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保険会社・鑑定人にアパート漏水被害の復旧工事の遅延損害金を請求できる? 
相談日時:2016/07/06
(Q&A No.2657 地域:千葉県) 回答数:5件
149
Q.めいさん
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☆☆☆☆☆
NO.00016301
めい
めいさん
困った
回答数:5件


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退去 損害 物件 請求 保証 破損 大家 保険 入居者 アパート 質問 部屋 被害 費用 劣化 理由 入居 工事 台風 水道 床下 漏水 漏水被害 収益
大家ですが、持っているアパートで2ヶ月前に水道管の破裂による漏水(約1トンぶんが流出)が発生し、1階の部屋が水浸しになりました。
保険は、水道管の劣化も保険対象で、原因調査費用も保険対象です。
ただし、内装などの復旧工事については状況によるものになります。入居者に対する保証は済んでおりすでに退去しています。
当初から保険会社が必要とする書類や鑑定人の発言が一転二転し、再度現地確認が必要などの理由から、現在も原因調査の工事でさえも着工できないでいます。

また、床下含め部屋中水浸しの損害を受けたので、今後カビ等の被害は確実で、床も湿気を多く含んでおり、当然床や壁等の内装の全面復旧が必要なのですが、鑑定士の話では、たとえ水浸しになったとしても、水が引いてそのあと床がめくれたり壁がゆがんだり、扉が閉まらないなどの目に見える被害がなければ、保険は必要ないと保険会社に報告するつもりだとのことです。

部屋に水があふれただけでは、そのようなところまでの被害は今のところありません。今は元栓を閉めていますが、目に見える被害を確認するために、元栓を開けて再度漏水させてその状況を再現せよという話もでました。

長くてすみません。質問です。
①収益物件にもかかわらす、保険会社と鑑定人のはぐらかしによる2ヶ月間の空白時間の、工事の遅延損害金の請求はできますでしょうか。
②漏水は、台風やヒョウなどの事故のように何かが激しく破損しているような被害にはなりにくいと思いますが、内装などの復旧の保険金が出ないことに対して、それを不服とする訴えは認められる可能性はあるのでしょうか。

こちらの内容は、2016/07/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2016/07/06

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リフォーム 建物 募集 損害 物件 請求 弁護士 破損 不動産 保険 相談 質問 訴訟 部屋 被害 説明 リスク 業務 内容 引き 賃借人 回答 支払い 水濡れ 損害賠償 工事 補償 フォーム 台風 漏水 賃料 収益

ベストアンサー
めいさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。

①収益物件にもかかわらす、保険会社と鑑定人のはぐらか…
[ 続きを読む ]

【お礼】
わかりやすい説明、ありがとうございます。
事故の再現は鑑定人に勧められたので、正直びっくりしました。建物に悪いのでその損害をどう考えるのか聞いたところ、それは知らないとのこと。
目に見える被害がないといけないとのこと、目に見える被害がなくても工事は必要なので、漏水の保険というのはなかなか厳しいですね。
めい
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A.不動産会社
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回答日時:2016/07/06

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業者 報告書 損害 請求 契約書 クレーム 満室 弁護士 保険 入居者 契約 質問 解決 無料 部屋 説明 理由 回答 入居 工事 対応 根拠 連絡 水漏れ 査定

保険会社の対応に不満ということでしょうか?

率直なところを、保険会社に連絡して調査を速めるように求めれば、普通の会社はそれほど時間をかけないで見に来てくれます。また、調査員に誠実さが見られなかったり、無理な要求(水漏れを再現しろなど)をされたのでしたら、保険会社にクレームを入れれば他の調査会社をよこしてくれます。

保険ですから必ず契約書があるはずです。それを再度よく読まれてカバーされる範囲を確認なさることをお勧めします。
また、保険会社以外に、そちらで業者に見てもらって、見積書と状況報告書などを作ってもらったでしょうか?相手の査定額とコチラの査定額に差があるようならば、差額の根拠を相手に説明するように求めて下さい。コチラの見積に関しても「一式」で明細がないなどになってないようにしておく必要もあります。

その上で、質問順に回答します。
① 請求はできるかと思いますが、その損害が全て認められる可能性は低いです。例えば現状で満室で、工事が終わるのを待っていた入居者が居たのに、保険会社の対応が遅かったので契約が流れてしまったなどの明らかな損害があれば別ですが、空き部屋が他にもあり、その部屋でなければならない理由がない場合は、損害が発生しているとは言いがたいので、ほぼ認められないかと思います。

② これはADR(指定紛争解決機関)と呼ばれる専門の機関があります。損害保険の場合は、日本損害保険協会(http://www.onayamiooyasan.com/jump.php?mDtWh2)と保険オンブズマン(http://www.onayamiooyasan.com/jump.php?1U2mTn)の他、各地の弁護士会でも紛争解決を無料でしているはずです。

【お礼】
わかりやすい説明、ありがとうございます。
①については、請求が難しそうですが、今後のこともあるので、保険会社と鑑定人の対応の遅さや事務処理の緩慢さ、一貫性のなさについてはきちんと申し入れをしたいと思います。
②は、損害があると認めるか認めないかでもめています。ADRの利用も考えています。
めい
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A.不動産会社
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回答日時:2016/07/07

