借地契約の解除により貸店舗との賃貸借契約の解除は可能?|お悩み大家さん

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借地契約の解除により貸店舗との賃貸借契約の解除は可能?

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:yokayoyokaさん
  • 相談日時:2016/08/18(地域:熊本県)
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気になった! 169
借地上に店舗併用住宅を建てて、賃貸しています。
現在の借地期間は、当初の存続期間の28年目で、あと2年で1回目の更新を迎えるタイミングです。ところが地主から更新はしない旨の申し出がありました。
 当方(借地人)としては、建物が存続しており、且つこちらが更新を希望すれば、借地借家法からみても、地主の意向に関わらず契約は20年の期間で更新されるものと理解しております。建物賃借人の飲食店オーナーも当地で商売を続ける事を希望しています(現在10年目)。
今回のケースでは、地主の申し出を突っぱねて借地契約を更新し、今後も使用収益し続けることは可能だろうとは思いますが、狭い田舎だし、地主も老夫婦ということもあり、土地の返却を希望している地主老夫婦に対し、法律を盾に強引に居座るようなことも中々出来にくい事情があります。
 そこで質問ですが、今回、借地人である当方が権利を放棄し、地主の申し出を受け入れて、借地契約を合意解除した場合、
①当方から建物賃借人に対して、借地契約の合意解除を理由に、建物賃貸借契約を解除する事は出来るのでしょうか?
②もし、解除可能な場合は、契約解除までどれくらいの猶予期間を設けるべきですか?
③また、建物賃借人に対し、移転費用など何らかの賠償義務が発生しますか?

以上3点につき、どなたかご教示の程よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2016/08/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/08/18

先ずは質問順に回答します。
①相手が受け入れれば出来ますが、法的にはほぼ無理だと思います。争いとなった場合は最終的に決めるのは裁判所なのであいまいな表現ですが、実際は出来ないでしょう。<…

続きを読む
【コメント】
ご回答誠にありがとうございます。
やはりこのケースでは、借家人がかなり保護されるということですね。
そうであれば、私も損失は被りたくないので、地主に対しもっと強硬な姿勢で対応していこうと思います。

それと、借地契約を更新する運びになったとして、
①何十年後に合意解除する際に建物が存在していた場合は地主に対して常に建物買い取り請求が出来るのか、
②または建物及び舗装の撤去費用の負担を家主に求めることは出来るのか

併せて教えていただけると大変助かります。

yokayoyoka
【コメント】
おそらく建物についてはあなたの名義で登記されているものであると思います。
その様な場合、あなたの理由で契約を解除するときは、更地に戻して返さないといけません。
逆に地主の理由でどうしても明け渡して欲しいという場合には、地主は建物などを買い取るなどしないといけません。

過去に扱ったケースで、地主都合での契約解除なのに解体を求められてトラブルになった事があります。地主さん(の息子さん)が、専門的な知識がなく口を挟んできたのが原因だったのですが、解体は地主持ちと分かると、いくらでもいいから借りて欲しいとなり、結局地代を下げて借りることになった事があります。
株式会社三野 北前店
【お礼】
お忙しい中、再度ご回答いただきまして誠に有難うございます。
ご回答の内容を読み、とても安心いたしました。
もし話がこじれた場合には、ご回答頂いた主旨を説明し、地主の方に更新する様理解を求めたいと思います。
お陰様で今回、対処方法がよく理解でき、とても晴れやかな気分になりました。
心より御礼申し上げます。
本当に有難うございました。

yokayoyoka
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
高島総合法律事務所
回答日時:2016/08/19

①当方から建物賃借人に対して、借地契約の合意解除を理由に、建物賃貸借契約を解除する事は出来るのでしょうか?
法律上は難しいです。
 建物賃借人との話し合いで出て行ってもらえるか話し合ってみてから
 借地契約を解除するかどうかを決められたらよいと思います。

②もし、解除可能な場合は、契約解除までどれくらいの猶予期間を設けるべきですか?
  法律上は解除は難しいので、まず話し合ってみてください。


③また、建物賃借人に対し、移転費用など何らかの賠償義務が発生しますか?
  賠償するとなると、移転にかかる引っ越し費用や移転を知らせる広告宣伝費や
  移転によって生ずる売り上げ減、その他借家権に関する補償など
  かなりのお金がかかります。
  
  

【お礼】
ご回答誠にありがとうございます。
他の方からも貴方様と同様のご回答を頂きました。
やはり、地主に対しては契約の更新を申し出ようと思います。
参考になりました。有難うございました。
またよろしくお願い致します。
yokayoyoka
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【回答会社】
不動産会社
栄不動産株式会社
回答日時:2016/08/19

yokayoyokaさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。

借地契約を合意解除した場合、
①当方から建物賃借人に対して、借地契約の合意解除を理由に、建物賃貸借契約を解除する事は出来るのでしょうか?

