売買契約を決算前日に破談にされた!損害賠償請求は可能?|お悩み大家さん

×
不動産投資
専門家に相談
その道のプロ
交流する
月刊誌
←賃貸経営博士
お悩み大家さん トップ > 購入 > 売買契約を決算前日に破談にされた!損害賠償請求は可能?
解決済み
  • twitter
  • facebook
  • line
売買契約を決算前日に破談にされた!損害賠償請求は可能? 
相談日時:2015/11/24
(Q&A No.2501 地域:東京都) 回答数:4件
108
Q.hoshimeguruさん
このQ&Aは役に立った
いいね!の数 0
☆☆☆☆☆
NO.00008334
hoshimeguru
hoshimeguruさん
怒ってる
回答数:4件


▼専門家の方の回答を
お願い致します。

回答する

>> このQ&Aは役に立った

関連キーワードから
質問を見る
督促 損害賠償請求 損害 裁判 請求 契約書 裁判所 契約締結 重要事項 不動産 契約 相談 交渉 媒介 売買 訴訟 重要 事項 説明 支払い 損害賠償 迷惑 異議 売却 迷惑料 賠償請求 重要事項説明 免責 支払督促 キャンセル 売主
概要 合意した不動産売買価格を決済前日に翻されて、
破談となってしまいました。損害賠償請求は可能でしょうか?

補足 A: 買主(相談者)
B1: 売主(所有者): 自閉症?で事理の弁識能力に欠く模様の成年
B2: 所有者の親: B1の実質的な代理人
(1)B2は売却価格8,800万円をAに提示した。
(2)AはB2と交渉し、媒介報酬は不要で瑕疵も免責とする等の条件を提示したところ、B2は8,200万円に値引くことに合意し、書面(契約書ではない)を取り交わした。
(3)Aは銀行に融資の申込をして承認を得ると共に、司法書士に登記の事前依頼をし、また宅建士に重要事項説明書や売買契約書の作成をしてもらった。
(4)契約日は決済・引渡・登記申請の前日に設定された。
(5)B2は契約の場になって突如「8,200万円で合意はしたが納得していなかった。8,800万円でないと売らない」と述べ、B1も追随した。Aは8,800万円を用意できず、契約は破談となった。
(6)Aは銀行から融資キャンセル料, 司法書士から調査実費を請求され支払った。またAは宅建士へ迷惑料相当額を支払うべきと考えている。
(7)B1は上記破談後、速やかに他の買主に8,800万円で売却した。つまり二股をかけていたと推測される。
(8)AはB2あるいはB1に、銀行および司法書士に支払った金額, 宅建士に支払うべき金額を請求したいが、B2あるいはB1に支払い意志はないので、裁判所から支払督促を送達しようと思っている。
Q1. B2,B1どちらに支払い督促を送達すべきでしょうか?
Q2. B2あるいはB1が支払い督促に対して異議申し立てをして訴訟に移行した場合、「契約締結前ではあるが信義則に反する」として、勝訴できる可能性はあるでしょうか?

こちらの内容は、2015/11/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

お気に入りに登録
A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 2
回答日時:2015/11/24

関連キーワードから
質問を見る
督促 損害賠償請求 立証 損害 裁判 請求 裁判所 契約 土地 効力 損害賠償 根拠 賠償請求 支払督促

ベストアンサー
そもそもなんですが、B2が実質的に代理人となっているとする法的根拠はありますか?言った言わないではなく、書面で提示されたとか?
法的根拠がなければ、B2の合意など全く意味を成しません。<…
[ 続きを読む ]

【お礼】
お礼が遅くなり、申し訳ありません。
有意義な回答、ありがとうございました。
今後の教訓として、活かしていきます。
hoshimeguru
【関連記事】
A.不動産会社
回答評価する
いいね!の数 0
回答日時:2015/11/25

