全戸立ち退き料を支払わないで退去して欲しいが可能でしょうか?|お悩み大家さん

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全戸立ち退き料を支払わないで退去して欲しいが可能でしょうか? 
相談日時:2016/08/23
(Q&A No.2683 地域:北海道) 回答数:4件
952
Q.まるこさん
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NO.00018500
まるこ
まるこさん
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回答数:4件


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この度、築年数が40年弱の賃貸アパートを購入しました。
6戸ある内、4戸が入居しています。契約書はそのままで条件等をいくつか提示しました。今まで大手の不動産仲介業者が管理会社としてやっていたようなので、4戸の条件はまちまちです。

4戸の中の1戸の部屋の住人は車を所有しています。この住人は15年弱居住しているようですが、最初からアパート内の敷地に軽自動車を駐車しているようですが、前の契約書にその事が記載されていないのですが駐車場代金は取れるでしょうか?

月額5000円程度を徴収したいのですが、可能でしょうか?

この部屋は女性の一人暮らしでペットがいます。かなり老犬のようです。
家賃も交渉していたらしく一番安い月額32000円です。
他の住人は月額家賃35000円です。
駐車料金とペット礼金を支払わせることは問題ないでしょうか?

また、ペットについて詳細を知るために、狂犬病の証明書のコピーを送るように指示したのですが、送られてこない場合、立ち退き料を支払わずに退去を迫ることはできますか?

低所得者のようなのですが、駐車場料金やペット礼金は保証人などに請求できますか?
一応ペット可住宅として情報は流れていたようなのですが、あらたにウチの方針で徴収したいのです。

また、野外に以前は住人専用の集合の個別物置があったそうなのですが、老朽化で撤去したらしいのですが、その空き地部分に住人が自転車用の簡易物置を建ててタイヤや今まで、物置に入れていたものを入れているのですが、撤去を指示することは可能ですか?

タイヤ等は屋内に入れるように指示しました。
当社で物置は作る予定はありません。

他の住人についても、老夫婦などが居住していて介護の洗濯物や布団をアパートの手すりや屋外に物干しを設置して干しているのですが、干さないように言いましたが、それでも干しているようなのですが、退去を勧告しても宜しいでしょうか?

こちらの老夫婦の部屋の便器が割れたとの事で修理しましたが、代金は住人に支払わせることは可能でしょうか?

一応、口頭で35000円の修理代金は伝えましたが、今はお金が無いとのことで、退去時に支払うよう伝えました。

また、全戸個別に90リットル灯油タンクを玄関脇に設置しているようなのですが、屋内に入れるように言いましたが、元々あったものでそのまま使っているとのこと、屋内への移動をさせることに問題はありませんか?

できることなら、全戸立ち退き料を支払わずに退去して欲しいのですが、難しいでしょうか?

空き部屋のリフォーム料が予想外にかかってしまったため、このような条件を住人へ手紙で通達しました。

1 ペット礼金32000円を今月家賃と一緒に振り込むこと
2 今月より駐車場料金として月額5000円を家賃と一緒に振り込むこと
3 狂犬病の証明書のコピーを月末までに弊社まで送ること
4 物置は迅速に撤去すること
5 灯油タンクは室内に入れること
6 外に布団や洗濯物を干さないこと

現時点で覚書や契約書は交換していません。契約はそのままで、この条件だけつけました。

こちらの内容は、2016/08/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2016/08/23

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ベストアンサー
まるこさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。


たくさんあるようなので順に回答していきます。
※売買の際に入居者へ賃貸人…
[ 続きを読む ]

【コメント】
購入したアパートが古くて汚いので、できる事なら全戸に退去してもらい
新しく建て直して採算の取れる物件にしたいのです。

入居者は殆どが10年以上居住しているため 慣れてしまっているようなのですが
アパートは外観も汚く、周囲には雑草が生えていますが、住人たちはそのままなので
そんな人たちには退去して欲しいのです。

昨日、車所有の女性住人から電話があり、派遣で生活しているので苦しいから、ペット礼金も駐車場代金も支払えないと言ってきました。
こちらは、慈善事業ではありませんのでその趣旨を伝えました。
駐車場料金を支払いたくなければ、車を敷地内におかなければ良いことなので、車を手放すか、近隣の駐車場を契約してそちらに置くように指導しました。
すると、警備員をしていて現場が地方が多いから車は無いと仕事がなく生活できないと言うのです。私はアパートを貸しているオーナーです。
そういった話を聞く義務はありませんので本当に困ります。

立ち退き料が発生しては困るので、こちらからは退去の話はしていません。

25日に家賃支払い日なので、その日に家賃と一緒にペット礼金32000円と駐車場代5000円を一緒に支払うように文章で通達しました。
支払えない場合はペットと車は処分するように言いました。
そうしたら、お金もないと言っていたのに弁護士に相談しているというのです。

