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売買契約を決算前日に破談にされた!損害賠償請求は可能?

  • 質問者:hoshimeguruさん
  • 相談日時:2015/11/24(地域:東京都)
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概要 合意した不動産売買価格を決済前日に翻されて、
破談となってしまいました。損害賠償請求は可能でしょうか?

補足 A: 買主(相談者)
B1: 売主(所有者): 自閉症?で事理の弁識能力に欠く模様の成年
B2: 所有者の親: B1の実質的な代理人
(1)B2は売却価格8,800万円をAに提示した。
(2)AはB2と交渉し、媒介報酬は不要で瑕疵も免責とする等の条件を提示したところ、B2は8,200万円に値引くことに合意し、書面(契約書ではない)を取り交わした。
(3)Aは銀行に融資の申込をして承認を得ると共に、司法書士に登記の事前依頼をし、また宅建士に重要事項説明書や売買契約書の作成をしてもらった。
(4)契約日は決済・引渡・登記申請の前日に設定された。
(5)B2は契約の場になって突如「8,200万円で合意はしたが納得していなかった。8,800万円でないと売らない」と述べ、B1も追随した。Aは8,800万円を用意できず、契約は破談となった。
(6)Aは銀行から融資キャンセル料, 司法書士から調査実費を請求され支払った。またAは宅建士へ迷惑料相当額を支払うべきと考えている。
(7)B1は上記破談後、速やかに他の買主に8,800万円で売却した。つまり二股をかけていたと推測される。
(8)AはB2あるいはB1に、銀行および司法書士に支払った金額, 宅建士に支払うべき金額を請求したいが、B2あるいはB1に支払い意志はないので、裁判所から支払督促を送達しようと思っている。
Q1. B2,B1どちらに支払い督促を送達すべきでしょうか?
Q2. B2あるいはB1が支払い督促に対して異議申し立てをして訴訟に移行した場合、「契約締結前ではあるが信義則に反する」として、勝訴できる可能性はあるでしょうか?
こちらの内容は、2015/11/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2015/11/24

そもそもなんですが、B2が実質的に代理人となっているとする法的根拠はありますか?言った言わないではなく、書面で提示されたとか?
法的根拠がなければ、B2の合意など全く意味を成しません。<…

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【お礼】
お礼が遅くなり、申し訳ありません。
有意義な回答、ありがとうございました。
今後の教訓として、活かしていきます。
hoshimeguru
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2015/11/25

お客様の実費については請求できる可能性があるように思います。詳細は信頼できる弁護士にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wix.com/sankyobiru
こちらの内容は、2015/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
建築・設計会社
株式会社マンエイ
回答日時:2015/11/25

両天秤に掛けられたわけですね。普通は善意を軸に取引をしますからね。

要するに「買付証明書」に準ずる書面を渡したが、「売渡証明書」をもらっていない
状況で、「契約日前日」においてキャンセルされた訳ですね。

お気の毒ですが、不動産取引では十分想定の範囲内で、売主側に法的な問題はない
と考えられます。横着な人だとは思いますが・・・・。

それでもあえて。契約が存在しており、決済日の前日は内金を入れるためのもので
あったとして。
(売買契約書を準備している事から契約前と言う事が濃厚ですが・・・)

債務不履行における損害賠償請求の件と拝察し、不動産取引においてはその
多くで「契約履行の着手」があったのかどうかが問われます。この解釈をめ
ぐり地裁と高裁で判断が変わる事もあります。個別の事情を総合的に判断す
ると言う事はそういう事です。

多くの判例が出ていますので、それをザッと見て行けば相談者様の要件で
契約履行がなされたかどうかが見えてくるものと思われます。

勝訴を得たとしても、本件の場合実損害はほとんどなく、結局、裁判経費
だおれで何をやっているのか分からないとなりましょう。

そもそも、司法書士や宅建士への支払いは相談者様のご厚意でされるもの
では?あくまで今後の相談者様のご信頼を担保するためになされるものの
ように思われます。

何となく相談者様は素人では無いように思えますが、いろいろと書かれて
いる内容が不十分?不可思議?な事もあり、宅建士もよくこんな危なっか
しい話に協力したなあ、と正直思いました。

報酬の有無と宅建士の責任は無関係ですからね。忠告はなかったのでしょうか?

覚書、合意書何でも結構ですが契約の内容が分かる書面があると言う事で
すので、それらを一式持って法テラスや保険の無料弁護士相談などでご相談
されるのがよろしいかと思います。

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【回答会社】
弁護士
中崎町法律事務所 弁護士 高砂健太郎
回答日時:2015/11/27

大阪市北区の弁護士です。


まず、文面を拝見する限り、法律的に見てB2に代理権限があるかどうかが気になりました。
不動産売買契約は、金額も大きいですし、何らの書面なくして代理権があるとは考えにくいです。


Q1:「支払督促」とのことですが、このケースで、検討すべきは、通常訴訟の提起になると思われます。

Q2: B2の代理権限が証明できないのであれば、厳しいと思います。

もちろんこの不動産売買において、様々な事情やお気持ちがおありかと存じますので、一度お近くの弁護士に相談されては
いかがでしょうか。

こちらの内容は、2015/11/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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