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サブリース契約会社が債務不履行!負債は賃貸人が負担する? 
相談日時:2016/01/26
(Q&A No.2540 地域:愛知県) 回答数:3件
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Q.転勤してきましたさん
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サラリーマンの大家(賃貸人)です。
自身の転勤で自宅(戸建)を転貸しており、現在、入居者(転借人)が住んでいます。
このたび不動産会社(転貸人)が家賃・敷金等を持ち逃げしました。

(1)契約書には、「転貸人が家賃未払等により本契約が終了した場合は、転貸人の地位を賃貸人が引き継ぐ」と明記してあります。
この場合、負債まで当方が引き継ぐのでしょうか?ちなみに、当方は、共同経営者ではありません。

(2)転借人(法人契約)の不動産会社からは、賃貸人と転貸人との契約書を確認するまで家賃を払えないと連絡がありました。
この場合、こちらの契約書は、どこまで公開する義務がありますか?
公開することで、こちらの不利になる条件は何ですか?先方の目的は何でしょうか?

(3)当方はサブリース契約を解除し、転借人と新たに契約を結ぼうとしています。
契約はお互いの合意に基づくと理解していますが、サブリース契約の内容を継承する必要がありますか?

先方より、至急の判断を迫られております。
お手数ですが、アドバイスをよろしくお願いいたします。

こちらの内容は、2016/01/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.弁護士
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回答日時:2016/01/28

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ベストアンサー
(1)同種の特約の効力を認める裁判例があります。但し、事例の判断ですから事案により結論は異なることがあります。

(2)例えば原賃貸借の家賃が30、転貸の家賃が50であると…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ポプラ法律事務所 様

的を射たご回答をありがとうございます。

ご指摘の通り、(1)の特約の効果は絶大で、「家主はサブリース会社の地位を引き継がなければならず、それは避けられない」と弁護士の方が言われていたと、被害者受け入れ先の不動産屋から伺いました。

当方の契約は、サブリース会社が家主に対して2ケ月の家賃滞納すれば、契約は解消され、敷金等を必然的に家主が肩代わりする仕組みだったのです。実に恐ろしいの一言です。

これ以上揉めるのも面倒なので、転借人代理の不動産会社へ、こちらの契約書を開示しました。

それは、ある有識者からの進言によるもので、「契約書を開示しなければ、真の振り込み先が明らかにならず、結果として家賃も振り込まないという主張をされても仕方ない」という事でした。
ただし、家賃引き下げを要求されないように家賃は黒塗りにしておきました。

結果、転借人の目的は、「敷金の保全」をしたいとのことで、それが確約できれば当方へ家賃を支払うということでした。しかも、契約はそのまま引き継ぐという形になります。

当方の場合、被害額が最少で済むのは、現入居者に住み続けてもらうことですので、敷金は当方が承継することにしました。

今回の一件で、当方のようなサラリーマン家主の知識など、プロの不動産屋には太刀打ちできないことを痛感させられました。海千山千の専門家に、素人の浅知恵など勝てる訳がないのです。

更には、入居者の退去時の原状回復の事を鑑みても、当方も新たに不動産屋と契約をするのが得策です。費用は発生しますが、転借人代理の不動産会社と対等に交渉する唯一の方法だと思います。

素人家主の皆さま、サブリース契約はとても危険だということを警告させていただきます。
そして、自分が窮地に立ったときは、有識者の意見を聞くのが解決のカギです。

最後になりましたが、ご相談に乗っていただいた方々に心より深謝致します。
故郷へ帰る日まで、サラリーマン家主は続きます。
帰ったころには、愛しいマイホームはボロボロですが…(泣)


転勤してきました
【コメント】
(1)の特約は、常に有効であるとは限らない(と私は考えています)ので、初めからあきらめてしまう必要はないと思います。

原賃貸人が、①転貸人の地位を承継するか、②新契約を締結して、転借人に対し現に敷金を差し入れてもらうことのないまま敷金返還債務を負うことが確認された後、逃げていた原賃借人兼転貸人が現れて、原賃貸借契約の敷金を返還して欲しいと言ってきた場合、どのように防御するかも一応考えておく必要があるかもしれません。
ポプラ法律事務所
【お礼】
ポプラ法律事務所 様

コメントありがとうございます。

私も、(1)の特約が当方の事例に対して有効かどうかは、グレーゾーンと思っています。
共同経営でないことを理由に、敷金の承継等は免責されると素人なりに考えております。

ただ、入居者が入居してから半年も経っておらず、再度入居募集をするのも損に損を重ねることになりかねません。被害額(家賃2ケ月、敷金1ケ月)を考慮しても、私の場合は負けるが勝ちと判断しました。

一番気になるのは、原賃借人兼転貸人のサブリース会社は、まだ倒産していないということです。会社代表が逃亡中につき倒産さえできないのだとかで、まだHPも存在します。

ご指摘のように、このサブリース会社がふらりと現れて、契約が解消されていないから云々と言いかねないと危惧しています。

当方からは、契約解消の旨を「内容証明」にてサブリース会社へ送付しようと思っています。
これが必要最低限の防御になるかはわかりませんが…。

それと来年度の確定申告時に、今年度の家賃未払いの事を税務署にどう証明するか??
まだまだ、問題が続出しそうです…。
転勤してきました
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A.不動産会社
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回答日時:2016/01/26

