悪意のある訴えを起こされ…信頼関係の破綻により退去させることは可能?|お悩み大家さん

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悪意のある訴えを起こされ…信頼関係の破綻により退去させることは可能? 
相談日時:2016/08/02
(Q&A No.2672 地域:神奈川県) 回答数:5件
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Q.PSさん
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実家の一階を事業用として定期建物賃貸借契約にて賃貸しております。契約時には借主が知り合いということもあり交渉の末、以前私ども貸主が使用していた家具や電化製品などの使用も含め、とても安い家賃で契約を締結致しました。

契約は3年間となっており、契約更新ではなく契約満了とする旨が契約書に記載されております。
初回契約が満了した時点で双方の意向により再度3年間の定期建物賃貸借契約を締結しました。

再契約を検討するにあたり、初回契約時より周辺エリアの再開発に伴い地価が上がっているとの話を聞いており、近隣の類似物件から見ても適正家賃と差があると考え、家賃値上げ交渉をしたところ交渉の余地なく拒否されたので、現契約で契約満了の意向を管理会社に伝え、借主へ通知してもらいました。借主は「分かりました」という返答後、連絡もなく、契約満了の通知に何ヶ月も署名しないまま、事業所内で使用する電話会社を変更したり、営業時間延長を希望してきたので、その都度管理会社はあと数ヶ月で契約満了の旨を伝えておりました。

そんな中、借主から"契約満了の通知は受け取ったが、契約書とは別紙の定期建物賃貸借契約に更新がない旨の通知および説明義務がなされていないので、現契約は普通賃貸借契約である"という内容と、借地借家法の第38条の項目が記載されている手紙を受け取りました。

借主の要求は現在と同じ家賃で普通賃貸借契約で再契約すること、それを承諾しない場合は上記の法律に法り定期建物賃貸借契約でなく普通賃貸借契約となり、半永久的にに契約は継続していくといった内容でした。

管理会社にも同じものが届いており、話し合いをした結果、初回契約においては定期借家契約書に別紙の通知および貸主が管理会社にこの説明義務を委任する委任状が合わせて綴じられており、借主の押印がある事から説明義務はなされたと判断しております。
しかしながら、再契約の契約書にはその書類が見当たらず、管理会社に確認したところ、「当社は再契約時は原則作成していません」という回答でした。書類の不備は認めるものの、私ども貸主の譲歩という形で穏便に事態を収拾したいという態度です。

他の仲介業者によれば「定期建物賃貸借において、事業用の場合は別紙の通知を必ず付けるものであり、賃貸人の知識不足を考慮しても管理会社の落ち度である事は明白」とのことでした。

借主は定期建物賃貸借契約だと承知の上で初回契約時には通知および説明を受けたにも関わらず、現契約において満了の旨を無視し、あえて通知期間の6ヶ月前を過ぎてから今回の訴えを起こしており、これは明らかに悪意であって、これ以上良好な関係で契約継続は困難だと判断、現契約が満了次第退去していただくというのが私どもの要求です。

そして今回ご相談させていただきたい点は、

1、現契約において契約書別紙の通知および説明がなされていなかったとしても、借主が定期建物賃貸借契約だと承知の上で悪意を持って今回の訴えをしてきていることを理由に裁判を起こした場合の勝訴の確率

2、そもそも管理会社の書類不備によるものなので、管理会社を相手取っての裁判は可能か。その場合の勝訴の確率とその賠償など

3、他にもこういった事例があるか、またどう終結する場合が多いのか

文面長くなり、申し訳ございません。ご教示いただけますようよろしくお願い申し上げます。

こちらの内容は、2016/08/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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回答日時:2016/08/02

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ベストアンサー
現状では訴えを起こされたわけではなく、入居者が自己の主張を文章で送ってきた状態ということですね。これは悪意とか、そういうことではありません。冷静になりましょう。

次に質問…
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【お礼】
お忙しい中ありがとうございました。
PS
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A.不動産会社
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回答日時:2016/08/03

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こんにちは。
ルート・イノベーションの山本です。

借主が主張しているのは借地借家法38条2項の書面のことですね。
たしかに、この書面がないと契約書に「定期」と記載されていたとしても
普通借家契約となってしまいます。
再契約の際にも同様に38条2項書面は交付説明していなければならないものです。

そして38条2項書面の交付・説明義務は「賃貸人」に課せられております。

また、38条4項には、「~期間満了の1年前から6か月までの間に~賃借人に対し~期間の満了により~賃貸借が終了する旨の通知(途中割愛)」をしなければ賃借人に対抗できないと規定されています。

以上を踏まえた上でお話させて頂きます。

>現契約において契約書別紙の通知および説明がなされていなかったとしても、借主が定期建物
>賃貸借契約だと承知の上で悪意を持って今回の訴えをしてきていることを理由に裁判を起こした
>場合の勝訴の確率

勝訴の確率についてはどなたが回答されるにしてもお答えしづらいと思います。

既に再契約を38条2項書面の交付・説明なしに締結されている場合は、普通借家契約が成立
すると思います。(借地借家法の条文にありますので)

しかし、未だ再契約していないのであれば、「通知」がどのようになされているかもポイント
になるのではないでしょうか。

「通知」を期間満了1年前~6か月前の間に内容証明などでしていれば期間満了で契約終了です。
もし期間すぎていれば、38条4項但書「期間経過後~通知した場合~通知の日から6か月を経過」すれば契約終了です。(期間満了日は過ぎてしまいますが)