そんなお金があるなら70000円弱程度の支払いを拒むのはおかしいですよね。
こちらは、自分の所有物なので強く主張しています。

また、この住人は他の住人たちとも仲良くしているので、団結されるのも困りものです。

洗濯物など外観の事を考えて外に干すことを禁じています。
また、物置等も前契約書に記載が無いため作る義務がないと考えています。
まるこ
【コメント】
洗濯物や物置などは管理運営上の問題として禁止することはできるかもしれませんが、駐車場の料金やペットの礼金などはもともと契約書に書かれていない以上、強制することはできません。

弁護士に相談すると言っても自治体の無料弁護士相談などを利用することも考えられますのでお金がないと言っているのに弁護士に相談するのはおかしいとも言えません。

アパートはまるこさんの所有物ですが「借家権」という権利で法的に守られている賃借人に賃貸している所有物です。

所有物だからと言って全て自分の思い通りにはなりません。

今後の建て替えなどの際に立ち退きでトラブルにならないためにも入居者とはあまり揉めないほうが得策です。

ペットの飼育や車の所有は簡単にやめることはできません。
それにペットは命ある生き物です。
「処分」と言う言葉は使うべきではありません。
栄不動産株式会社
【コメント】
なるほど、そうですよね。
民間の弁護士相談などありますよね。でも依頼するとなると多額の費用が発生しますから
相談はしても依頼はできないと思われますね。

そうなるとこちらに分があるというわけですね。
私は所有権をもっていますから、今使用している駐車スペースに杭などを打って
入れなくして使わせないようにしたり、物置も警告はしましたので強制的に撤去しようと思います。

犬については私の考えですが、ペットや車は贅沢品だと捉えていますから、ある程度の収入が無くて他人に迷惑をかける人間に持つ権利は無いと思っています。
ペット礼金を支払えないのに犬を飼うとか、駐車場料金を支払えないのに車を所有するのは、どうなのかと思います。

弁護士に相談といっても何もできないでしょうから、お金がないみたいで低所得者のようですから、このまま入金を待ってみたいと思います。入金されない場合は駐車スペース等に
使用できないように処置したいと思います。
まるこ
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A.不動産会社
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回答日時:2016/08/24

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管理 不動産会社 契約書 放置 立ち退き料 正当事由 不動産 契約 問題 方法 借家 立ち退き 自主管理 オーナー

金銭的な条件については双方で合意が得られるかどうかによります。
物品の放置等、室内や共用部の使用方法に問題があれば、契約書に則り改善を求めるべきでしょう。
立ち退きにつきましては、こちらも双方で合意が得られるかどうかです。合意を得るためには立ち退き料が必要になるケースもあると思います。法的に進めるには普通借家契約の場合ではいわゆる”正当事由”が必要となりますので容易ではないと考えます。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【コメント】
そうですよね。私も指導したのですが、何度言っても洗濯物を干したり車を駐車したりしてるのです。

アパートの外に布団や洗濯物を干すなんて美しくありませんから、本当に不愉快です。

物置の中身も室内に入れるように指示しましたが、車のタイヤなどは自宅の室内に入れたくないと言うのです。それならば車を処分するように伝えました。
物置の設置をしてくれればすぐに撤去しますと言いますが、以前の所有者の用紙には特に記載がありませんので、設置義務は無いかと思います。
住人にも、一方的にあなたが言っていることですと、こちらの考えを伝えました。

本当に古くて汚いアパートなので全戸には退去してもらって建て替えかリノベーションして
綺麗なアパートにしたいです。

老夫婦の部屋の中に入りましたが、きれいに使っているとは言い難く、生活臭もかなり自宅介護をしているせいか気になりました。
室内にも洗濯物を干していましたし、屋外に洗濯ポールを設置して布団や洗濯物を干す意味がわかりません。
冬場は必ず室内に干すでしょうし、寝たきり老人がいるので、おむつなどもあり、ゴミの臭いもありました。
この夫婦は玄関前に大きなゴミ箱を無断で置いて、そこにおむつなどのゴミを入れているようなので、室内に入れるように何度も通達しましたが、聞き入れません。
老朽化で割れた便器を交換修理しましたが、前持ち主の時に依頼していた経緯もあり、私共で支払う義務はないと思い、負担をお願いしました。
35000円でしたが、支払いができないとのことで、退去時に支払うように口頭で伝えました。

こういった住人には退去してもらいたいです。
まるこ
こちらの内容は、2016/08/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/08/25

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連帯保証人 退去 請求 保証人 契約書 駐車場 立ち退き料 保証 賃貸 入居者 アパート 契約 住宅 相談 質問 料金 購入 問題 事項 費用 ペット 引き 変更 立ち退き 証明書 入居 貸主 退去勧告 駐車 設置 契約違反 自転車 撤去 対応 違反 通達 礼金 借主 物置 契約者 立退料

