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管理会社に対する違約金に関して

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:Top_Gunさん
  • 相談日時:2008/05/08(地域:東京都)
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気になった! 194
都内に1LDKのマンションを所有しており、現在とある管理会社に 賃貸管理を委託しております。その管理会社から4月上旬に 「5月2日付けで入居者退去」との通知がありました。これを機会に 部屋を返してもらおうと管理会社に伝えたところ、 「契約書面では契約解除は6ヶ月前に届出なくてはならず、 即時解除の場合には違約金として6ヶ月分の家賃を管理会社に 支払わなけらばならない」と言われました。 確かに契約書を確認するとその記載があり、 事前に十分確認しなかった私も悪いのですが、 この契約内容では入居者退去の連絡が2ヶ月前にしか来ないので、 いつまでたっても入居者退去のタイミングで 部屋を返してもらえなくなります。 一般的にこの契約内容というのは妥当なのでしょうか? そのため、6ヵ月後に契約解除を行う前提で、現在の入居者が 退去後は募集を行わないよう伝えたところ、「契約書には そのような記載はないが、募集をかけずに管理契約を 継続することは認められない。違約金を支払え。」との返事。 拉致があかないので、管理会社この状態で部屋を違約金を 支払わずにできる限り早く返却してもらうには どうすればいいのでしょうか? たとえば6ヶ月の賃貸条件で募集をかけてもらい入居者が 決まろうが決まるまいが6ヶ月後に返してもらうなどというのは 法律違反なのでしょうか? よろしくお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レオコーポレーション
回答日時:2008/05/08

文面から推測すると管理会社と借り上げ(サブリース)契約を
結んでいるのでしょうか?
そうだとすると、入居者がついていなくても賃料を支払う義務が
管理会社…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
(株)升富
回答日時:2008/05/08

賃貸管理契約の内容を確認する必要があります。 管理会社に6か月分の「家賃」を違約金として支払う
根拠に問題があるように思います。 所有者である依頼人が賃貸管理を依頼しているのですから、
即時解約であれば「賃料」の6ヶ月分ではなく、「管理費」の6ヶ月分に
なるかと思います。(これは、管理中の物件で貸主の一方的な都合での
解約のときの正規の違約金です。) また、一般的に管理費は入居者がいるから発生するのであり、
入居者が退去し管理していない状態での請求は誤りと思います。 何を管理しているのか、確認してみてはいかがでしょうか。
賃料の管理なのか、建物の設備管理なのか、費用の請求原因は
何か、を不動産会社にお尋ねください。 この場合、貸主に一方的に不利な内容になっているのでしたら、
消費者契約法に違反する可能性があります。 まずは、宅建協会と都庁に相談されてみることをお勧めいたします。

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【回答会社】
不動産会社
(株)ハウステーション
回答日時:2008/05/08

 ご不安なお気持ちお察しいたします。  ご安心ください。何もサブリースだけが賃貸管理ではありません。
 借り上げ契約の満期(おそらく2年ごとの賃料改訂があるかと)を
 もって『提示された保証賃料の条件に折り合いが合わないこと』
 を理由に管理(保証)契約を解除し、住んでいる入居者の管理は
 1部屋でしたら家賃の確認くらいですので、ご自身で行うか不動産
 会社に保証ではなく、集金管理などの管理を依頼すればよいこと
 です。
 
 サブリースの場合は、不動産会社は建物賃貸借契約上の借主
 と同じ立場となってしまいますので、契約解除はこのタイミング
 でしか行いにくくなってしまいますので、不動産会社選びと管理
 業務の委託は慎重に選定ください。

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【回答会社】
不動産会社
コスモ住宅
回答日時:2008/05/08

お気持ちをお察しいたします。
私は、大阪府八尾市のコスモ住宅の梅田と申します。
この業界に20年以上携わっておりますが、
今回のような案件は一度も聞いたことが無い様な酷い内容です。
一部の業者の余りにも酷い行いの為に、この業界が何時まで経っても
信用をされない様な気がしてなりません。
お話を本題に戻しますが、基本的に契約書にどんな内容が記載されていようが、
消費者にとって一方的に不利な条項は無効となりますので、
ご安心くださいませ。
また、ご指摘のとおり6ヶ月の賃貸条件で募集をかけてもらい
入居者が決まろうが決まるまいが6ヵ月後に返してもらう事に付きましては、
法律違反でも何でもありませんので、貸主の希望として当然に主張な
さって一向に構いません。どうか毅然とした態度で立ち向かわれることを
お勧めいたします。

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【回答会社】
不動産会社
(株)ナイスコーポレーション
回答日時:2008/05/09

契約書の条項などがわかりませんので、詳しくは判りませんが、
違約金が6ヶ月分の家賃相当額とはずいぶん多額に感じられます
(法外かどうかの判断は出来かねます)。
ならば、6ヵ月後に解約する旨の通知を出し6ヵ月後に
解約されたほうがよいのではないでしょうか(6ヶ月分の管理費のほうが安いと思います)?
また、違約金については、契約書の記載があるので
仕方のないことかもしれませんが、記載のない
「募集しなければならない」との主張は、拒否されてもいいのではないでしょうか。
また、今後、自己が利用するため、募集した場合は、
万一、それによって損害が出た場合について、賠償を求める旨を
伝えたらいかがででしょうか。
但し、言った言わないの話になると厄介ですので、
後々証拠が残るような(内容証明の郵便など)で、
解約と募集しない旨の通知を出されたらいかがでしょうか。
なお、本回答の内容については法律にかかわる問題ですので、
法律の専門家(弁護士など)に確認してください。

以上

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【回答会社】
回答日時:2008/05/09

逆に退去通知を6か月前に受領できるのであれば
問題なく、管理委託の契約を解除できるという
ことでしょうか? 退去通知を6か月前に出せる方は極めて僅少。 2か月前と6か月前ではどう考えても契約解除が
できません。 なお、管理委託が一括借り上げではない場合
ご相談様にとって不利な契約内容となります。 たとえ契約書に記載があったとしても消費者保護の
観点より無効とすることができます。

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