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セットバック部分の所有権は誰?隣の土地の所有者が勝手に掲示板を移設してきて…

解決済み 回答数:8件
  • 質問者:hiipan88さん
  • 相談日時:2016/07/18(地域:神奈川県)
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気になった! 767
【背景・経緯】
今年の年初に新築アパートを建てました。購入した敷地(角地)は4mに満たない道路に面しているためセットバックをしました。セットバックを行う前に町内会の掲示板(町内会が所有)がすぐ敷地の隣にありました。

最近隣地の土地及び古い家はある不動産業者に買い取ったことになりました。
その不動産業者から町内会の掲示板は道路の中央部にあり、火事発生した際に消防車が通れないことなっていて被害が発生した場合、当方に責任がある。そのため掲示板はセットバックした敷地に移設すべきだと当方に一方的な手紙が送られてきました。当方として掲示板は敷地を購入する前にすでにありました。そのため本来その不動産業者の交渉相手は当方ではなく、町内会であることを認識しておりました。従って不動産業者からの手紙を無視していました。

その後、更に内容証明郵便が配達されていましたが、当方不在だったため内容証明郵便は受け取りませんでした。

しかし、1週間前に恐ろしいことが起きました。その不動産業者が勝手に当方がセットバックした敷地内に町内会の掲示板を移設してきました。(町内会には当方の承認を得たと言ったため、町内会の担当が当方に確認連絡をしてきました)

【権利関係整理】
セットバック部分:謄本上の地目は「公衆用道路」となっていて、所有権は当方の名前となっている
(市町村に寄付していません)
掲示板:セットバック前の敷地のすぐとなりにあり、所有権は町内会にある。
(セットバックしたため、道路の中央にあるように見える)
隣地:古家を壊し新築アパートを構築しようとするある不動産業者が所有。
(掲示板があることで、工事の車が通れないため、当方に掲示板の移設を交渉してきた)

【相談したいこと】
1.セットバックした部分は道路扱いになっているが、所有者は誰なのか?
2.役所に問い合わせた結果、民間のことは民事で解決しなさいと言われたため、相談すべき機関はどこなのか?
3.その不動産業者が工事着工できるよう勝手に掲示板を移設したことに対し、直ちにアパート建設を中止し、掲示板を元の場所に戻す主張可能でしょうか。

よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2016/07/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社サンオウ
回答日時:2016/07/16

hiipan88さん


株式会社サンオウの與那城(よなしろ)と申します。
現在の理不尽な状況に置かれた心中をお察しします。
ご相…

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【お礼】
ご回答ありがとうございます。
セットバック部分は寄付していません。掲示板を移設したのは近隣アパートの建設主(不動産業者)となります。
工事の際に、町内会の責任者が質問をしたところ既に私の許可をいただいたと言っていたらしいです。
町内会の責任者は念のため、私に確認したところ、その不動産業者が勝手にやったことが明らかになった。
現在、町内会の弁護士先生を通して、不動産業者と連絡取ろうとしていますが、なかなかその不動産業者に応じてもらえず、とりあえず町内会の費用で掲示板をセットバック部分から移動するという話になりました。

しかし、今回やはり納得できないのはその不動産業者がまだ堂々と着工できるし、何も罰を受けられていないです。與那城様のアドバイスにより、ADRを初めて知ったので、そちらに相談してみます。

2016/7/18 追加
ADRを調べてみたが、ADRを利用するには相手側の同意が必要とされているようです。
現状掲示板を勝手に移設した不動産業者と連絡がとれない状態であるため、ADRの利用は厳しいと予測しています。
結局、簡易裁判所にて裁判を行うことになるかと思います。
理不尽すぎて、本当にその不動産業者の社名を公表したいぐらいです。
hiipan88
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
アセットリアルティ株式会社
回答日時:2016/07/16

相談内容からみて、セットバック部分の所有者は、登記名義人である相談者さんと考えられます。

なお、セットバック部分を市町村に寄付することがあり、この場合には当該市町村との関係になります。
しかし、本件では寄付等はなされていないようですから、所有者である相談者さんと隣地所有者、町内会との間で解決することになります。

