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隠れてペットを飼っていたが認めない入居者…認めさせて原状回復を請求するには?

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:アッチさん
  • 相談日時:2016/07/12(地域:北海道)
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気になった! 449
転勤により今月いっぱいで退去すると言う連絡をもらいました。
連絡を頂いた時点では知らなかったのですが、最近になってペット(犬)を隠れて飼っていたみたいなんです。アパートの契約書にもペット不可と書いてます。
それで契約者にペットを飼っているのか確認したところ、飼ってないと言われました。
隣近所にも連絡をとり、飼っているのか事実確認をしたところ、鳴き声、散歩、ゲージにカバーを掛けての出入りを目撃したことがあるとの事でした。
目撃証言があるんですよと言っても、飼ってないの一点ばりです。
大家としては現状回復費用をいただきたいのですが、因みに入居年数は3年以上になります。
ペットの臭いとか普通の掃除程度で取れるものなのか、壁、天井、床の張り替えもしていただきたいのですが、どこまで請求できるのか、ペットを飼っていたという事実を認めてもらうにはどうしたらいいのでしょうか。
こちらの内容は、2016/07/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/07/13

認めないものを言葉で認めさせるのは非常に難しいです。ほぼ、シラを切られておしまいというケースが多いです。でも、大家さんにとっては非常に腹立たしく、困った問題ですので今後のためにも厳正な対応をなさるほう…

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【お礼】
ありがとうございます。
今後の為の貴重な意見として、参考にしたいと思います。
契約書を見直したところ、ペット禁止とだけで、契約違反の時の特約については
何も書いてないのが現状です。
今後の為にも契約書自体から見直す必要があると反省しました。
アッチ
【コメント】
目撃承認の2名以上の署名捺印はクリアできると思いますが、
そのうちの1人は私の息子(自営で建築の仕事)でして、アパートの外壁張り替え工事中の
目撃でした。
「うちの息子が見たんですよ!」と言っても、「飼ってません!」って言えるような
人格の人には、弁護士を付けて訴訟の費用と日数を考えると、個人経営のものは泣き寝入りするしか
ないのではないかという気がしてます。
入居者の方は転勤で退去するんですが、特別職国家公務員にあたる方で、勤務先もいいので、
入居していただくには申し分のない方だと思ったんですが、公務員ともあろうものが、
平気で約束事を破り、平気で嘘をつける、そういう方も中にはいらしゃるんですね。
東日本大震災では人命救助、ご遺体の捜索と大変な任務に就き、こういう方たちのおかげで、
日本は守られているんだなと思ったのですが、ガッカリです。
勤め先と人格は反比例するんですね。
いい勉強になりました。
転居先の張り込み、探偵に依頼するなど、いくら金が掛かるんですか。
現実問題、無理だと思います。
アッチ
【コメント】
探偵に頼むと安くて20万円ぐらいします。
なので、ご自身で張り込む以外は費用倒れしてしまうと思います。

ペット本体の写真は無理でも、室内の形跡はいくらでも探れると思いますので、徹底的に調べるのがよいでしょう。

訴訟にならないで、相手が認めて費用を払ってくれるといいですが、訴訟となる場合は先にも書きましたが司法書士でも対応できるかと思います。小額訴訟の範囲でしたら、思い切ってご自身でなさるのも良いです。
株式会社三野 北前店
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
栄不動産株式会社
回答日時:2016/07/12

こんにちは。アッチさん。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。

Q.隠れてペットを飼っていたが認めない入居者…認めさせて原状回復を請求するには?

近隣に目撃されていてもペットは飼っていないと言い張るのでしたらペットを飼っていたという事実を認めることはないだろうと思います。
(ペットを飼っていた場合には退去時の立会いで一目瞭然の場合もありますが)


それでも原状回復の見積もりはペットを飼っていたことを前提に作成をして請求をされてはいかがでしょうか。

近隣の方の目撃情報などを整理してオーナ側は賃借人がペットを飼っていたと考えていることを説明し、費用負担に応じない場合には訴訟も辞さないという態度で接するしかないのではと思います。
本人も近隣の人に全くばれていないとは思っていないでしょうから毅然とした態度で請求をすれば認める可能性もあるのではないでしょうか。

管理を委託しているようでしたら管理会社に、自主管理でしたら弁護士に相談をされて対応をされるといいと思います。


どの程度の費用請求ができるかは契約書の内容によりますが、ペットの飼育が禁止されている物件でペットがつけた傷・汚れは賃借人の故意・過失にあたるものと判断できますので傷がついているようでしたら補修費用の請求は可能だと思われます。

犬種によりますが、犬は臭いがするので室内で飼っていれば消毒・消臭の費用がかかります。

ペット可の物件でもペットを飼育した場合には、臭いの付着や毛の残存、衛生の問題等があるので、その消毒の費用について賃借人負担とすることは合理的であると認められている判例がありますので通常の原状回復に加えて専門のクリーニング費用を請求することはできます。


