震災による補修の責任義務について貸主はどこまで行うべき?|お悩み大家さん

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震災による補修の責任義務について貸主はどこまで行うべき? 
相談日時:2016/07/21
(Q&A No.2664 地域:熊本県) 回答数:6件
142
Q.onayami5118さん
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NO.00017934
onayami5118
onayami5118さん
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2016年4月に起きた、熊本地震により所有している店舗(1F)・住居(2F)が被災しました。
※外壁等に損傷があります。(クラック、板金ズレ等)


復旧してあげたい気持ちはあっても、地震保険に加入していなかったので、復旧工事にかかる多額の費用がありません。

・店舗は、「美容室」と「仕出し(来客無し)」です。

実施した事として、まず、5月分の賃料を無料にしました。
※それぞれ、現在、通常に営業しています。

【質問1】
美容室において、契約時に「現況渡し」の契約でした。
「正面入口の板金がずれている。景観上の問題で営業に支障がでます。」「復旧工事をするのが家主の責任だ。」
と言われました。家賃は滞納なくもらっています。

天災による被害であって、なお店舗・(契約時、現況渡し)でも貸主の費用負担にて復旧工事をするべきなのでしょうか?(店舗正面の震災の被害による工事は、家主の責任義務?)
※店舗は基本、借主が内装工事、外装工事をするので・・・


【質問2】
仕出し屋において
「建物裏の壁にクラックがある。震災で建物に損傷があるのに、今までと同じ家賃を支払うのはおかしい。」
クラックは先日、応急補修しました。
建物内部はそこまで被害がなく、営業は問題なくできていると思います。
外壁等には損傷が見受けられるが、営業が出来るようには努めました。(補修工事)
家賃の減額等には応じず、賃料は満額受け取ることはできますか?

未だに未納です。これを理由に強制解約はできますか?


【質問3】
また、クレーム気質の方を退去してもらうことはできるのでしょうか?
減額の交渉に応じる気はありません。店舗正面の工事も、法的に貸主の行うべき工事であれば、対応したいと思います。

こういった震災・天災の場合の家主の責任義務はどこまでなのでしょうか?

こちらの内容は、2016/07/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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回答日時:2016/07/21

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ベストアンサー
こんにちは日本AMサービスの堂下です。

早速ですがご質問に回答をさせて頂きます。

こうした事態が起きた時のために賃貸借契約書で罹災の取決めが…
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建物 雨漏り 責任 補修 倒壊 損害 契約 質問 問題 被害 営業 内容 権利 違反 借主 宅建業法 震災 地震 建築基準法 賃料 建築

お互い天災により被災し、被害にあってるのに助け合いの精神が無さすぎますね。

宅建業法、民法、商法、消費者契約法などは不得意分野なので
常識上の話でお話ししたいと思います。

建築的にいうと不幸中の幸いだったと思います。
建築基準法で想定している大地震により倒壊した場合に責任が生じます。
この建物は地震に対しては安全だったと考えられます。

従って、使えてるのであればなにも問題無いのではないでしょう
質問の内容からみて
お互い権利の領域を分けて、補修すれば済むことなんだと思います。

質問1
借主であるべき。出るときは借りたときに戻す
質問2
一応の補修は済んだということなので良いのではないかと思います。
建築的にゆうと雨漏り補修ですね。最低限で良いと思います。
質問3
追い出すことは無いと思います。
不満なら出ていけば良いことです。
賃料は営業ができてるのだから払うべきです。減額は損害額の程度ですが、震災後は売り上げに影響あるのは当たり前ですので、合理的に計算をし、双方、話し合いにより決めれば良いのではないかと思います。また、クラックがどう売り上げに影響でるのか分析が必要ですね。

天災でも中規模以下であれば問題ですが、想定外の大規模なものであれば責任は無いと思います。
ただし、建築基準法など関係法令違反であれば、話は別です。

こちらの内容は、2016/07/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/07/22

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こんにちは。
ルート・イノベーションの山本と申します。

早速ですが回答させて頂きます。

【質問1】
>天災による被害であって、なお店舗・(契約時、現況渡し)でも貸主の費用負担にて復旧工事をするべきなのでしょうか?(店舗正面の震災の被害による工事は、家主の責任義務?)

前提として本来、貸主は借主に対し目的物を問題なく使用収益させる義務を負っており、借主側は賃料を支払う義務を負っています。これが民法上の賃貸借です。ここでの「問題なく使用収益させる」とは、雨漏り等があれば貸主側で修復しないといけないという意味です。

美容院との賃貸借契約の内容を確認したわけではないので、約定に何も記載がないことを前提にお話しします。(おそらく賃貸借契約書の内容に、震災等の損害については甲・乙互いに責任を問わない等の内容があるのではないかと思いますが。)

■どの程度の修復が必要なのかわかりませんが、居抜きで入口なども借主で当初直しているなら修復しなくても問題ないかと思います。5月分賃料無料などで対応されているので。

ただ、美容院との関係性にひびが入るのはよくないので、費用を分担するなどで解決するのも1つかと思います。
5月分賃料無料分で修復費用が賄えるものだったのでしょうか?もしそうならば、借り主に修復してもらっていいと思います。

【質問2】
>家賃の減額等には応じず、賃料は満額受け取ることはできますか?
>未だに未納です。これを理由に強制解約はできますか?