また、町内会掲示板を理由に隣地建設を差し止めることは、直接の因果関係が乏しいため、困難と考えられます。


町内会掲示板については、隣地建築期間中のみ設置を認め、工事完了後は従前の位置に戻す方向で調整してみてはいかがでしょうか。
これを隣地所有者が納得しない場合は、町内会に対して撤去あるいは移設の相談をしてみるとよいでしょう。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
今回の件について、一番論点となったのはセットバック部分は誰か所有するのかということになるかと思います。近隣土地を購入した不動産業者はセットバック部分は道路だと主張し、セットバックする前にあった掲示板をいきなりじゃまもの扱いとし、当方と交渉してきました。(交渉と言っても手紙のみで、かつ、掲示板をセットバック部分に移設しないと当方が刑事問題に問われると脅してきた)

現在町内会の弁護士を通じてその業者と話し合いをしようとしているが、その業者と連絡取れない状態です。当方として裁判をやりたいですが、味方になれる弁護士を知っているわけでもなく、どうしたらよいか日々悩んでいます。隣地建設を差し止めることはできないのであれば、ますます納得いかないです。
hiipan88
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/07/16

その様な土地を「法42条2項道路」といいます。そこに町内の掲示板が、何の承諾もなく勝手に移設されていたということですね。ひどいというか、常識がまたく通用しない感じがします。
先ずは、質問順に回答します。

1.そこは将来的に道になるということで空けた土地ですが、道になるまでは空き地になります。自治体のよって対応は異なるのですが、大体が自治体への寄付となるか、自己管理(元々の所有者の管理下)になるのが普通です。
自治体との協議で、寄付などとされるか、自治体により買い取られてなければ、まだその土地を使用する権利はあなたにあります。

2.役所は、関係ないですね。
勝手に移設された掲示板については、所有者(自治会)が判っている訳ですから、引っこ抜いた上で引き取るように連絡したらどうでしょう?それと、セットバックした敷地は簡単に(単管とプラスチックチェーンなどでもよい)囲いをしておくことです。

3.これはまた別の問題です。掲示板を勝手に移設した疑いがあるからといって、工事を中止させることは出来ません。


もし、お隣はあなたがセットバックした敷地を通らないと工事ができないのならば、法に則ってセットバックした敷地を管理すればよいだけです。管理のために垣根などの囲いを設置するのは問題ないはずです。囲いが何者かによって破壊された場合は、今度は刑事事件になります。監視カメラを設けるなどして、もしもに備えると良いかもしれません。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
セットバックした敷地は自治体に寄付していないので、当方の所有で管理できることを知って、
ホットしました。今後は垣根などの囲いを設置することを考えています。
ただ町内会の掲示板でさえ、誰の許可も受けず勝手に動かした業者には、仮に当方が囲いを設置した場合、またその囲いをどこかに移動したりしないではないかと心配しています。
hiipan88
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【回答会社】
建築・設計会社
有限会社ツルサキ設計
回答日時:2016/07/16

前の回答者と重複すると思いますが回答します。

質問1
セットバック部分について、建築基準法(同法42条2項道路)セットバックによるものです
従って地権は、その部分の所有者にあります。他の方が地権者の許可なく勝手な行為をすることはできないと考えられます。(たとえ、登記上の地目が公衆用道路となっている場合も同様です。)

質問2
民民の権利の問題なので役所が立ち入ることはできません。ただし、セットバック部分が市に寄付された場合は道路となりますので、市に相談することとなります。

質問3
原則として建築基準法及び関係法令違反建築でない限りできません。また、近隣としてなんらかの常識を超えるような迷惑を被っていて正当な理由がある場合は、その内容に基づいた適切な機関に相談されると良いでしょう。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
町内会の弁護士を通じて、掲示板の移設に関して先方と交渉することになりました。
ただし先方との連絡が一切とれない状態です。
hiipan88
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【回答会社】
不動産会社
株式会社アメニシティ
回答日時:2016/07/17

