アパートローン金利を抑え月々の収支を改善する方法とは?|お悩み大家さん

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アパートローン金利を抑え月々の収支を改善する方法とは? 
相談日時:2016/06/10
(Q&A No.2638 地域:東京都) 回答数:3件
120
Q.池田さん
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☆☆☆☆☆
NO.00004499
池田
池田さん
疑問
回答数:3件


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物件 アパート 質問 交渉 ローン 費用 方法 期間 家賃 アパート経営 経営 アドバイス アパートローン 金融機関 収支
ローン借り換えについての質問
2014年の8月からアパート経営をはじめ、現在1都3県に7棟所有しています。
全てフルローンで3億4千万円くらいの借り入れがあります。
家賃年収は3千800万円くらいです。
金融機関は5社で金利はまちまちです。期間は28年から30年です。
今後、物件を増やすつもりもなくこの先しばらく7棟の経営をやっていきます。
金利を抑え月々の収支を改善したいと思いました。
そこで、教えていただきたいのが、
①借り換えのタイミング
 まだ、2年もたってない今、金利さえ良ければ借り替えてもいいものか?
②どういう金融機関がいいのか?
 銀行に打診して交渉するものだとは思いますが、あてもなくどう取り組めばいいのかわからない。
③メリットがあるかないかの判断
 銀行によっては違約金がかかるものもあり、結構な費用がかかるような気がします。有利か不利かを判断する計算式みたいなものがあるのか?
④いっそ、法人化は可能か?
 どうせ借り替えるならこのタイミングで法人化して、物件を会社保有にしてもいいかな?とも思うのですが、できるものなのか?
以上、良きアドバイスがいただければ幸いです。よろしくお願いします。

こちらの内容は、2016/06/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2016/06/11

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不動産会社 不動産 相談 取引 方法 税務 株式会社 回答 税理士 ポイント

ベストアンサー
池田様



ご相談ありがとうございます。
株式会社サンオウの與那城(よなしろ)と申します。

ご相談…
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【お礼】
なるほど。確かに今融資を受けている金融機関から交渉していくのが楽そうです。そういうのアリなんですね。ありがとうございました。
池田
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A.不動産会社
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回答日時:2016/06/11

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管理 物件 サブリース 不動産 相談 交渉 売買 費用 全額 評価 個人 回答 コスト リース 金融機関 管理会社

こんにちは日本AMサービスの堂下です。

早速ですが、回答をさせて頂きます。

①借り換えのタイミング
 まだ、2年もたってない今、金利さえ良ければ借り替えてもいいものか?

⇒借換えの前に現在の金融機関に金利の相談をして頂ければと思います。
 マイナス金利という状況を踏まえてお話をされれば良いかと思います。

②どういう金融機関がいいのか?
 銀行に打診して交渉するものだとは思いますが、あてもなくどう取り組めばいいのかわからない。

⇒この部分は現状をしっかり把握する必要があるかと思いますので、
 管理会社などを含めて第三者の力も必要となってくると思います。
 ある程度の担保評価額があり、全額を同じ銀行に借り換えるとなれば
 銀行担当者も融資がのどから手がでるほど欲しいと思います。

③メリットがあるかないかの判断
 銀行によっては違約金がかかるものもあり、結構な費用がかかるような気がします。有利か不利かを判断する計算式みたいなものがあるのか?

⇒金融機関によっては借換えのしばりが5年と設定している事もあります。
 この部分は独自で計算するしかないと思います。

④いっそ、法人化は可能か?
 どうせ借り替えるならこのタイミングで法人化して、物件を会社保有にしてもいいかな?とも思うのですが、できるものなのか?

⇒個人から法人への移行ですが、売買で所有権引渡しとなるので、不動産取得税や登記料などを
 払うと非常にコストが高くなる様に思います。
 法人にサブリースする形もあると思いますので、この部分も詳細の確認が必要になるかと思います。

細かな点を把握しないと答えられない部分も多いかと思いますので、
もし宜しければ改めてお問い合わせを頂けますと幸いです。


【お礼】
ご意見ありがとうございます。
やはり現在借りている金融機関に利下げの
交渉するところから始めるですね。
池田
こちらの内容は、2016/06/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/06/13

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管理 不動産会社 不動産 契約 相談 重要 内容 自主管理 オーナー 税理士 金融機関

詳細は融資の契約内容を確認しなければ申し上げられません。ただ、目先の数字だけを比較検討することよりも、万が一の時に支えてくれる風土のある金融機関を選ぶことも重要であるように思います。
法人化についてはメリットが出ると思いますので、詳細は信頼できる税理士にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
アドバイスありがとうございます。
わからない部分がありまして、もうひとつ質問させて
ください。
「万が一の時に支えてくれる風土のある金融機関」
とは、具体的にどんなことでしょう?
お忙しい中すみません。よろしくお願いします。
池田
【コメント】
この場では少々回答が難しいのですが、イメージとしましては安い金利をうたって多くの顧客を抱えているところは対応が事務的になると思います(万が一の時、回収も事務的になりがち)。
それとは対照的に、例えば地域密着でまめに相談に乗ってくれるようなところは、諸事情を勘案しながら親身になって対応してくれるように思います。
山京ビル(株)
【お礼】
なるほど、金融機関もいざとなれば、、、ってことですね。
参考になりました。ありがとうございます。
池田
こちらの内容は、2016/06/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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