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契約解除 契約書 サブリース 不動産 入居者 契約 説明 内容 引き 変更 通知 賃借人 回答 入居 リース 敷金

いろいろ大変ですね。
順番に回答します。

(1)それは、賃借人に対する立場という事ではないですか?契約書を確認しないと分かりませんが、常識で考えるとサブリースの契約で、その貸した先の債務まで引き受けるということはありません。

(2)不動産の登記簿と、サブリース先との契約書のコピーで十分です。サブリース先の管財人などに契約解除の申し入れをして、契約を解除し、今の入居者に対して(あなたと)契約をし直すように伝えてもらうのもよいかもしれません。

(3)現入居者には、契約をし直すように通知するのですが、敷金などはあなたが預かっている訳ではないので、それは引き継がない事、再度敷金を預けて欲しい事などを伝えましょう。あくまでも、現入居者とサブリース先の契約は、あなたには関係ないことをしっかりと説明しておくことです。
契約内容については、継承しても良いですし、変更することも可能ですが、相手が納得しないような内容では意味がないので、継承するのが簡単ではあるかと思います。

【お礼】
株式会社三野 北前店 様

御丁寧にアドバイス頂きまして、有難うございます。

(1)の、負債を引き継ぐとの表現が悪く、正しくは転借人が転貸人に預けた敷金・クリーニング代を、賃貸人が転借人へ補償する地位(義務)を引き継ぐかということです。
共同経営者でないので、その必要はないと思いますが、契約書に「地位を引継ぐ」と明記してあるのがネックかなと案じてます。

後は、入居者の方に解約の旨を説明し、現状と同じ条件で契約し直せたらと思います。
勿論、再度敷金を預けて頂くように、申し入れるつもりです。

ただ、入居者代理の不動産会社が、当方への家賃の振り込みを止めるのは違法に思います。
こちらも家賃を持ち逃げされており、3ケ月分の家賃が入って来ないわけですから。
こちらの契約書を見て、どうするのか?

法人代理の不動産屋の電話内容からも、敷金やクリーニング代を当方へ補償させようとの思惑があると推測されます。賃借人として契約のやり直しをすればいいだけだとおもうのですが…。

転勤してきました
【コメント】
「地位=債務を引き継ぐ」とは考えずらく、一般的には「貸している立場」を引き継ぐと解釈すると思います。これは契約書面を細部まで確認する必要があります。

家賃を払わないとのことですが、、家賃が払われてないことを理由に、いっそのこと契約解除の方向で調停や明け渡し訴訟(+損害賠償請求)をする旨を入居者の法人に連絡すればよいのでは?
最低でも家賃は支払われるべきですし、サブリース先が破綻状態であることは先方も知っている訳ですから、理由を付けて拒否することは不当であると思います。
今の借主にFAXで、サブリース先が何月何日で破綻したので、それ以降の家賃と、契約を求める事、サブリース先の債務とは関係ないので再度敷金を預けてもらいたい旨を記載してください。加えて、元管理会社に支払った家賃はこちらに支払われてないので、支払わないのなら、契約解除および明け渡し請求と損害賠償請求を行うことも書いておくとよいでしょう。
株式会社三野 北前店
【お礼】
株式会社三野 北前店殿

コメントありがとうございます。

今日、同じ被害に遭っているオーナーの一部が訴訟を起こすという情報を得ました。
ただ、それは損害が莫大なオーナーが新たに契約した不動産会社を通して起こす物です。
大手ハウスメーカーも別途訴訟を起こすらしいです。

訴訟を考えている家主は1棟貸しのようで、その場合は、敷金の補償は家主がしないといけないと弁護士から言われたそうです。

当方の様に自宅を貸しているだけで営利目的でない場合は、共同経営ではないため、
家主に敷金返却義務が無いと個人的に考えています。
以前、共同経営者でないことを理由に敷金返済義務なしと判決が下ったと、
ネットに投稿されていたのを見ました。

ただ、退去時も先方の不動産屋が悪知恵を働かせてくるだろうし、
原状回復時もモメるのが目に浮かびます。

契約を解除するのは簡単ですが、物件が田舎なので入居人の確保も難しそうと予想され、
それは得策とは言えない様です。

素人が大手不動産会社と対等に向き合うのは限界があるのを思い知らされ、
当方も不動産会社を介して、新たな契約に臨みたいと思います。

前へ進むしかありません。
転勤してきました
こちらの内容は、2016/01/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2016/01/27

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マスターリース契約(賃貸人と賃借人(転貸人))の債務不履行による契約解除は、賃貸人が転借人(入居者)に対して貸室の返還を請求した時にサブリース契約(転貸人と転借人(入居者))を終了させることができるという考え方もあります。
詳細は信頼できる弁護士にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
山京ビル株式会社 殿

ご回答有難うございます。
サブリース契約は多極化しているようで、契約により多様化していますね。
これでは、素人家主は簡単に騙されてしまいます。

プロの手を借りるのが得策に思えます。
契約弱者の素人家主に、法律は容赦なしです。
転勤してきました
こちらの内容は、2016/01/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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