ペット禁止なのに犬を飼っている入居者を退去させるには?|お悩み大家さん

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ペット禁止なのに犬を飼っている入居者を退去させるには? 
相談日時:2016/07/27
(Q&A No.2668 地域:東京都) 回答数:5件
302
Q.VIVIさん
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NO.00018017
VIVI
VIVIさん
疑問
回答数:5件


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退去 物件 大家 入居者 ペット 入居 ペット不可 対応 親族
親族内で、ペット不可物件を買い取りました。
3室で犬を飼っていることが判明したのですが、その内1室だけ前の大家がペットOKとしていたことが判明しました。
3室全ての方に退去してもらいたいのですが、どのように対応したらよいでしょうか。

こちらの内容は、2016/07/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2016/07/28

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退去 大家 質問 ペット 期間 大家さん 覚書 回答 ペット飼育 口約束

ベストアンサー
こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですがご質問に回答をさせて頂きます。

1室の方がペット飼育を承諾されているとの事ですが、
前大家さ…
[ 続きを読む ]

【コメント】
早速回答いただき有難うございます。
売買契約書は交わしましたが、覚書は有りません。
また、前の管理会社の社員も全く認知していませんでした。
今回、新規入居者でペットを飼い始めた人が出て、初めて他にも飼っていることが判明しました。
20年も前に古い入居者と揉めてペットOKにしたようで、それ以降の入居者の契約書は、全てペット禁止で契約しています。
ペットOKと禁止の契約が混在している状況では、退去させるのは難しそうですね。


VIVI
【コメント】
早速にありがとうございます。

仰る通りで退去させるのは時間と費用がかかるので現実的ではないかもしれません。

もし他の入居者の方(ペット飼育をしていない)からクレーム等がなければ、
ペット飼育をされている方の賃料を上げてもらう代わりにペット飼育を許可する
と言う方法もあるかと思います。
日本AMサービス
【お礼】
早速ご回答いただき、ありがとうございます。
なかなか対応が難しそうですが、頑張ります。
VIVI
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A.不動産会社
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回答日時:2016/07/28

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不動産会社 退去 契約書 不動産 入居者 契約 相談 交渉 ペット 業務 退去時 通知 家賃 入居 迷惑 文章 対応 迷惑料

先ずはペットを飼っている人に関してですが、ペットOKとした契約書などがあるか該当の入居者に聞いてみてください。なければ、事実関係が確認できないとして退去を求めることは可能です。ペットOKの書面があった場合は、他に入居者と同じ対応となります。
他の入居者については、先ずは半年以上先の日で退去して欲しいことを文章で通知してください。何も文句を言わずに出て行ってくれればよいのですが、なかなか簡単にはいかないので、今なら「平成29年1月待つまでに退去してくれれば、最高で家賃6か月分相当を迷惑料として支払う」などはどうでしょうか?家賃をただにするのではなく、それを貯めておいて退去時に支払ってあげるだけです。ただし、入居者がゴネだした場合は、相手の態度に合わせた対応が必要です。

退去交渉は、基本的に法的な知識、経験、交渉力などが必要ですので、ご自身でやろうとはせずにお近くの不動産会社(コンサルティング業務もしているところが良いです)に相談し業務として手伝ってもらう方が良いかとは思います。

【お礼】
早速ご回答いただき、ありがとうございます。
やはり、契約内容が一番ですね。
専門家などに相談し、時間をかけて対応したいと思います。
ありがとうございます。
とても良いアドバイスを有難うございます。
早速検討したいと思います。
VIVI
こちらの内容は、2016/07/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2016/07/28

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弁護士 賃貸借契約 賃貸 契約 相談 マンション 売買 ペット 期間 定期 引き 貸主 賃貸借 精算 ペット不可

賃貸借契約でペット不可であることが明記されていれば
ペットを飼わないよう催告をして
一定期間を経過しても
ペットを飼うのを止めないようであれば
契約を解除することができます。

ただし、前の貸主がペットOKとしていたのであれば
あなたもその契約を引き継ぐことになるので
契約の解除はできません。

ペット不可のマンションだということなので
前の貸主(所有者)との間で、売買契約に関し
何らかの精算をすることが考えられます。

弁護士に面談で相談されたらよいと思います。

【お礼】
コメントいただき有難うございます。
前の所有者との清算などは、全く考えが及びませんでした。
早速検討します。
やはり契約内容が最優先ですよね。
今後の方針をじっくり考えたいと思います。
有難うございました。
VIVI
こちらの内容は、2016/07/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/07/28

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管理 不動産会社 不動産 契約 購入 説明 ペット 自主管理 オーナー ペット飼育 契約違反 違反 売主

ペット飼育を許可していた1室以外は契約違反となる可能性はあると思います。ただ、1室が許可されており、今まで改善を求められていなければ暗黙の了解があったと捉えられかねません。
そもそも、購入の際に売主側からきちんと現状の説明があったかどうかを確認なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
ご回答 ありがとうございました。
親族間での取引でしたので、契約書の特約や、入居者の詳細までは、
文書を交わしておりません。
今後の方針をよく考えたいと思います。
VIVI
こちらの内容は、2016/07/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2016/07/28