現実には「ゴネ得」のような形でオーナ側が折れてしまうこともありますが、毅然とした態度で請求をして下さい。

トラブルになりそうなら早めに第三者の協力を求めた方がいいと思います。

※参考URLは原状回復ガイドラインとしておきます。P82の事例18が上記の判例です。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun.pdf
【お礼】
ありがとうございます。
原状回復ガイドライン、大変に参考になります。
アッチ
【コメント】
退去時の立ち合いチェック、徹底的にしてきたいと思います。
アッチ
【コメント】
可能であれば退去の立会いに原状回復を依頼するリフォーム業者など専門の人に同席してもらえるとチェック漏れなどを防ぐことができると思います。

無事解決できるといいですね。
栄不動産株式会社
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/07/13

ペットを飼育していたかどうかにかかわらず、退去後の状況に特別損耗(借主による汚損破損)が認められれば、借主に対して請求すればよいと思います。
例えば、シミやひっかき傷などは明らかでしょうから、請求の際に写真も添付なさってはいかがでしょうか。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wix.com/sankyobiru
【お礼】
ありがとうございます。
退去するまで余り時間がないので、そうするしかないと思っています。
アッチ
【コメント】
退去時の立ち合いチェック、見落としのないよう、頑張ります。
アッチ
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所 弁護士 阿部栄一郎
回答日時:2016/07/13

弁護士の阿部と申します。

ペット禁止のアパートで、ペットを飼われていた(ペットによる匂いやその他損傷が通常よりも激しくなる可能性があるかと思います。)ということで、大分憤っておられると思います。
そのお気持ちは分かるのですが、既に退去するという段階では、ペットを飼っていたかというよりは、部屋の損耗の原因(原状回復の義務)がどちらにあるかという点の方が重要かと思います。

以下、簡単に整理させていただこうと思います。

ペット禁止の特約違反があった場合、賃貸借契約継続中であれば、賃貸人と賃借人との間の信頼関係破壊の一つの要素となり得る(端的にいえば、賃貸借契約の解約をするための理由の一つとなり得る)と考えます。
つまり、ペット禁止の特約違反が法的な効力を持つのは、あくまで、賃貸借契約が継続している間となります。

しかしながら、本件では、既に、賃貸借契約は解約され(または、解約間近)、退去の段階を迎えています。
この時点で問題となるのは、原状回復です。
入居当時の状況と現在の状況とを比較して(入居前の写真や入居時の確認書等)、どの部分について、賃借人が負担すべきかが問題となります。
そうであれば、賃借人がペットを飼っていたか否か自体は問題とならず、通常よりも激しい損耗があった場合に、その損耗の原因を作ったのは誰かという問題となるとお考えください。
例えば、親族や知人がペットを連れて遊びに来た際にペットが作った傷等でも、賃借人の責任(この場合、賃借人がペットを飼っていなかったとしても、親族や知人が連れてきたペットが付けた傷に対する原状回復義務を負うものと考えます。)となります。

以上の整理からしますと、今後、法的な問題となるとしても、上記のとおり、原状回復の問題となり、過去にペットを飼っていたか否かというのは副次的な問題(もちろん、賃借人がペットを飼っていたことやそのペットが付けた傷であることを立証できることに越したことはありません。)ということになります。

ご相談者様の一番の怒りのポイントからずれてしまうかもしれませんが、弁護士の立場からすると、賃借人がペットを飼っていたか否かというよりは、本件は、原状回復の義務を誰が負うのかという問題に帰結してしまうかと思います。

あくまで、法的な意見ですので、必ずしも心情に沿ったものではないかもしれませんが、参考にされてください。

【お礼】
ありがとうございます。
私もそう思います。
大変参考になりました。
アッチ
【コメント】
今後の為にも管理会社に頼んだ方がいいのか、弁護士費用保険ミカタに入った方がいいのか、
考えちゃいますね。
でも、このような悩みを無料で受けられるなんて、
凄いですね!
アッチ
こちらの内容は、2016/07/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2016/07/25

すでに退去になるのでペットを飼っていた否かは別として通常の原状回復を請求して支払いがされれば問題ないでしょう。
飼っている痕跡が残っている以上応じる可能性は高いと思います。

【お礼】
ありがとうございます。
今月末に退去する予定になってます。
お掃除もハウスクリーニング業者を使わず、借主本人様がするそうです。
原状回復してもらえるよう、立ち合いチェックは、徹底的にしたく思っております。
アッチ
【お礼】
ありがとうございます。
今月末に退去する予定になってます。
お掃除もハウスクリーニング業者を使わず、借主本人様がするそうです。
原状回復してもらえるよう、立ち合いチェックは、徹底的にしたく思っております。
アッチ
こちらの内容は、2016/07/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
高島総合法律事務所
回答日時:2016/07/25

ペットの臭いとか普通の掃除程度で取れるものなのか、壁、天井、床の張り替えもしていただきたいのですが、どこまで請求できるのか、ペットを飼っていたという事実を認めてもらうにはどうしたらいいのでしょうか。

  目撃証言とペット臭がすることを証明できれば
  原状回復請求は可能だと思います。
  臭いは見えないので、ペット臭がすることを証明することが難しいと思いますが
  不動産業者やにおいを除去する業者、場合によっては臭気鑑定士などにより
  ペット臭がしてそのままでは賃貸できないことを証明されたらよいと思います。

こちらの内容は、2016/07/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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