家賃滞納入居者が内容証明郵便を受け取り拒否した場合は訴訟を起こせない?|お悩み大家さん

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家賃滞納入居者が内容証明郵便を受け取り拒否した場合は訴訟を起こせない? 
相談日時:2016/05/17
(Q&A No.2630 地域:福岡県) 回答数:6件
989
Q.ハッピーさん
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NO.00000888
ハッピー
ハッピーさん
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回答数:6件


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管理 滞納 退去 内容証明郵便 裁判 内容証明 保証 保証会社 大家 入居者 相談 問題 訴訟 業務 内容 引き 変更 家賃滞納 家賃 入居 拒否 強制退去 立替 管理会社
いつもお世話様です。大家業務20年です、管理会社の業務縮小の都合で今回新しい管理会社に変更しました。
前管理会社は家賃の立替<ほとんど保証会社を通していますので問題はない。のですが20年前に入居されたかたが1名だけ滞納されいる事を前管理会社から報告を受けました。6ヶ月滞納していましたが3ヶ月滞納まで追いついた所で新管理会社に引き継ぎました。家賃は旧管理会社が引き継ぐ翌月まで立替て入金されてますの問題はありません。新しい管理会社は旧管理会社からこの入居者の家賃滞納は報告を受けています。前管理会社の社長が言うには何度内容証明を郵便で送っても受け取らないので裁判も起こせないと言われました。新管理会社は家賃の立替はしない為2ヶ月未入金<新管理会社になって3ヶ月です。>
こちらとしては相手に誠意がみられないため管理会社と相談して強制退去も視野に考えています。
内容証明を郵便で送っても相手が受け取らなかったら訴訟を起こすことが出来ないのでしょうか?
宜しくお願いします。

こちらの内容は、2016/05/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2016/05/17

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滞納 内容証明郵便 内容証明 不動産 入居者 直接 質問 訴訟 内容 通知 家賃滞納 家賃 効力 入居 拒否 証拠

ベストアンサー
ハッピーさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問にお答えします。


Q.家賃滞納入居者が内容証明…
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【お礼】
お忙しい中早速のコメントありがとうございます。
是非参考にさせていただきます。
ハッピー
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A.不動産会社
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回答日時:2016/05/17

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滞納 契約解除 内容証明郵便 裁判 無視 内容証明 裁判所 契約 解決 訴訟 部屋 内容 理由 明け渡し 連絡 調停

滞納が3ヶ月となった時点で契約解除の理由にはなりますので、契約の解除と部屋の明け渡しを求める訴訟を起こすのが手っ取り早いです。

内容証明郵便は、手紙の内容を証明してくれるもので、法的な拘束力がある訳ではないので、他の手段でも大丈夫です。相手が受け取らないのならば、特定記録郵便で同じ内容の手紙を送り、「この手紙と同じ内容の内容証明郵便を送ったが、受け取らないから裁判所を入れる」という内容の文を添えれば、相手には伝わります。

私達のようなプロの場合は、その手紙を見たら直ぐに連絡をしてくるように書いて、なるべく裁判所を使わないで解決するように努めますが、逃げ腰の相手の場合はそれでも無視するので、その場合は遅滞なく訴訟に移行します。調停は時間の無駄なのでおこないません。

【お礼】
いつもお世話様になります。
管理会社と相談して訴訟に持っていけるように行動したいと思います。
参考になるコメントありがとうございます。
ハッピー
こちらの内容は、2016/05/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/05/18

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管理 不動産会社 弁護士 不動産 相談 方法 自主管理 オーナー

公示送達(法的に送達したものとすること)という方法がございますので、詳細は信頼できる弁護士にご相談ください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
お忙しい中早速のコメントありがとうございます、参考にさせて頂きます。
参考にしながら対処をしたいと思います。
ハッピー
こちらの内容は、2016/05/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2016/05/18

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貸室 内容証明郵便 裁判 請求 保証人 内容証明 裁判所 夜逃げ 保証 契約 訴訟 期間 内容 通知 行方不明 家賃 拒否 明渡 賃料