賃貸契約書に借地契約が解除された場合には建物賃貸借契約も解除される内容の特約がなければ解除することはできません。
建物の賃借人と話し合いで合意できれば解除できますが、ご質問の内容を見る限り難しいでしょう。

②もし、解除可能な場合は、契約解除までどれくらいの猶予期間を設けるべきですか?

解除できるのは話し合いでの合意解除のみなので猶予期間も話し合いで設定することになります。

③また、建物賃借人に対し、移転費用など何らかの賠償義務が発生しますか?

店舗を立ち退きさせる場合、住宅と違い移転費用以外に経済的な損失も補償する必要があります。飲食店は営業期間が長ければその場所に固定客がいたり、その場所に店があることが知れていたりします。

場所を変わると固定客を失う可能性や新たに店の宣伝が必要になりますので、その分を補償しなければなりません。

金額はお店の規模や売り上げなどによって変わりますが長年経営している飲食店の立退き費用は高額になることが多いです。


法律を盾に居座ることはしたくないというご意向ですので、①から③のような事情を丁寧にお話しすれば地主さんもご理解いただけるのではないでしょうか。

【お礼】
懇切丁寧なご回答を頂き、誠にありがとうございます。
他の方からも貴方様と同様のご回答を頂きました。
私も、それだけ多分の損失は負いかねますので、
地主に対して契約の更新を申し出ようと思います。
話がこじれたら、アドバイスいただいたように地主に説明し理解を求めたいと思います。
参考にさせていただきます。
有難うございました。
またよろしくお願い致します。
yokayoyoka
こちらの内容は、2016/08/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
ポプラ法律事務所
回答日時:2016/08/19

地主と借地契約を合意解除しても、これを建物賃借人に対抗することはできません。しかしながら、借地契約が、30年の期間満了によって終了するときは状況が異なります。

借地契約が期間満了により終了すると、借地人は地主に土地を返還しなければならなくなりますので、建物賃借人に地上建物を使用させることができなくなります。建物賃貸借契約における賃貸人の義務である建物を使用させる義務が履行不能となると、建物賃貸借契約は終了します。但し、建物賃借人は、借地借家法35条によって、最大1年間保護される場合があります。以上が法の前提です。

他方で、建物賃貸借契約の契約期間の終期が、借地契約の終期とピッタリ合っているのか、そうでないのかによって状況は変わります。建物賃貸借契約の契約期間の終期が、借地契約の終期と同じか、あるいは、借地契約の終期より前であれば、建物賃貸借契約について、更新拒絶をして退去を求める方法が考えられます(期間の定めのない建物賃貸借であれば、解約申し入れです。)。正当事由の問題になりますが、前記の法の前提がありますから、何も材料がないケースよりはよいと思います。

反面、建物賃貸借契約の契約期間の終期が、借地契約の終期より後である場合は、前記の法の前提にしたがって処理されるべきことになります。

建物賃借人に対する賠償義務については、移転費用、営業補償、差額賃料補償(あるいはこれらを包含した立退料)といった項目が考えられますが、上記のように、借地契約の終期と建物賃貸借の終期の関係がどうなっているのか等の事情によって状況は異なりうることになります。
ざっくりした話としては、借地契約を更新できそうなのに更新せず、また、建物買取請求権を行使できそうなのにそれもせずに、借地契約を終了させて建物賃借人を退去させようとする状況ですから、それなりの補償を負担することを想定する必要があると思います。

なお、この辺の問題は、信義則などによる修正が入る可能性が否定できないところではあります。

期間満了による借地契約の終了を希望しておられる地主さんには申し訳ないですが、更新を希望して、現状を維持するのが最も簡単な解決方法です。借地契約を終了させようとするなら、地主さんが土地を必要とする事情の聞き取りは必須です。

【お礼】
懇切丁寧なご回答を頂き、誠にありがとうございます。
地主の更新拒絶の理由については、特に正当事由はなく、”老い先短いから、煩わしいことは今のうちに整理しておきたい”ぐらいの事です。
私も、借家人に対し多分の金銭的補償はできかねますので、
話がこじれた場合には、地主に対して契約の更新を申し出ようと思います。
大変参考になりました。
有難うございました。
またよろしくお願い致します。
yokayoyoka
こちらの内容は、2016/08/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/08/19

借地権の合意解除の場合は、借家契約を解除させることは困難であると考えます。
いずれにしましても、それぞれの立場を尊重しながら合意形成を目指すことが重要であると思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
【お礼】
ご回答誠にありがとうございます。
やはり、地主に対しては契約の更新を申し出ようと思います。
参考になりました。有難うございました。
またよろしくお願い致します。
yokayoyoka
こちらの内容は、2016/08/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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