賃貸アパートのご購入後について、
原則、既存の契約条件(契約書に記載がなくても前貸主が承諾していたものを含む)を
引き継ぐことが前提になると思います。
そのうえで、契約条件の変更を行うものと考えて
ご質問に対して以下のようになると思います。

① 駐車場代金の徴収について
最初から駐車されており、前貸主が駐車場代金を頂いていなかったことから
前貸主が承諾していたと考えられる為、入居者が拒んだ場合
条件を追加して今まで請求していなかった
駐車場代金を新たに請求することは難しいと思います。

② ペット礼金について
新たな方針の場合、既存の入居者に請求することは難しいと思います。
ペット可住宅として契約して今に至るのであれば、契約違反を
起こした等でなければ、既存の契約条件が優先されるものと考えます。

③ 狂犬病の証明書のコピー提出と提出がない場合に立退料を払わずに退去を迫ることについて
狂犬病の証明書の未提出ということで、立退料を払わずに退去させることは無理と考えます。
ただ、狂犬病の予防接種は飼い主の義務になりますので、
予防接種を行っておらず証明書が提出できないということであれば、
保健所・役所に相談してペットの対応を考えられるとよろしいと思います。

④ 駐車場料金やペット礼金を保証人などに請求できるかについて
連帯保証人であれば
入居者(契約者)が、駐車場料金やペット礼金を支払うことに同意をしていれば、
請求は可能と考えます。
新たな追加条件について入居者に通達したから保証人などに請求できるわけでは
ございません。

⑤ 自転車用の簡易物置の撤去指示について
住人が建てた物置について
前貸主との間でどのような取り決めになっていたかによると思います。
前貸主が承諾して建てられたものであれば、撤去は無理と考えます。

⑥ アパートの手摺や屋外に物を干し、注意しても干しているので退去勧告をしてもよいかについて
注意しても手すりや屋外に物を干しているということだけでは、
退去頂くことは無理と考えます。
根気強く注意を行っていく必要があると思います。

⑦ 玄関脇に設置される灯油タンクを屋内に移動させることに問題があるかについて
元々玄関脇にあって使用しているのであれば、それに魅力を感じて
契約された入居者もいらっしゃると思いますので、屋内に移動させることは
難しく問題も生じると思います。

⑧ 全戸立ち退き料料を支払わずに退去させることについて
お金を掛けずに全世帯を退去させることは非常に難しいと思います。
お話し合いによっては、立ち退き料をもらわずに退去される方も
いらっしゃると思いますが、4世帯全員が立ち退き料をもらわずに退去を
納得されることはまず有り得ないと考えます。

文頭にも記載致しましたが、
原則、前貸主と借主の間で取り決められた事項は引き継ぐことが前提と考えます。
取り決め通り生活されている入居者に対して
退去や追加費用の請求は、強制力がなくお願い事項の域を出ないものと思いますので
長期に渡って話し合う必要があると考え対応されてはいかがでしょうか?



【コメント】
そうですね。すべては契約書にあると思っています。
口頭の約束や取り決めはこちらは従う必要がないという事をこちらも弁護士に聞いてみました。

この物件がこちらの所有物である事を示すため 長年ガスを供給していた会社を別のガス会社に変更しました。去年点検したと住人は言っていましたが、中の状態などを知るためにも
ガス屋には今月中にガス器具等の点検をするように指示しました。

ペット礼金と駐車場の代金は契約書が必要でしょうか?
会社の捺印をしたプリントで住人ポストに投函してありますが、今現在32000円しか入金されておらず、こちらの指示に従っていません。
大変憤慨しています。

今週末にでも今車を駐車している場所に杭を打って入れなくする方法をとりあえずするつもりです。

私も不動産投資で慈善事業はするつもりがありません。

ここは北海道の田園調布といわれる場所の隣です。バス停は目の前ですし
コンビニも徒歩3分圏内 スーパーも徒歩10分圏内 
小学校も徒歩5分圏内です。

治安もよく この家賃では安すぎると思うのです。

まるこ
こちらの内容は、2016/08/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


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回答日時:2016/08/25

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回答するか、非常に悩んだ質問です。というのは、他の方の回答で分かるかもしれませんが、質問者であるまるこさんの認識と現実との乖離が大きく、上手く説明できずに厳しい物言いになってしまうからでした。
まるこさんは、何で自分がオーナーなのに思うような(援護するような)回答がないのかと思うかもしれませんが、それが現実なのです。賃貸経営は本当に難しい時代になっています。

