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建て替え費+12部屋退去費用1部屋50万円+弁護士費用1部屋20万円…これって妥当?

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:マー君さん
  • 相談日時:2016/08/08(地域:兵庫県)
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気になった! 80
耐震基準前建てたアパート2棟24部屋があるのですが、12部屋しか入居してません。
1970年建設そして耐震リフォームしてないです。地震で倒壊すれば責任取らされますか?
しかしJAのタテコーには入っております。地震保険付
それと35年借り上げの大手建設会社が建て替えの話を持ってきてます。
12部屋退去費用1部屋50万、弁護士費用1部屋20万掛かるそうです。
妥当ですか?
それと勿論プラス建設費用です。
35年借り上げ近所でも沢山建ててますから心配はないと思いますが、安定している代わりに、儲け少ないですね。
この建設会社のプランいいですか?
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【回答会社】
弁護士
ポプラ法律事務所
回答日時:2016/08/08

さしあたって、6ヶ月後に退去して欲しいという内容で、入居者に申し入れるとします。
この場合、例えばですが、①無条件でこちらの希望どおり退去してくれる人、②原状回復義務免除、敷金全額返還ぐ…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/08/08

先ず地震で倒壊した場合についてです。
阪神大震災のときに倒壊したアパートがありまして、それで亡くなった方の遺族が持ち主を訴えたのですが、判決を見ると、その建物が”建設当時の耐震基準を満たしてなかった”事が問題視されています。要するに、建てたときに手抜きがあったから倒壊したといったような判断でした。なので、持ち主に5割の過失があったとされました。
したがって、その建物が手抜きなくしっかり建てられたものならば、おそらく倒壊しないでしょうし、それが倒壊するような地震は予測できないでしょう。

次にJAの建更について。
これは建物に対する保険ですので、入居者は関係ありません。入居者に対する賠償をカバーしたいのならば賠償責任保険などに別途加入する必要があります。

建て替える場合の退去費用ですが、状況が不明確なので妥当かどうかは判断できません。総額840万円も掛かるのならその分で耐震補強でもして建て替えないで使い尽くした方が良いかと思いますけど。
一般的な地域では、今建て替えても数年後には空き部屋が目立つようになりますよ。明らかに、供給過多です。

一括借り上げについて。
35年一度も見直さないような契約はないかと思います。空室率が上がれば家賃の見直しや、それに伴って保証される金額の見直しなどがされますし、非常に割高な退去時の修繕費、定期メンテナンス費などをオーナーが負担しなければならないシステムのはずです。結果、全く儲からないばかりか、マイナスという事もありえますので、ウマい話ばかりに気をとられないで、マイナス面をしっかりと見る必要があります。一括借り上げは、その期間無償(に近い金額)で土地を業者に貸しているような物になってしまいます。

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【回答会社】
弁護士
高島総合法律事務所
回答日時:2016/08/09

12部屋退去費用1部屋50万、弁護士費用1部屋20万掛かるそうです。
妥当ですか?
それと勿論プラス建設費用です。

対象となる土地がいくらで、部屋の家賃がいくらで、どういう契約内容で
どういう方が住んでいるかわかりませんので
その金額が合理的なのかどうかはわかりません。

また、立ち退き交渉は、
それで全部解決するかどうかはやってみないとわからないところはあります。

弁護士に面談で詳しい事情を話して相談されたらよいと思います。


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【回答会社】
建築・設計会社
有限会社ツルサキ設計
回答日時:2016/08/09

まーさん
建築屋的に回答します。
建築的には、耐震改修促進法による耐震診断をした方が良いと思います。もしも安全ではない場合さらに改修をすることが大事です。
改修をして安全が確保された場合は建て替える必要は無いと考えられます。
改修については入居者の同意が得られれば協力してもらう同意を得られれば入居したままできると思います。
新築したら多くの費用が掛かります。それに対して、多くの家賃が取れ儲かるというものでもないですね。また、新築しても将来修繕費用は発生します。
35年借り上げの条件がどんなものかは知りませんが、不動産業者(建設会社)にメリットはあっても家主へのメリットを考えると微妙なところがあります。
ご検討下さい。
新築する場合、金融(保険会社、銀行)法律関係(弁護士、行政書士)建築(建築家)不動産(宅建主任)など相談しながらファイナンシャルできると良いですね。大地震など事故が起きる前に事前に相談できるのが良いです。

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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/08/09

所有者は無過失責任ですので、地震の程度にもよりますが、被害があれば何らかの責めを負うことにはなると考えられます。
また、弁護士といえども、必ず退去してもらえるとは限りませんので、依頼にあたっては慎重に検討なさる必要があると思います。
35年の借り上げは、将来賃料の値下げや場合によっては解約という事態も考えられますので、中長期的には必ずしも安定しているとは言えないでしょう。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wix.com/sankyobiru
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