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管理委託契約を結ぶと専任媒介契約でなくても元付業者となる? 
相談日時:2016/05/09
(Q&A No.2620 地域:東京都) 回答数:3件
140
Q.とととさん
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NO.00016294
ととと
とととさん
疑問
回答数:3件


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アパートを購入し、管理委託契約を結びました。管理委託契約の中で入居者募集も依頼しており、特約条項として「入居者との契約締結の際、広告料の1か月分」となっていますが、専任媒介の契約はしていません。管理会社いわく不動産業界の慣例としてアパート全体の管理委託をしている場合、「入居者との契約書の作成や保証会社での審査」は管理会社が行うことになっているといいます。「専任媒介契約はしていない(契約書はかわしていない)が、アパート全体の管理を委託したら、管理会社=元付となり、必ず広告料が発生する」といわれているように思います。
また、保証会社の審査を他社ができない理由として、「保証会社と連携して独自の保証内容を作成」しているといいます。

①アパート全体の管理を依頼すると、不動産業者の慣例により、専任媒介契約を結ばなくても、管理会社=元付業者となるのでしょうか?
②保証会社と独自の保証内容を作成するのは、よくあることでしょうか?

よろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2016/05/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2016/05/10

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ベストアンサー
こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

①アパート全体の管理を依頼すると、不動産業者の慣例により、専任媒介契約を…
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A.不動産会社
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回答日時:2016/05/10

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①管理会社=専任媒介となる訳ではありませんが、ほとんどのケースは管理と専任がセットになっていると思います。
②大口取引先の場合はそのようなケースがあるかもしれません。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


こちらの内容は、2016/05/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/05/10

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とととさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問にお答えします。

Q1.アパート全体の管理を依頼すると、不動産業者の慣例により、専任媒介契約を結ばなくても、管理会社=元付業者となるのでしょうか?


宅建業法上の媒介契約の種別(一般・専任・専属専任)については売買または交換の媒介契約に適用されるため賃貸の媒介契約には専任という概念がそもそもありません。

オーナーが他の不動産会社に募集を依頼できるかは当事者間で取り決めをすることができますので管理契約に管理会社以外に募集の依頼することができないと記載されていれば専任媒介と同じことになります。

管理会社が空室の募集をすることは一般的なので管理会社=元付会社となることが多いですが、別途取り決めがなければ専任ではなく一般媒介と同様となります。
他の不動産会社に募集を依頼することは可能です。

1棟の建物の空室募集を多数の不動産会社で行う場合の注意事項としては各室の契約書の特約条項を同じものにするためオーナーが契約書のチェックをすることです。

書式の違いは問題ありませんが、管理上、契約内容の違いは避けるべきだと思います。



Q2.保証会社と独自の保証内容を作成するのは、よくあることでしょうか?

保証会社との取引件数が多かったり、管理会社の関連会社に保証会社がある場合にはありえることです。

管理会社の指定する保証会社の保証内容が他の保証会社と比べて特別に優れているのであれば利用する価値はあると思います。

保証内容が大きく変わらないのであれば他社の利用する保証会社の保証を受けて賃貸契約を締結すれば問題はないと思います。

管理契約に保証会社の指定がなければ管理会社の指定する保証会社を利用しなければならないということにはなりません。


ここでのご質問を見る限りでは管理会社の説明不足を感じます。
Q1の項目を含めて管理契約書の内容をご確認いただき、契約書上取り決めのないことについては管理会社と協議をされてはいかがでしょうか。

慣例はあくまで慣例であり法的な効力のあるものではありません。

こちらの内容は、2016/05/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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