結論から申し上げると訴訟は起こせます。
夜逃げをして行方不明になっているのではなく居住はしているけれども受取を拒否しているだけなら、家賃の支払催告と解除の意思表示が相手の認識できる状態になれば法律上通知は完了したことになります。
実務上は、内容証明郵便が不在あるいは受取拒否で返送されてきた場合、再送付の通知書の末尾に、「〇年〇月〇日付けで本書と同じ内容の通知書を発信しましたが、〇年〇月〇日までの保管期間経過により返送されてきましたので、再度本書を内容証明郵便と普通郵便(特定記録)で通知します。」と付記して、内容証明郵便と普通郵便(特定記録)で発信します。
このとき普通郵便は封筒も含めて写しをとっておきます。これによって少なくとも普通郵便が相手に到達したことと、その内容は推認されます。

先例でも、内容証明郵便が保管期間経過により返送されてきた場合でも、どのような内容の郵便物か相手が推知できる状況であれば遅くとも「保管期間経過の時点で意思表示が到達した」と認めるものがあります。
その後、相手と保証人相手に貸室の明渡と未払賃料の請求の裁判を起こしますが、裁判所からの口頭弁論の呼出状も受け取らない場合は、相手が現にそこに居住していることを調査して裁判所に報告すれば、付郵便送達という手続によって、たとえ相手(被告)が裁判所からの呼出状を受け取らなくても訴訟を進めることができます。

いずれにしても、多少手間はかかりますが、相手が通知書の受領を拒否したことだけで契約の解除手続、明渡請求の裁判手続ができなくなるわけではありません。


【お礼】
お忙しい中早速のコメントありがとうございます。
ガスや電気代も時折止められています、こんな状況の賃貸人ですので管理会社と相談して早く
訴訟を起こして退去に持っていきたいとおもいます。ちなみに保証人になっている父親はすでに亡くなっているという報告を受けています。他の肉親は賃貸人と関わりたく無いと言っているそうです。
ハッピー
【コメント】
そうですね。滞納が3か月ですと解除は認められるでしょう。相手が不在で通知も受け取らないようですと、裁判を起こしてもギリギリまで居座る可能性があります。訴状も最初は受け取らないでしょうから、所在調査のため第1回期日では結審できず、結審は第2回期日以降になる可能性もあります。仮の強制執行の決定も出ない可能性がありますので、判決確定までには時間を要することも考えられす。今から直ぐに通知書を出して提訴して判決に至り、強制執行となると、半年程度はかかるでしょう。強制執行になった場合の荷物の量、放置された場合の保管費用、残置物の競売による買い受け費用、廃棄費用も気になるところです。円満解決が一番ですが、最悪のケースを想定して、早めに動かれたほうがよいですね。
ヒューマンネットワーク中村総合法律事務所 弁護士 好川久治
こちらの内容は、2016/05/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2016/05/19

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内容証明郵便 裁判 内容証明 弁護士 相談 訴訟 悪質 方法 内容 通知 家賃 賃借人 拒否 明け渡し

解除通知は、裁判で解除したことを署名するために
内容証明郵便で出すことが望ましいですが
相手が受取を拒否した場合には、
解除通知を特定記録郵便で出すことも
考えられます(相手のポストに投函したことだけを郵便局は証明してくれます)。
また、訴状でいきなり解除する方法もあります。

家賃を支払わず、内容証明郵便も受取を拒否するとは
悪質な賃借人だと思いますので
弁護士に面談で相談し、
早急に明け渡しの訴訟を提起した方がよいと思います。

【お礼】
お忙しい中早速のコメントありがとうございます。管理会社が言うには携帯電話には出ない、郵便は送っても無しのつぶてで悪質な入居者と判断しています。早急に貴殿のコメントを参考にしながら対処したいと思います。
ハッピー
こちらの内容は、2016/05/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/05/24

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内容証明 弁護士 訴訟 内容

内容証明を受け取らない場合も訴訟は起こすことができます。
詳しくは弁護士にご確認ください。

こちらの内容は、2016/05/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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