アレルギーのある入居者に対する修繕補償金はどのくらいが妥当でしょうか?|お悩み大家さん

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アレルギーのある入居者に対する修繕補償金はどのくらいが妥当でしょうか? 
相談日時:2016/05/20
(Q&A No.2632 地域:兵庫県) 回答数:5件
98
Q.O.Yさん
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☆☆☆☆☆
NO.00016637
O.Y
O.Yさん
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回答数:5件


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初めまして。

大家をしておりますO.Yと申します。
長文失礼いたします。

現契約の状況を簡単にご説明します。
分譲マンションの一室(3LDK/ファミリータイプ)を賃貸しております。
賃貸借期間は約6年です。
借主は法人で、入居者はその社員と家族(奥様、小学生のお子様2名)計4名様にお住まい頂いております。

質問は賃貸物件内で水漏れがあった場合、大家として入居者に対しどの程度補償するのが妥当なのでしょうか。

この度専有部分の給湯管(壁の中)から水漏れが起こりました。
水漏れの原因・補修は入居者様の方のご協力もあり迅速に対応できました。

しかしながら、この水漏れの影響でリビングダイニングの床(カーペット材)、リビングダイニング及びリビング横和室の壁クロスが濡れてしまったので、張り替えることとなりました。(それと合わせて調査時に開けた壁の穴の補修等もあります)

問題はここからです。
入居者のお子様がアレルギーをお持ちです。
修繕に伴い、カーペットやクロス張替えを行う予定ですが、その際に使用する接着剤にもしかするとアレルギー反応を起こすかもしれない。と入居者からお話がありました。

業者の見解では、臭いを伴うことはあるかもしれないが、寝室に関しては被害がなく、アレルギーをお持ちでない方でしたら施工当日から生活が可能な状態に仕上げることができ、臭いに関しても換気を十分に行えば施工翌日には通常通りの生活を行えると思います。とのことでした。

しかしながら、身体的な問題は深刻であることと、実際ご迷惑をおかけしていることもあり、お気持ち程度ではありますがお見舞金をお渡しすることといたしました。

金額的には、家族4名がホテルに2泊程度できる金額です。
その内容を入居者へ提示したところ、工事施工前に、お見舞金を超える実費が発生した場合は、補償してもらうことをお約束してもらいたいとお返事がありました。

大家としては、実費負担も想定したうえでお見舞金のお話をしたつもりでしたし、「お見舞金を超える実費」とは果たしていくらになるのかわからず困っております。

できましたらお見舞金の費用内でご対応いただけるよう再度お願いをしましたが、身体的なことなので、入居者も実際どうなるか検討がつかないといったご回答です。

また、その補償をしていただけないのであれば、工事の了承はできない。
とのお返事もありました。

上記の入居者のご意向を受け、私としては、実際工事をし、入居者の方の費用負担が発生した段階で改めてお話の場をもつことはできないものかと考えていますが、それにもご納得いただけていない状況です。
(本心はそれであれば最初に提案したお見舞金の意味がなし崩しになってしまっているのは気になっています。)

アレルギーについては個人差のある問題であること、対応方法によって、費用に大きな幅があること、等検討するにも基準がなく、経験のないことで困惑しております。

また、この6年の間に補修が必要となった際に、アレルギーを理由にスムーズにお話しが進まなかった過去があり少しひっかかってしまってもいます。

アレルギーのあるお子様がいらっしゃるのであれば、早期に室内の状況を整える必要もあるかと考えますが、入居者の方はそこはあまり気にされていないことも疑問に思っています。

感情論は抜きにして双方が納得できる解決方法があればよいのですが、なければ少なくとも大家としてどの程度補償して差し上げるのが妥当なのか知識のある方にご教授いただけますと幸いです。
長々と失礼いたしました。
ご意見いただけますと幸いです。宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2016/05/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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回答日時:2016/05/20

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回答日時:2016/05/20

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大家さんには建物を補修して本来の姿に戻して貸し付ける義務があります。また、大家さんには、建物を健康上良好な居住環境において提供する義務もあります。ご質問はこの両者にかかわる問題になろうかと思います。

本来は、借主は、大家さんが貸室を補修する際、正当な理由がなくこれを拒否することはできません。今回は、お子さんのアレルギー発症の可能性を理由に補修に難色を示しているということですから、正当な理由があるかどうかはともかく、心配されている気持ちはわかります。その気持ちに配慮しながら、大家さんがどこまでの配慮を尽くしていれば、大家さんとしての義務を果たしたことになるのか、というのが今回の問題になります。

建物を補修するにあたり、接着剤等によるアレルギー反応を引き起こすリスクがあることがやむをえないことだとすると、これを最小限に抑えるためには何をすればよいかを考える必要があると思います。

