肢も出てくるかと思いますが。。。
まさみ
【コメント】
そうですね、現状の市場は高値で売れる最終局面と言った状況ですので、
売却も視野に入れておくのも良いと思います。
日本AMサービス
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/09/08

どの規模の建物を貸されているのか分かりませんが、一般的には家賃の値上げはほぼ無理といってもいいくらい難しいです。

借主が応じない場合の家賃改定(値上げ)のプロセスですが、先ず近隣の家賃相場を調べます。半径500mくらいの範囲の家賃を調べ平米あたりの賃料単価の上限と下限と平均を出します。その中で条件的に似ている物件の平米あたりの家賃の上限と下限と平均を出します。この両方に照らし合わせ家賃が安ければ、それを理由として家賃の値上げを求めて裁判所に調停を申し込みます。これで話し合いが付かなければ裁判となります。

周辺家賃を調べると自己の物件が相場と合っているか、離れているかがよく分かります。その時点で、値下が妥当であるのかどうかも客観的に分かると思います。ちなみに、これらを自分自身で行わないで、不動産会社と弁護士を使って行うと100万円ぐらいかかります。

家賃の値下げについてですが、今後は安易に値下げをしないことです。安易に値下げを提案してくる管理会社は”無能”です。一度下げると家賃を上げるのは非常に難しいです。また、家賃を下げすぎると入居者の質も下がります。

【コメント】
近隣の相場は、平米の割合で見ると、30-34万円前後です。

以前はここまで賃貸は高くなかったのですが、最近見たら、相場も高くなっているし、売却価格相場も高くなっています。まあ、大手のネットを見た限りですが。

30万円でも貸せるでしょうと、管理会社から言われています。
現在の賃貸人はこのままだと、今後10年位住むような感じです。

30万円希望で、年間36万円x 10年で360万円の損失かと思っているのですが、甘いでしょうか?
まさみ
【コメント】
そこまでの開きがあって、周辺地域の値上がりもあるのでしたら、いっそのこと裁判所に調停を申し込んでみたらいかがでしょうか?
弁護士を使わず、個人で行う場合は費用もさほど掛かりません。相手が来ない場合もありますけど、その場合は相手に話し合うつもりがないとなって裁判に出来ます。もし、相手が裁判にも現れない場合はあなたの言い分がそのまま判決となります。
調停や裁判になると時間かお金がかかりますので、1度では無理でも間を空けて何度か調停を申し込めば、普通の入居者は音を上げて退去するか、話し合いに応じることが多いです。
株式会社三野 北前店
【お礼】
なるほど、お返事ありがとうございます。自分で裁判所に行くには遠すぎるので(東京在住ではありません。)ここは弁護士に相談するところから始めてみようと思います。

まさみ
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/09/08

そもそも賃料は頻繁に増減させるものではないと思います。
ただ、何らかの問題を理由に減額した場合、その問題が解消された時点で元に戻すということは考えられると思います。また、そのような取り決めはしっかりと書面に残しておくことをお勧めいたします。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
【お礼】
確かにそうですね。以前の苦情内容(近所のピアノの音、激しい雨が降った時の下水道の音などの騒音)のメールがあります。
ここ何年かは、苦情はあったのかもしれませんが、私の耳には入ってきていません。

そうであれば、以前の苦情がなくなったので、その分は賃上げ理由になりそうですね。って甘いでしょうか?でも、それは、良い案ですね。ありがとうございます。
まさみ
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【回答会社】
不動産会社
株式会社アメニシティ
回答日時:2016/09/08

賃料の値上げは、とても難しい事案と考えます。
ご契約時も1万円値下げし、
その後も何度も値下げしてらっしゃるとのことですので、
地価上昇局面で値上げしたいお気持ちになると思いますが、
地価上昇局面というだけでは、
値上げの根拠として欠けるものと思います。
租税の上昇や、近傍同種の賃料に比べて著しく安い等の
根拠も必要になると思います。

また、先方が値上げを拒否していることを考えると
最終的には調停を申し立て、
第三者のアドバイスを頂きながら
当事者間で話し合い、合意に至らなかった場合は
訴訟を起こすかたちで
解決を図ることになってしまうと思います。
こういった場合、労力を相当費やす必要がございます。

まずは、
お貸ししているお部屋の賃料が相場と比べて
安いどうか等、値上げが妥当と
言える根拠をお調べ頂き
先方との話し合いに再度望まれてはいかがでしょうか?





【コメント】
近隣の相場は、平米の割合で見ると、30-34万円前後です。

以前はここまで賃貸は高くなかったのですが、最近(ここ数年です)見たら、相場も高くなっているし、売却価格相場も高くなっています。まあ、大手のネットを見た限りですが。

2年まえもせめて28万円に戻してくださいと頼みましたが、嫌ですと言われ現状維持のままでした。

30万円でも貸せるでしょうと、管理会社から言われています。
現在の賃貸人はこのままだと、今後10年位住むような感じです。

30万円希望で、年間36万円x 10年で360万円の損失かと思っているのですが、甘いでしょうか?
まさみ
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2016/09/15

下げた賃料を上げるのはかなり難しいと思います。
根拠を示して粘り強く対応するか、調停や弁護士に依頼して対応するかになります。
対応方法は費用対効果によると思います。

こちらの内容は、2016/09/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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