口頭での「通知」だと、「言った言わない」の話になるので、書面で行うようにしてください。


>そもそも管理会社の書類不備によるものなので、管理会社を相手取っての裁判は可能か。
>その場合の勝訴の確率とその賠償など

こちらも勝訴の確率等にはお答え致しかねます。

38条2項の交付・説明義務は条文上、賃貸人にありますが、管理会社が「代理」になるような
管理委託契約をされていたのでしょうか。

賃貸人様が管理会社に、賃借人とは「定期借家契約」を締結する旨を依頼されていたとして、
書面で残っていれば証拠にはなると思います。

はっきり言いまして「定期借家契約」を依頼しているのに、38条2項書面を交付・説明して
いない不動産会社はかなり酷いと思います。(初歩的なミスです)

宅建協会、弁護士などにご相談されたほうが良いかもしれません。

「当社は再契約時は原則作成していません」
という言葉が本当であれば、その会社が過去にしてきた他の定期借家契約も崩れることに
なり、ペナルティが発生する可能性があります。


>他にもこういった事例があるか、またどう終結する場合が多いのか

こういった事例はあります。

私の事例でいいますと、
私の前に在籍していた不動産会社で、似たようなケースがありましたが、
弁護士に相談すると上記の「38条2項書面がないため、裁判で定期借家で攻めることは
出来ない。別の路線で攻めましょう。」という話になりました。

その時は賃借人が賃料滞納などもひどかったので、別ルートで攻め、結果和解になりました。



【結論】
結論としては、未だ再契約しておらず、原契約を適正に「通知」して6か月経過したなら退去してもらえる正当な理由(条文記載通りの行動)がありますので、その通りにして頂くのがよろしいのではないでしょうか。

出ていかないようであれば、占有の正当事由が賃借人にないので、裁判を経過した後強制執行で退去してもらうのが良いと思います。

こちらの内容は、2016/08/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


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責任 管理 不動産会社 損害 不動産 契約 説明 期間 借家 定期 自主管理 貸主 オーナー 借主 再契約 定期借家契約

1.定期借家契約において、事前説明がなかったことで期間満了による契約終了が認められなかったケースはあると思います。ただ、本件は定期借家契約の再契約によるものですので、借主に定期借家契約の認識があった可能性が高いと考えられるでしょうから、異なった判断になる可能性はあると考えます。
2.本来、説明は貸主により行うものですが、本件の結末次第でお客様に損害が発生した場合、何らかの責任追及は出来るものと考えます。
3.残念ながら、弊社では把握しておりません。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


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A.不動産会社
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PSさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。
Q.悪意のある訴えを起こされ…信頼関係の破綻により退去させることは可能?

1、現契約において契約書別紙の通知および説明がなされていなかったとしても、借主が定期建物賃貸借契約だと承知の上で悪意を持って今回の訴えをしてきていることを理由に裁判を起こした場合の勝訴の確率

まず、訴訟をした場合の見通しについては資料を揃えて弁護士に確認をして下さい。
定期借家契約の場合、
①公正証書等の書面による契約に限る
②さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

上記のように決められています。
しかし、契約書に「定期借家契約であること」「更新がなく期間の満了によって契約が終了すること」が記載されていれば必ず別紙の通知が必要ではないとされている判例があります。

契約書など今回の借主に関係する書類を全て揃えて弁護士にご相談下さい。


2、そもそも管理会社の書類不備によるものなので、管理会社を相手取っての裁判は可能か。その場合の勝訴の確率とその賠償など

上記の1、と同じく訴訟をした場合の見通しについては資料を揃えて弁護士に確認をして下さい。

損害が生じていたり、依頼した仕事を全うせず報酬をもらっている場合には訴訟を起こすことは可能だろうと思われます。管理会社の書類の不備であったかは上記1の判断とも重なる部分があると思います。


3、他にもこういった事例があるか、またどう終結する場合が多いのか
定期借家契約の書類の不備はたまに起こることです。話し合いで解決できるケースが多く、短期の定期借家契約を結びなおして借主に転居の猶予を与えることもあります。

まず、今回のケースでは再契約時の定期借家契約が有効であるか弁護士に相談下さい。
有効であれば退去させることができますし、有効でなければ普通借家契約となります。

普通借家であると判断されても、周辺の賃料相場と比較して現賃料が安いという事でしたら賃料増額を求める訴訟ができる可能性はあると思います。


PSさんが悪意があると感じても相手方と意見の相違がある以上はある程度は仕方のないことです。意見の相違が信頼関係の破綻=退去させられるとはなりません。

いったん状況を整理して弁護士にご相談下さい。

こちらの内容は、2016/08/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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建物 管理 損害 裁判 契約書 更新 賃貸 契約 相談 解決 問題 事例 期間 借家 定期 賃借人 回答 オーナー 賃貸借 要件 明け渡し 最高裁 管理会社

ご相談の問題については最高裁判決があります。結論部分は以下のとおりです。
「法38条2項所定の書面は,賃借人が,当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず,契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。」

このため、ご相談に対する回答としては以下のとおりとなります。
1.前記最高裁判決がありますから、(控えめに申し上げて)勝訴の可能性が高いということはできません。敗訴することを想定しておく必要があります。
2.管理会社に落ち度はありそうですが、定期借家で締結すべきところ、結果的に普通借家になってしまった、という場合に、建物オーナーに生じた損害をどのように建てつけるか、という問題があるように感じます。(何円の損害を被ったと主張するのか。)
3.定期借家であることが契約の終了のころに争いとなる事例はあります。定期借家の要件を満たしているか、という問題に尽きますので、要件が整っていれば粛々と明け渡しを求めます。要件が整っていない場合は、賃借人が気づいていなければそのまま出てもらえることもありますし、賃借人が気づけば、今回のご相談のように解決の難易度が上がります。

こちらの内容は、2016/08/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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