ご希望なさっていることは、簡単には出来ないとはお分かりになったと思いますので、そのほかの事について少し書かせて頂きたいと思います。

コメントで書かれている家賃などから地域性などを想定し、現在の賃貸事情を考えると建て替えたとしても収益がプラスになる可能性は低いです。むしろはじめだけ入居者が付くものの、短期間で空室が増え、投資に見合うリターンを得られない可能性が大きいです。ならば、今開いている部屋を埋める努力をした方が良いのではないでしょうか?高齢者ばかりとの事ですので、逆にその様な方を積極的に受け入れれば満室にするのも難しくはないのではないでしょうか?むろん、高齢者を受け入れるリスクを軽減するための対策やノウハウは必要ですけど。

それと、コメントで「アパートは外観も汚く、周囲には雑草が生えていますが、住人たちはそのままなので」と書かれていましたが、アパートの外観のメンテナンスも、雑草取りも大家の行うべきことです。入居者には、その様な義務もありません。大家さんがメンテナンスを怠ると、賃貸物件はどんどんその価値を下げてしまいます。

駐車とペットに関してですが、現状ではまるこさんの分が非常に悪いです。相手が弁護士にも相談しているので、強行策に出るのは止めた方が良いでしょう。揉めても利益にはなりません。
いっそのこと、この状況を逆手に取り、駐車とペットを引き続き認める代わりに、敷地内の雑草取りと清掃をしてもらうなどの妥協案を示したらいかがでしょうか?

ゆるくしすぎる必要はありませんが、あまり厳しくしすぎると思わぬ反発を食らうことがありますので、冷静に対応なさることをお勧めいたします。

【コメント】
本日25日が支払期日でしたが、どこで入れ知恵されたのか 32000円しか入金してきませんでした。
今月22日に手紙を入れ翌日23日に住人本人から電話があり、家賃しか入金できないと言ってきましたが、私は毅然とペット礼金32000円と駐車場代金5000円 合計69000円を入金するように指示しました。

今週中にはっきりしたいという趣旨もその電話で伝えましたから、今週末に駐車スペースに立ち入らないような措置を取ろうと思います。

ペット礼金についても区役所・市役所・保健所等に訴える所存です。
支払えないのなら、飼い続けるのはおかしいからです。
聞くところによると、15歳になる大型犬でほとんど寝たきりのようで
獣医に往診してもらったりしているらしいのです。脳梗塞と心臓が悪いと住人が言っていました。

それならば獣医にかかるお金はあるという事です。

悪質で嘘つきな住人だという事がわかりますから、こちらとしては一歩も引く気はありません。

週末には頼んでおいたガス屋に詳しい中の状況等を聞くことができますから
悪質な住人の嘘などはすぐに露呈するでしょう。

弁護士相談は無償でも依頼となると30万円以上のお金がかかりますから
住人は何もできないと思います。


この物件は大きな道路に面していて道一本で 北海道の田園調布といわれる地域です。
地下鉄まではバスで20分程度 バス停は目の前です。
裏は山で閑静な住宅地ですから 今の金額では割に合いません。

築年数は50年弱です。綺麗にするため物置や洗濯物は許せないのです。


まるこ
【コメント】
余計なお世話かもしれませんが、少し冷静になられた方が良いのではないでしょうか?

ペット礼金と駐車料金は、請求根拠がありません。電話で伝えたからといっても、相手にはそもそも払う義務がないのです。それと、大家であるという理由で相手の財産を奪う権利はありません。
また、洗濯物を干すなというのは、無理な要求では?

賃借人は正当な契約の下にそこに住んでいるわけですから、条件を勝手に変更することは出来ません。入居者は、要求に対して明確な拒否をしてきているようですので、今後は契約内容の変更や退去を求めて裁判を提起し、その結果主張が認められなければ、強制は出来ません。

弁護士についても、法テラスという制度がありますので、費用については法テラスの査定で支払われます。ローン払いも可能なので、生活保護を受けている人でも利用できます。30万円と決まっているわけではありません。

キレイになさりたいのが目的でしたら、退去交渉をして、契約を解除してもらう方が良いかと思います。同等の家賃の引越し先の提示と、引越し費用、迷惑料を支払って、退去してもらえれば、その方が早く片付くと思います。
今のままで拗れていくと、良い結果とはならないと感じます。
株式会社三野 北前店
【コメント】
コメントありがとうございました。
私も退去してほしいのですが、立ち退き料など金銭が発生するのはイヤですので、
とりあえず週末にできることはやりました。

ペット礼金は支払われませんでしたので住人宅に手紙を入れてドアに張り紙をしました。
ペットを手放すかお金を支払うように通告する旨を記載しました。

物置は数日中に撤去することも勧告しました。

駐車場の件も、立て札を置きましたが未だに駐車しているようですので、数日中にロープやコーンなどを設置して入れなくするつもりです。


住人はイヤなら出ていくでしょうし、これからも長期戦で粘り強く対応するつもりです。
まるこ
こちらの内容は、2016/08/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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