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管理 不動産会社 損害 故意 不動産 保険 自主管理 理由 オーナー

①正当な理由により時間を要したのでしたらやむを得ませんが、故意に遅延しお客様に損害が発生すれば、その責めを追及できる可能性はあると思います。
②保険の適用については約款等で詳しい取り決めがあるはずです。詳細を確認のうえ不服を申し立ててはいかがでしょうか。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
わかりやすい説明ありがとうございます。
保険会社や鑑定人の対応を時系列でまとめてあり、当初の対応から故意であると考えています。保険会社は、こちらの出方を見ながら、揺さぶりをかけているようなところが当初からあります。
①初めは保険対象外と言いきっておきながら、こちらで約款を詳細まで確認して話をしたところ、これはやはり保険の対象でしたというふうに変化。
②鑑定人の立会い後に、初期対応者(管理会社の人)の話は直接聞かなくても報告書類の提出で大丈夫と言っておきながら、やはり直接会いたいと変化。
③鑑定人立会い後に連絡がなく、こちらから連絡すると、書類が出ていないので待っているといわれたが、その書類は不要であると前に言われていたものであった。
などです。そんなこんなで2ヶ月です。そして、保険会社はそんなことは言っていないの一点張りなのです。
ただ、メールのやりとりは残っていますが、最初からすべての会話を録音しているわけではなく、会話については証拠がありません。
これを機会に、保険会社との付き合い方を考えたいと思っています。
めい
こちらの内容は、2016/07/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2016/07/07

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建物 負担 修繕 損害賠償請求 損害 請求 弁護士 故意 大家 保険 契約 相談 質問 問題 費用 損失 内容 大家さん 理由 回答 支払い 損害賠償 工事 賠償請求

弁護士の阿部と申します。

今回の件、大変だと思います。

さて、ご質問に対する回答ですが、保険会社は、建物等の修繕に必要な費用を保険金として出すということが前提となっていることを断っておきます。

①遅延損害金の請求
他の方も回答されておりますが、正当な理由なく、保険金の支払い(実質的には工事代金を保険会社が支払うということなので、工事自体)を遅延させたということが証明できれば、保険金に対する遅延損害金(ただし、保険金に対する遅延損害金はそれほど多額にはならないかと思います。)を請求できる可能性はあります。
しかしながら、保険会社も故意に調査を遅らせるということもないと思われます(調査を遅らせることで、保険会社が得をするとも考えられません。)ので、実際上、難しいと思います。

また、おっしゃっているのが、保険会社に対する損害賠償請求ということであれば、なお、難しいと思います。
損害賠償の場合には、具体的な損害の発生が必要となります。
機会損失(契約のチャンス)ということでは、具体的な損害とまではいえません。
今回、2か月間、工事に着手していないということだけでは、具体的な損害が発生しているとはいえませんので、保険会社に対する損害賠償は難しいと思われます。

②復旧の損害について
まずは、約款をご確認いただき、どこまで保険でカバーされるかをご確認ください。
そして、おっしゃっている復旧費用が保険でカバーされているのであれば、次はその必要性があるかどうかが問題となります。
保険会社の推薦してきている専門家が、仮に、保険会社寄りに鑑定をしているといった事情があるのであれば、他の専門家に依頼するのも一つの手かもしれません。
その場合、予め保険会社に専門家やその調査費用(原因調査が保険の対象ということでしたので。)に相談して、負担してもらえるのが好ましいと思います。
ただ、それは、現実問題、難しい(単純に、保険会社が自分のところに不利な内容の鑑定をする専門家に保険料を支払うとは考え難いです。)かもしれませんので、その点の調査費用は自腹を切るという覚悟も必要かと思います。
そのうえで、新しい専門家の意見を基に(ただし、新しい鑑定士も、大家さん寄りの鑑定結果を出してくれるとは限りません。)保険金請求(復旧費用)をするということが考えられると思います。

頑張ってください。


【お礼】
丁寧な説明をありがとうございます。
①は損害賠償までは難しそうですね。保険会社とは今後の付き合いもあるので、きちんと話だけはしようと思います。②は被害があるとするか、ないとするかというところで話が平行線です。見た目の被害がなければ保険がでないとなると、漏水の保険というのはあまり意味がないような気もしています。いずれにしても、もう少し交渉がんばってみます。
とても励まされました。
ありがとうございました。
めい
こちらの内容は、2016/07/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/07/08

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立証 損害 請求 弁護士 保険 契約 相談 損失 内容

① について、
遅延損害金について、保険会社及び鑑定人のはぐらかしや機会損失等を実際に
立証する必要性があり請求は難しいと考えます。
② について、
保険会社の契約内容・範囲がわかりませんので一概にはわかりませんが、
保険の範囲内の保険金がでないのであれば、訴えが認められる可能性はあると思います。
弁護士に相談頂くとよろしいのではないでしょうか?

こちらの内容は、2016/07/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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