工事業者によれば、換気を十分に行えば施工翌日には通常どおり生活を行えるようになるという意見のようですから、通常の方で翌日には正常化できるということになります。

今回は、アレルギーに過敏なお子さんがおられるとういことですから、より慎重な配慮というものが求められてくると思いますので、たとえば十分な換気ができない時間帯のために空気清浄器を貸し出す、十分な生活ができず賃貸目的を果たせなかった程度に応じた見舞金(これも数日分の家賃相当額でよいと思います)の提供を提案する、工事期間と工事後の不便に対し、多少の見舞金を渡す、くらいの提案でよいのではないかと思います。そうすると結果的にはお示しの金額(宿泊2日程度)は、あながち不合理な提案ではないように思います。
アレルギー反応が起こるかどうかも杞憂に終わる可能性もあるわけですから、事前に提案できる内容としては、このくらいが限界ではないかと思います。

大家さんが賃貸人としての義務を履行するために考えうる配慮を提案しているのに賃借人がこれに応じないとなると、もはや義務の履行は提供していますので、それ以上は賃借人のリスクです。さらに進んで、賃借人が建物の保存のために必要な修繕をすることを拒否することは建物の維持管理上も問題で、そのこと自体が賃借人の義務違反にもなりますので、提案できることは提案すれば、あとは賃借人の方で考えればよいと思います。

どうしてもというなら、工事終了後に別途協議する、というような覚書を交わして工事を先に進めるしかないと思います。


こちらの内容は、2016/05/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/05/21

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基本的なことは先に回答されているかと思いますので、整理しながら回答します。

まず、大家さんであるあなたには修理をする義務と権利があります。入居者はそれを拒むことは出来ません。拒む場合は、拒んだことで生じる損害を賠償しなければなりません。
次にアレルギーに対してですが、一般的に工事をしただけでアレルギー反応を示すようなお子さんは、現代の建築物には住むことがきません。学校にも行けないですし、買い物でショッピングセンターなどに行くことも無理です。そのような事実から考えると、入居者が子供を心配しすぎて過剰な反応をしているだけかと思います。(建築の修繕をしたときだけアレルギーが出るというようなことはありえません。)

入居者の要求は絶対に受け入れてはいけないです。それを受け入れれば、ホテルに1ヶ月でも2ヶ月でも住んでも払うということになってしまいます。
そもそもですが、お見舞金(現金)を出してはいけものなのです。菓子折りなどでないと、トラブルを誘発しやすいです。

ここで提案なのですが、お見舞金のことも含め全て無かったとこにし、1からやり直したらいかがでしょうか?そのうえで、ご自身ではなく、管理会社に任せる方が良いかと思います。
普通の能力がある管理会社なら、大家さん権利の基づき管理していることと、法的に出来ることと出来ないことをハッキリと入居者に伝えます。どんなに説明しても度を越した要求をしてくる場合には、法人契約ならば法人に対して要求を受け入れられないことなどを伝え、後は社内で対応してもらいます。




こちらの内容は、2016/05/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/05/23

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こんにちは。
ルート・イノベーションの山本です。

O.Yさんのお気持ちお察しいたします。

基本的には皆様と同じで、賃貸借契約書に貸主が工事できる旨と、借主は正当な理由なく
工事を拒否できない旨記載されているはずです。貸主には借主が通常の生活ができる状態に
しておく義務があり、事故後のO.Yさんの行動は迅速かつ適切にご対応だったと思います。

さて、問題となっているのは工事後にお子様がアレルギー反応を起こしてしまった場合の
補償についてだと思いますが、過度にO.Yさんが補償される必要はないかと思います。

仮に、室内改修工事したての物件に新しく入居してアレルギーを起こした場合、大家さんが
全て補償しなければならないのかというとそうではないですよね。

私もアレルギーを持っており、入居者の方の気持ちは痛いほどわかります。
しかし、全て大家さんの責任として押し付けるのは違います。
本来その物件は「アレルギー対応物件」などと売り出しでいたわけではないですよね。
普通の建物であれば不備もでますし、補修も必要になります。

大家さんとしては、当たり前の内容で行動されればいいと思います。


つきましては今後の行動ですが、先方が拒否している状況では勝手に立ち入り工事できないので、
借り主である「法人」と、入居者と一緒に話をしてみてはいかがですか?

大家さんからすると、「工事したい。放置しておくとどんどん劣化し、費用がかさむ恐れがある」という姿勢で、先にご提示しておられた「見舞費」は今回はお渡しする流れで良いかと思います。

入居者の姿勢からすると、今後も次々とこのような話を持ちかけてくる可能性もありますので、
大家さんとしての当たり前の義務を履行していく態度で臨んでください。

※アレルギー発症にかかる「全額賠償の念書」などはくれぐれも書かないでください。

こちらの内容は、2016/05/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/05/23

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修繕 管理 不動産会社 不動産 入居者 被害 自主管理 理由 入居 オーナー 拒否 対応 漏水

入居者が修繕を正当な理由で拒否しており、また修繕できないことによる被害の拡大がなければ、修繕の必要はないと思います。
そもそも漏水を完全に防ぐことは不可能です。お客様は不測の事態にも関わらず迅速かつ誠実な対応をなさったように思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


こちらの内容は、2016/05/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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