法人設立し個人所有アパートをサブリース契約するにあたり現在契約中の管理委託契約と問題はある?|お悩み大家さん

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法人設立し個人所有アパートをサブリース契約するにあたり現在契約中の管理委託契約と問題はある? 
相談日時:2016/05/09
(Q&A No.2621 地域:千葉県) 回答数:3件
333
Q.めいさん
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☆☆☆☆☆
NO.00016301
めい
めいさん
疑問
回答数:3件


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現在、個人で6棟50室の賃貸アパートを経営中です。この度法人を設立し、新規物件1棟を法人名義で購入しました。そして同時に、個人所有のアパートを法人にサブリースする形を検討中です。以下、2つの質問があります。
1.個人所有の物件は全て管理会社と管理委託契約(5%)を結んでおり、今後も継続します。契約内容は物件によって異なりますが、家賃回収、清掃、入居時や更新等の手続きです。管理委託契約を結んでいる現状で、さらに新規の法人でサブリース契約を結ぶことに問題はありますか?
2.サブリース法人への手数料は20%で、家賃保証・清掃・大規模修繕等の提案をその役割とするつもりです。その上で、大小関わらず全ての修繕費と、清掃の際の交通費は(物件が遠方のため)全て個人への実費清算としたいのですが、問題はありますか?
以上です。よろしくお願い致します。

こちらの内容は、2016/05/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2016/05/10

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こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

1.特に問題はないと思いますが、個人名義物件の入居者さんの間に法人さんが…
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【お礼】
丁寧な回答をありがとうございます。自分でもサブリース会社の実態に無理があると感じていたところなので、よくよく考えて進めたいと思います。
めい
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A.不動産会社
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回答日時:2016/05/10

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1.一般的に管理はサブリース会社(賃借人兼転貸人)が行いますので重複している印象を受けます。ただ、しっかり分担し取決めをすればクリアできるのではないでしょうか。
2.サブリース会社は賃借人ですので、何か業務を委託するのには違和感があります。
何れも、詳細は顧問税理士にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
丁寧な回答をありがとうございます。新米法人のため、いろいろ頭を悩ませています。やはり2番は難しそうですね。参考になりました。
めい
こちらの内容は、2016/05/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/05/11

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めいさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問にお答えします。


Q1.個人所有の物件は全て管理会社と管理委託契約(5%)を結んでおり、今後も継続します。契約内容は物件によって異なりますが、家賃回収、清掃、入居時や更新等の手続きです。管理委託契約を結んでいる現状で、さらに新規の法人でサブリース契約を結ぶことに問題はありますか?


問題ありませんが、業務の重複する部分や家賃回収など現管理契約の見直しが必要になるかもしれません。

サブリース法人と契約をする場合、賃貸借契約が個人→入居者のままですとサブリースの実態がないので税務署に否認される要素になります。

管理会社に協力をしてもらって、念のため全入居者に貸主変更の通知を出して貸主変更の承諾書を取得しておくか、法人→入居者の賃貸借契約を作成しておいた方が良いと思います。



Q2.サブリース法人への手数料は20%で、家賃保証・清掃・大規模修繕等の提案をその役割とするつもりです。その上で、大小関わらず全ての修繕費と、清掃の際の交通費は(物件が遠方のため)全て個人への実費清算としたいのですが、問題はありますか?


サブリース法人は賃借人ですので手数料を払うというよりは個人から建物を満室賃料又は実賃料の10%~20%引きで借り受け、それを入居者へ又貸しすることで利益を得ます。


現在の管理契約と重複する清掃業務はもちろんですが、業務を委託するというのは認められない可能性があります。


個人に比べて法人は税務調査を受けやすくなりますので、不動産に詳しい税理士に相談のうえで検討いただいた方が良いと思います。

【お礼】
ありがとうございます。現在の管理契約と重複しないよう、見直ししたいと思います。自宅と物件が離れており、交通費を自分の方に計上したいので、サブリースは難しいと感じています。サブリースはやめて、普通に管理法人とする方向で考え始めました。
めい
【コメント】
めいさん、コメントをいただきありがとうございます。
私の説明が足らず誤解をされている部分があるようなので補足します。

清掃の費用についてはサブリース法人であっても管理法人であっても扱いは変わりません。
実費については清掃を依頼し費用を負担した者の経費となります。

誰が清掃をしてその費用を誰が負担しているのか、実際に行われている業務実態が大切です。

サブリース法人に清掃業務を委託して手数料を払っているのにオーナーが払った手数料と別に清掃費用を計上すれば経費が二重に計上されてしまいます。

サブリース法人を利用することによって多くの経費を計上し、あからさまに節税をするための業務委託は認められない可能性があります。
どの程度の経費が認められるかは判断が分かれますので税理士への相談をお勧めします。

現在の委託している管理会社と新たに設立する法人、めいさんご自身の業務の棲み分けと計上する経費について明確にしたうえで税理士に相談をされてはいかがでしょうか。

説明が拙く誤解を招いてしまったことをお詫び申し上げます。


栄不動産株式会社
こちらの内容は、2016/05/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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