1. セットバック部分の所有者について、
現実と登記上で、ずれが生じている場合は多々見受けられます。
現実には、セットバック部分は道路となっているが、
所有権を管轄役所等に寄与せずに、そのままになっている場合等です。
また、各自治体若しくは公道か私道かによってセットバック部分の
取り扱いが異なります。
該当する道路を管理しているのはどこか調べて、所有者や権利関係について
問い合わせて頂くとよろしいと思います。

2. 役所に問い合わせた結果、民間のことは民事で解決しなさいと言われたので
セットバックした部分は国のものではないかどうかについて、1.に付随する部分と
思いますので、掲示板とは別にご確認頂くとよろしいと思います。

3. 隣アパート建設を取りやめさせる主張が可能でしょうかについて、
工事が始まっているのであれば、難しいと考えます。
あくまでも掲示板の移設に関する事として、
私道であれば、町内会若しくは私道を負担しる方を通して意見し
撤去・移設の方向で相談されてはいかがでしょうか?
また役所が民間のことは民事で解決しなさいと言われているので
可能性として低いですが、
該当道路(掲示板設置場所)が公道であれば、掲示板の設置にあたり町内会が
道路占用許可をとっていると思いますので、
掲示板の移設にあたって違反等がないか確認して
役所等に意見されてはいかがでしょうか?




【コメント】
ご回答ありがとうございます。
町内会の弁護士を通じて、掲示板の移設に関して先方と連絡をとってみたのですが、連絡がとれない状況です。
hiipan88
こちらの内容は、2016/07/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)オノデラ建設
回答日時:2016/07/17

1.セットバックした部分に関しては、市に寄付することもできますが、現状の所有者は  hiipan88さんで、表面管理を市がおこなっている状況と思われます。
2.町内会が設置した掲示板であれば、移設や撤去も町内会の責任・許可の中で行うべきものだと思います。従って、一度町内会に相談してみてはいかがでしょうか。
3.今回の件と近隣アパート工事は、別の問題ですので、工事の取りやめは無理だと思います。
※セットバックした部分の、固定資産税の控除ができるかもしれませんの、でご確認下さい。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
1つ目の質問をしたかったのは、セットバック部分は寄付していない場合、所有権は当方のものになるのでしょうか。(寄付していれば権利は市町村に移り、今回の件についてここでは相談はしません)

セットバック部分について、謄本上の地目では「公衆用道路」になっています。
権利部(甲区)(所有権に関する事項)に当方の名前が記載されています。
そのため、セットバック部分は当方が所有していると認識しております。
(ただし宅地ではないため、固定資産税が控除されることになっています)

今回の件の争点になるのは、掲示板を移設した業者は「公衆用道路」だからと言って、町内会の掲示板を勝手に移設できるかとのことです。
hiipan88
こちらの内容は、2016/07/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/07/19

1.所有権移転がなければ、セットバックをしてもお客様の所有権に変わりはないはずです。
2.弁護士にご相談なさるのが良いと思います。
3.建設中止は容易ではないと思いますが、掲示板の原状回復(元に位置に戻す)ことは可能ではないかと思います。いずれにしましても、先方が従わなければ法的効力が必要となりますので、弁護士にご相談なさるべきでしょう。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wix.com/sankyobiru
こちらの内容は、2016/07/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社サンオウ
回答日時:2016/07/19

hiipan88さん

度々失礼致します。
より詳しい状況のご説明、
ありがとうございます。

まずご相談にご回答致します。

1.登記上の地目が「公衆用道路」となっている意味合いは、そのまま道路としてあつかわれているという意味ですが、地目と所有権は別物です。
所有権がhiipan88さんになっているのであれば、hiipan88さんが所有する道路用途の土地、つまり私道となります。
hiipan88さんの所有地に違いはありません。