関連キーワードから
質問を見る
管理 不動産会社 請求 弁護士 不動産 相談 自主管理 オーナー

お客様の実費については請求できる可能性があるように思います。詳細は信頼できる弁護士にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


こちらの内容は、2015/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.建築・設計会社
回答評価する
いいね!の数 1
回答日時:2015/11/25

関連キーワードから
質問を見る
準備 責任 債務不履行 損害賠償請求 損害 裁判 請求 契約書 弁護士 履行 不動産 保険 経費 契約 相談 問題 売買 無料 取引 判例 内容 証明書 覚書 支払い 損害賠償 要件 賠償請求 キャンセル 売主

両天秤に掛けられたわけですね。普通は善意を軸に取引をしますからね。

要するに「買付証明書」に準ずる書面を渡したが、「売渡証明書」をもらっていない
状況で、「契約日前日」においてキャンセルされた訳ですね。

お気の毒ですが、不動産取引では十分想定の範囲内で、売主側に法的な問題はない
と考えられます。横着な人だとは思いますが・・・・。

それでもあえて。契約が存在しており、決済日の前日は内金を入れるためのもので
あったとして。
(売買契約書を準備している事から契約前と言う事が濃厚ですが・・・)

債務不履行における損害賠償請求の件と拝察し、不動産取引においてはその
多くで「契約履行の着手」があったのかどうかが問われます。この解釈をめ
ぐり地裁と高裁で判断が変わる事もあります。個別の事情を総合的に判断す
ると言う事はそういう事です。

多くの判例が出ていますので、それをザッと見て行けば相談者様の要件で
契約履行がなされたかどうかが見えてくるものと思われます。

勝訴を得たとしても、本件の場合実損害はほとんどなく、結局、裁判経費
だおれで何をやっているのか分からないとなりましょう。

そもそも、司法書士や宅建士への支払いは相談者様のご厚意でされるもの
では?あくまで今後の相談者様のご信頼を担保するためになされるものの
ように思われます。

何となく相談者様は素人では無いように思えますが、いろいろと書かれて
いる内容が不十分?不可思議?な事もあり、宅建士もよくこんな危なっか
しい話に協力したなあ、と正直思いました。

報酬の有無と宅建士の責任は無関係ですからね。忠告はなかったのでしょうか?

覚書、合意書何でも結構ですが契約の内容が分かる書面があると言う事で
すので、それらを一式持って法テラスや保険の無料弁護士相談などでご相談
されるのがよろしいかと思います。

こちらの内容は、2015/11/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
回答評価する
いいね!の数 1
回答日時:2015/11/27

関連キーワードから
質問を見る
督促 弁護士 不動産 契約 相談 売買 訴訟 支払督促

大阪市北区の弁護士です。


まず、文面を拝見する限り、法律的に見てB2に代理権限があるかどうかが気になりました。
不動産売買契約は、金額も大きいですし、何らの書面なくして代理権があるとは考えにくいです。


Q1:「支払督促」とのことですが、このケースで、検討すべきは、通常訴訟の提起になると思われます。

Q2: B2の代理権限が証明できないのであれば、厳しいと思います。

もちろんこの不動産売買において、様々な事情やお気持ちがおありかと存じますので、一度お近くの弁護士に相談されては
いかがでしょうか。

こちらの内容は、2015/11/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



会員登録
     不動産購入 土地から建築に関連した新着相談
未登記有り物件を購入後、自分でその部分を登記することは可能?
オーナーチェンジ物件を購入したが売主が個人から法人化してから決済とのこと…なぜ?
騙されてる?指値で物件を買い付けようとしたら見せ金を提案され…
宅地の地積測量登記をするにあたり相談した方が良い士業とは?
抵当権付き物件の購入で決済と抵当権を外すタイミングは?

新着!大家さんのお悩み相談

あなたにおすすめの収益物件

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

『成功経営者』への近道とは?
[特集]
⇒ 今だから話せる成功者の裏話!

PAGE TOP