質問1と違い、居抜きで借りたのではなく、借主はその建物の外観や内装を見て賃貸借契約を締結したことを前提にお話しします。

■補修したのであれば満額受け取ってかまわないと思います。貸主様で出来うる限りの努力をなさっていますので。
(前述の「天災地変に関する約定」はないですか?もしなければ、今後の賃貸借契約書には入れてください。)

■未納はいけませんね。借主が賃料を供託しているのであれば賃料支払債務を履行したことになりますが、単純に支払っていないのであれば、債務不履行です。催促にもかかわらず3か月ほど未納ならば、訴訟して解約してください。

【質問3】
>クレーム気質の方を退去してもらうことはできるのでしょうか?

退去(解約・明渡)を貸主から請求するには正当事由が必要です。
ですので特段の理由がない限りなかなか難しいでしょう。

追い出すのではなく、貸主様は賃貸借契約の内容と法的解釈に則って行動し、借主側に不履行があった場合に毅然と対応していくようにすれば良いのではないでしょうか。

一度、信頼のおける不動産会社や司法書士などに賃貸借契約書を確認してもらったらいかがでしょうか。今後のリスクヘッジになります。

>震災・天災の場合の家主の責任義務はどこまでなのでしょうか?

建物滅失などで債務消滅の場合は危険負担の問題になるかと思いますが、今回のようなケースの場合は、建物を信頼して借りた方のためにも貸主様でできうる限りの対処をして頂き、それ以上はしなくてもいいかと思います。
しかし、やはりトラブルの原因になりますので、今後の賃貸借契約書には天災地変の約定を盛り込むことと、その他内容についてももう一度見直しして頂いたほうがいいと思います。

こちらの内容は、2016/07/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


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1.建物の外壁や躯体等、専有部以外については家主負担になると思います。ただ、補修に過大な費用が掛かる場合は双方の話し合いが必要になると思います。
2.賃料減額の合意がなければ今まで通り請求は可能です。一方的な未納が一定期間継続されればそれを理由に契約解除をすることも検討できます。
3.クレームを理由に契約解除は困難です。賃料減額については双方が合意に至らなければ法的に進めることになります。


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onayami5118さん、こんにちは。
株式会社サンオウの與那城(よなしろ)と申します。
震災の被害、とても大変な事とお察しします。

ご質問にひとつずつお答え致します。


【ご質問1】
まずご質問の中心問題につきまして、
「震災等の不可抗力と言える原因であっても貸主様は修繕義務を免れない」との訴訟の判例があります。
その為、今回の様な震災が原因であっても修繕する義務は貸主様に発生します。
ただもう1点、今回の被害状況が修繕をしなければ使用できないレベルかどうか、ここが修繕をしなければいけないかどうかのポイントになります。

まず民法606条に「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」とあります。
今回の被害が、この「使用及び収益」を害すると言えるほどかどうかです。
これにつきましては感覚的な問題でもありますので判断が難しいと思います。
被害状況を見て明らかに営業に支障をきたすほどのものであれば修繕する必要があり、大きな影響を与えるもので無ければそのまま使用して頂く様にお話をされるのもの良いかと思います。



【ご質問2】
これもご質問1と同じで、今回の被害が「使用及び収益」を害すると言えるほどかどうかです。
使用・収益に問題が無いのであれば、家賃の値下げの理由にはなり難いと思います。
その為、相手方の主張を無効だとして回答するのも


【ご質問3】
その方が賃料を支払われないのであれば、家賃滞納を理由として相当の手続きをふめば、解約に向かう可能もあり得ると思います。


結論、修繕すべき時には貸主様負担が妥当ですが、その箇所が修繕すべき状態かどうかを相手方と良く話し合って下さい。

いずれにせよ自然災害で建物に被害を受けた上での入居者様対応、大変と存じますが頑張って下さい。


--------------------------
大阪府豊中市東寺内町13-10
株式会社サンオウ
與那城 利幸
TEL:06-6337-5001
yonasiro@sanoh-net.co.jp
--------------------------


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A.不動産会社
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原則、入居者が被害に備え、維持管理を行っており、
Onayami5118さんが入居者などの安全を確保する為に
維持管理に努めていなかった場合に、
地震などの天災という貸主に過失がない理由であっても、
賠償しなければいけないと考える無過失責任というものがございます。
また、建物を通常使用できるように維持管理する義務を貸主は負います。

その他、借主自身の要求(値下げ)を通す為に、賃料を全額支払わないことは
禁止されております。

上記を踏まえて、
① 正面入口の板金のずれについて、契約前から既存する場合、
現況渡しだからといって、貸主が震災等の原因で壊れたものを修理しなくて
よいとはならないと考えます。
ただ、正面入口の板金が、契約後に借主が施工や加工を行ったものの場合、
借主の責任において修繕を行うべきと考えます。

② クラックの程度や応急補修の程度を図りかねますが
建物の損傷が倒壊のさせるようなものでなく、建物の維持に必要な
修繕・補強工事を行っているのであれば、現行の賃料をご請求されても
差し支えないと考えます。

賃料の未納は、減額請求とは別と考えて頂き
解約に向けて手続きを順を追って粛々と行われてはいかがでしょうか?

③ クレーム気質というだけで退去頂くことは難しいと思います。

震災などの天災の場合の家主の責任義務について、
天災などの大きな括り以外にも細かな状況などによって影響されるものと思います。
法的な根拠や具体的な責任区分明確にする為には、
裁判所に問題を提起頂く必要がございます。

当事者間の話し合いでは、問題の解決へ向かわないようであれば、
専門の弁護士や不動産会社を介して対応されてはいかがでしょうか?


こちらの内容は、2016/07/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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