2.本件につきまして、お伺いした状況の限りではあくまで当事者はhiipan88さんと掲示板の所有者である町内会、そして掲示板を移動した不動産業者になると考えられます。
その為、民事扱いとなる事には違いないと思われますので、相談するのであれば民事を取り扱う機関、弁護士もしくは先日のADR、または法テラス等になるかと思います。
ADRは先日お伝え致しましたので、
法テラスはご存知かも知れませんがURLは以下になります。

http://www.onayamiooyasan.com/jump.php?qW0zHH

3.掲示板を元の場所に戻す旨の主張は可能だと思いますが、本件とアパート建設は別の問題として主張は不可能ではないかと思われます。
あと言える事といえば、掲示板移設の際に町内会に対してhiipan88さんが承諾した、と言う件については事実と異なりますので、この点を偽証であると不動産業者を責める事ぐらいでしょうか。
おそらくその不動産業者は内容証明を発送したことで意思が到達したとして強行されたと思います。
内容証明については、受取人が受け取らなかった場合でも到達したとみなされる判例がありますが、仮に到達したとみなされたからといってその内容にhiipan88さんが承諾するかどうかは別問題です。
内容証明の中身には返答が無ければ掲示板の移設に承諾したものとする、等と記載されている事が推測されますが、内容証明が到達したとみなされてもその内容はhiipan88さんに伝わっていませんので、hiipan88さんがその内容に承諾したとみなす事は出来ないとされる可能性が高いです。
その為、
不動産業者が町内会に対してhiipan88さんが承諾したと言った事実は偽証であり、法的にも通用しないと主張するのはいかがでしょうか。



また少し違う角度からのご回答ですが、お伺いしたい点があります。
最初に掲示板が設置されていた場所はセットバックした土地のすぐ隣との事ですが、その場所はhiipan88さんの所有の土地では無い場所だったのでしょうか。

もしすぐそばであったとしてもhiipan88さんの所有地で無い場所に設置されていたのであれば、掲示板の設置を許可する事による通行上の問題等についてはその掲示板が設置されていた土地の所有者と町内会の間での問題であって、元々hiipan88さんには無関係ではないでしょうか。

もう1点、本件問題の対象が不動産業者に集中していると感じられますが、勝手に移設した事についての憤りはあれど、掲示板は町内会のものですので本来町内会が当事者の中心であり対応するべき問題でもあると思います。



問題の根源を整理してみたいと思います。
私の視点では、以下がポイントと考えます。

一.掲示板の所有者は町内会であり一番の当事者であるはずと思われるが、町内会が積極的かつ能動的にに本件に関わっているのか

二.道路通行の妨げに対する当事者は、町内会と掲示板が元々設置されていた土地の所有者である。もし当該土地の所有者がhiipan88さんでなければ、元々hiipan88さんは関係無いのではないか

三.二の問題がどうであれ、現在のhiipan88さんの土地に掲示板の設置を承諾するかしないかはhiipan88さんの自由であるはず。その為、掲示板を設置するには掲示板の所有者である町内会の依頼と土地所有者のhiipan88さんの承諾が無いと成立しないと思われる


上記をポイントに移設に関する一連の流れの違法性を主張するのはいかがでしょうか。
また自身の所有物を不動産業者に自由にさせていた町内会にも責任の一端を感じてもらうべきではないかと思います。
そして不動産業者に対して勝手に移設した責任を求めるとともに、掲示板の撤去については不動産業者および町内会の両方に求めるべきではないかと思います。

最終的な着地点としては、不動産業者と町内会に掲示板を撤去してもらい、不動産業者には謝罪とhiipan88さんの土地に掲示板の設置による傷があればその修復を求める。
hiipan88さんがその他に実害を被っていないのであれば、求める事が出来るのはその位までではないかと思います。

具体的な解決までの道のりとして、事案の規模と性質から、低額費用かつ本件に適した専門家が調整してくれるADRが相談先として適しているのではないかと私は思います。


この様な事でhiipan88さんが消耗しない様に、早期の解決を願っています。

参考URL:http://www.sanoh-net.co.jp/
【コメント】
私の前回のご回答にコメントを頂いているのを見落としており、失礼致しました。
お伺いしている状況ではADRは難しそうですね。
弁護士からの接触も難しいとの事ですが、
町内会からは不動産業者に連絡をされているのでしょうか。
町内会からの連絡であればマンションの建築の関係上不動産業者も無視出来ないのでは無いかと思います。
もしまだであれば、町内会にもご協力頂く様にお話をされるのも良いかと思います。
株式会社サンオウ
こちらの内容は、2016/07/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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