度重なる修理費の負担について|お悩み大家さん

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度重なる修理費の負担について 
相談日時:2008/05/02
(Q&A No.25 地域:東京都) 回答数:4件
161
Q.YS118さん
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NO.00000761
YS118
YS118さん
疑問
回答数:4件


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現在、入居中の物件の小規模修繕の費用負担についての質問です。

3年ほど前に建物名義を 父親から私(37)に変更しています。

家主を始めてまだ日も浅く、法的な部分で入居者との対応に不案内です。

賃貸状況 物 件:2階屋一戸建て(5DK、約150?) 築年数:35年以上 家 賃:月額15.5万円 入居者:4人家族(50代夫婦、子供2人、入居10年以上)

この入居者は、過去に2年間の家賃滞納をしており、 父親が回収および契約解除の手続きを怠っていたため、 建物名義が私になってから、滞納分の請求を内容証明郵便で 送ったところ、借金で首が回らない、他に住む場所がないとのことで 10年の分割返済を条件に賃貸契約を引き継ぐことになりました。
以後は毎月、家賃および滞納分を持参してきています。

ただ、契約再開と同時に修繕の申し出が相次いでおり、 私も貸主は初めてのことで、入居者に言われるまま3年で屋根、 押入れ、風呂場、台所、トイレなど150万以上の修繕費を出費しております。
そして、先月、入居者から2階個室のドアの取っ手が以前から取れており、 付け直そうとしても下地がもろくなっていて付け直せないとの申し出が ありましたので、当方負担で業者に頼んで取っ手を付けてもらいました。
そして先日、同じドアのストッパーも前から壊れていてちゃんと閉まらないので 直して欲しいとの申し出がありました。

当初は当方負担で修繕をしようと思ったのですが、あまりに入居者からの 修繕要求が相次ぎ、また修繕費は1〜2万程度と思われたので、 契約上で小規模修繕は入居者負担でやって欲しいと伝えたところ、 ドアのストッパーも建物設備だから家主負担だと主張しています。

このような場合、修繕費の負担はやはり家主にあるのでしょうか?
家賃の滞納分もまだかなり残っており、連帯保証人も入居者の妻、 更新料も滞納分が完済するまえ払えないという、通常では考えられない 条件でしたが、住む場所に困るだろうからと、当方も目をつぶって 賃貸契約を継続したのですが、契約した以上は入居者の権利は 当然との感じで修繕を要求してきます。

このまま入居者の要求のまま修繕していたのでは築35年という建物ため、 家賃もどんどん修繕費に回ってしまうと思われるので、 今後は多少の修繕については入居者に負担してもらおうと 思っているのですが……。

また、この入居者への対応に困っている部分もあるので、 建物の老朽化を理由に退去ないし契約更新しないといった 契約解除の方法は取れますでしょうか? 

長くなりましたが、アドバイスをお願いいたします。

こちらの内容は、2008/05/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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回答日時:2008/05/02

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ベストアンサー
ご回答させて頂きます。 まずは考え方として入居者には賃料の負債がありま す。
その件と建物修理費用を家主様が負担している事は
交渉条件となりますので、十分話し合いで入…
[ 続きを読む ]

A.
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NO.67
回答日時:2008/05/02

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建物 老朽化 負担 修繕 退去 修繕費 契約書 正当事由 破損 入居者 契約 質問 交渉 費用 家主 家賃 理由 入居 アドバイス 家主負担 対応 台風 建物老朽化 賃料

民法上、修繕費は家主負担とされております。  一方、契約書入居者負担と明記があれば民法規定が
あっても優先する場合があります。  この家主負担に関しては家賃にその修繕費が含まれているという解釈です。 

または、その金額を受領することによって、快適な住環境を提供する
という家主・入居者の双務契約という考えもあります。  そこで、下記の通り、アドバイスをさせていただきます。  建物老朽化に伴う修繕費の負担増を理由に賃料を交渉する。
 
 あるいは、その都度直しているのでは、人件費ばかりかかってしまい
修繕費のかさみも大きくなるのは当然です。  ある程度、大規模な修繕を検討してみるのも一案です。トータル的には
大幅に安くなりますし、入居者の都度申し入れに対しても対応ができます。 もう一つの質問で建物老朽化による退去に関しては不可能ではありません。  しかしながら、老朽化に伴う、退去への正当事由が必要です。
単に修繕費がかさむというだけの理由では説得性に欠ける可能性があります。
 
 極端な例えですが、台風の際の天災により建物破損の恐れがあり、
加えて入居者生命に係わる重大な事故に発展するなど理由だと
退去事由として説得性があります。  
 あるいは、妥協的な考えとして、引越費用の一部家主負担も検討してください。
将来的な修繕費に比べての損得勘定も必要です。
 いずれにしても、相当な日数が予想され、引越その他、金銭的な支出も
視野に入れてください。
 

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回答日時:2008/05/02

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老朽化 支障 修理 滞納 契約解除 契約書 契約 理由

通常の契約書ならば、老朽化を理由に契約解除ができますので、
それを理由に解除をした方が宜しいでしょう!
しかしお客様が生活に支障が出るほどの
修理ならば直す義務はあります。
使い方が乱暴等は別として!
通常滞納されている方はあんまりいってこないですけどね・・・・・・!!!

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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/02

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老朽化 修繕 滞納 退去 契約解除 修繕費 物件 請求 相殺 賃貸契約 立ち退き料 正当事由 賃貸 契約 費用 立ち退き 立退き 入居 築年数 オーナー 要望 賃料


契約解除を望まれるようでしたら、老朽化による立退き請求にしては
築35年でもまだ”法において”の正当事由としては不十分と解釈される
可能性がありますので、、立ち退き料にて不十分な部分を補わないと
いけません。 契約解除を要望されるのであれば、分割返済にて回収中の滞納して
いた賃料債権と相殺し、それ以上に残金があれば(確定できませんがさほど
高額とはならないでしょう)その分の賃料を免除すれば、
オーナー様の持ち出しは少なくて済むでしょう。 ただし 物件を見ておりませんのでなんともいえませんが、築年数から判断して
今後これより好条件の賃貸契約が可能かどうか、さらに入居年数から察する
ところ退去後の修繕費は相当な費用を要すると思われます。 その辺りの差引を考慮してご判断されたほうがよろしいかと。

こちらの内容は、2008/05/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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