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負担 管理 退去 債務不履行 損害 物件 契約書 弁護士 履行 賃貸借契約 賃貸 契約 質問 解決 売買 訴訟 費用 ペット 方法 期間 定期 内容 評価 立ち退き 値上げ 理由 賃借人 ペット飼育 賃貸借 管理費 契約違反 対応 違反 特約 賃料 売主

弁護士の阿部と申します。

まずは、前賃貸人と賃借人との契約書を確認した方がよいと思います。
ペット飼育の可否やどのようなペットを飼育可としているかという点を確認されるところから始まるかと思います。

次に、契約の内容に応じて、場合分けをして考えることにいたします。

1 ペット飼育不可
ペット飼育不可の契約であった場合、基本的には、契約違反となります。
しかしながら、ペット飼育不可の契約であったとしても、ペットを飼っていたということだけで、直ちに賃貸借契約を解除できるとは限りません。
結局のところ、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊される程度の債務不履行(契約違反)がなければ、賃貸借契約を解除し、立ち退きを求めることはできません。

(1)犬や猫等の通常のペットの場合
上記のとおり、ペット飼育不可の契約であったとしても、ペット飼育をしたことで直ちに賃貸借契約を解除し、立ち退きを求めることはできないと考えております。
では、どのような事情があればいいのかということですが、例えば、賃料の不払いやその他の債務不履行(契約違反)がある場合には、総合的に判断して、賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されたと評価できる場合があると思います。
また、他の方も記載していましたが、一定期間を定めて是正する(ペット飼育を止める)よう求めたにもかかわらず、是正しないという状況が続いた場合には、賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されたと評価できる場合があると思います。

(2)犬や猫等の通常のペット以外の場合
犬や猫等のペット以外の場合は、飼っているペット毎に考えたほうがよいかと思います。
例えば、賃借人が飼っているペットが熱帯魚だった場合、おそらく、ペット飼育不可の契約でも信頼関係の破壊とまではいえないでしょう。
ペット飼育不可の特約の目的が、ペット飼育により通常の損耗よりも著しい損耗が生じる可能性が高いというところにあるとすれば、熱帯魚でそのような損耗が生じるとは考え難いからです。
それに対し、通常、自宅では飼育しないようなペットで、かつ、著しい損耗が生じる可能性が高いようなペットの場合には、賃貸人と賃借人との信頼関係が破壊される方向に評価できる事情になるかと思います。

2 ペット飼育可
ペット飼育可の場合、契約違反とはなりませんので、それを理由に賃貸借契約を解除し、立ち退きを求めることはできません。
しかしながら、契約の趣旨から1匹程度のペット飼育を合意しているにもかかわらず、例えば5匹以上のペットを飼育しているなど、契約の趣旨から外れたペット飼育をしている場合には、契約違反となる可能性があります。
そして、さらに、その程度が著しい場合には、賃貸人と賃借人との信頼関係を破壊したと評価される可能性があります。

大まかには以上のとおりとなりますので、参考にされてください。
ただ、仮に、賃貸借契約を解除し、立ち退きを求めることができたとしても、対立が強い場合には訴訟を経る可能性がありますので、時間・労力・費用の面で負担が大きいかと思います。
他の方も記載されているとおり、その他の事情でどうしても立ち退きを求めたい場合以外には、退去以外の方法(賃料・管理費の値上げ等)で対応するほうがよいかと思います。
なお、その際には、きちんと合意書を交わしておくほうがよいです。

また、ご質問の趣旨とは異なりますが、ペット飼育不可の物件ということで売買契約をしたにもかかわらず、ペット飼育可としている賃借人がいる場合(前賃貸人が許可していたにもかかわらず、それを秘して売買契約をしていた場合を前提としています。)、それによって損害が発生したとすれば、物件の売主に対して損害を賠償してもらえる可能性があります。

長文となり失礼いたしました。
解決することを祈っております。










【コメント】
詳細なアドバイスを有難うございます。
大変助かります。

このサイトの利用が初めてで、質問内容も、詳細な現状を省いてしまいました。
今回発覚したのは、他の入居者から犬の鳴き声に対するクレームからでした。

親族間で売買した為、個々の契約内容等は、詳細な覚書は交わしていません。
また、前の管理会社も古い入居者のペットOKの契約を把握しておらず、
更新契約書の特約にも記載されていませんでした。
20年ほど前に揉めて、ペットOKにしたようですが、当時の状況は
誰も知りませんでした。(当時からいる入居者から知らされました)

とりあえず、クレームのついたペット飼育者(禁止で契約)には、
改善されない場合は、退去をお願いするつもりです。
今後の対応は、じっくり閑雅たいと思います。
適切なご意見を有難うございました。
VIVI
こちらの内容は、2016/07/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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