オーナーチェンジ物件、売りに出す価格設定、利回りの目安はどのくらい?|お悩み大家さん

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オーナーチェンジ物件、売りに出す価格設定、利回りの目安はどのくらい? 
相談日時:2015/08/31
(Q&A No.2436 地域:兵庫県) 回答数:4件
270
Q.あつしさん
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NO.00006655
あつし
あつしさん
疑問
回答数:4件


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戸建 物件 賃貸 土地 家賃 駐車 オーナー 相場 オーナーチェンジ 利回り
現在 賃貸で貸してる戸建てをオーナーチェンジ物件で

売りに出そうかと思ってます。

月45,000円の家賃です。

近隣の相場からしては低いと思うのですが…

元々980万円で売りに出していたのですが

半年売れず賃貸にしました。

築35年売れなかった原因としては

旗の字型の土地で駐車も出来るのですが

駐車スペースが2メーターで少し狭いのが原因?

売りに出す価格設定ですがオーナーチェンジ物件の場合

利回りはどれくらいが目安になるのですか?

こちらの内容は、2015/08/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2015/08/31

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建物 家賃収入 土地 家賃 入居 相場 解体 利回り 売主

ベストアンサー
価格設定は、売主の自由ですが、周辺の相場が存在するはずです。それよりも安ければ安いほど売りやすいです。
月の家賃が45,000円ならば、年間54万円の家賃収入となります。現在、入居してい…
[ 続きを読む ]

【コメント】
回答ありがとうございます。
周辺の坪単価を調べたら30万ぐらいなので35坪で1150万
解体費用がいくらぐらいかわからないが
980万で販売してました。
家賃が入ってくるのですぐに売れなくてもいいと思っているのですがいずれ売るなら早く売りに出したほうがいいと思っています。 ただ売りに出すことにより入居者の気持ちなどが心配ですが…


あつし
【コメント】
入居者がいる場合で売却したとしても、入居者の権利は保護されますので問題ありません。
価格については、ご自身の希望も含めて信用できる不動産会社に相談してみることをおススメします。客観的な判断が欲しい場合は、費用が掛かりますが、不動産鑑定士に判断してもらうのもよいです。
株式会社三野 北前店
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A.不動産会社
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回答日時:2015/09/01

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管理 不動産会社 業者 物件 不動産 不動産業 相談 産業 自主管理 売却 オーナー 不動産業者

不動産は物件ごとに特性がありますので、具体的な条件を確認しなければ何とも申し上げることができません。
売却を依頼する不動産業者にご相談なさってはいかがでしょうか。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


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A.不動産会社
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回答日時:2015/09/01

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改修 退去 物件 大家 賃貸 入居者 経費 購入 土地 サラリーマン 評価 大家さん 家賃 回答 入居 築年数 工事 コスト 相場 利回り 金融機関 サラリーマン大家 収益

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
回答させていただきます。

まずは、そのまま収益物件として販売する場合ですが、
半年前の980万円には程遠い金額になります。

収益を考えるとは、
その築年数で買主があと何年で元本回収できるか、
そしてその回収後、購入金額で売れて初めて利回り確定する、
ということなのです。

例えば、
現状のままの家賃で大きな出費や改修工事もなく表面利回り10%を
10年賃貸できたとして、築45年時点で10%×10年で単利100%となり
めでたく元本回収できることになります。
(掛かる経費は見ていません)

これは10年後に売れる金額等、
いろんな意味で無理がある設定ではないでしょうか。

その意味では、
収益で売るより、まだ、金融機関でいうところの積算価格で計算する
ほうが数字的にはマシなのかなぁというイメージですね。
ただこの場合は、まずは、入居者さんに退去していただくことになり
そのコストが掛かるかもしれませんね。

しかし、入居者さんがいない通常のケースでも
この物件は「専通」物件であり間口の狭い物件ということでは、
評価は低くなります。
相場的には大よそですが近隣土地と比べ20%程度はダウン
すると見ていいでしょう。

以上収益価格と積算評価両面でお答えさせていただきました。
参考になれば幸いです。


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A.不動産会社
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回答日時:2015/09/20

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首都圏近郊の収益物件をメインに売買仲介しております、不動産会社アジールの村井と申します。
半年売れずということですが、それは業者さんにお願いされたのでしょうか?その業者さんはどのような販売方法で営業をされていたか報告を受けていますか?担当さんが、考えうる一通りの動きをしていれば問題ないのですが。。
近隣相場調査(路線価評価や成約事例や簡易査定は把握、もしくは報告されていますか?)、地元客付け業者さんへの聞き取りをした上で、まずは基本的な営業をやります。
環境不明なのであくまで一例です。
売却であれば、購入層の幅を広げるべく、駐車スペースを賃貸に回す売り出し方もありでしょう。
立地次第ではシェアハウスとしての運営を前提とした見積もりを出し、高利回り(想定)物件として売りに出すことを行います。この場合は初期費用は別として借家家賃の約2-3倍(約9万ー13.5万)が見込まれます。
賃貸であれば、住居と駐車スペース分けて募集する方法もできます。
首都圏近郊でのノーマルオーナーチェンジでの利回りは8-10%が目安かと思います。
うまい売り方はまだあります。
ご参考頂けますと幸いです。


こちらの内容は、2015/09/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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