大手仲介会社の対応に不信感…「営業努力として礼金を下さい」??|お悩み大家さん

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大手仲介会社の対応に不信感…「営業努力として礼金を下さい」?? 
相談日時:2015/08/03
(Q&A No.2416 地域:神奈川県) 回答数:3件
103
Q.まいさん
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☆☆☆☆☆
NO.00001069
まい
まいさん
疑問
回答数:3件


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築25年の16戸マンションを相続しているオーナーです。

経営物件は私の実家で階上の一室に住んでいる母を管理人として

内覧、初期トラブル窓口、家賃持ち込みの住人からの徴収を任せて

オーナーである私は 去年電車で2時間ぐらいのところに転居しています。

先代である亡父も相続で引き継いだ素人で、

様々な悪徳住人や業者に遭ってきたのを私が陰ながら処理してきて

法的な知識等には少々心得はある(つもり)です。

先日、高齢男性の生活保護受給者をH社から紹介されました。

初動でH社は管理人宅の母に内覧を依頼し、

入居申込とのFAX送り先について私の携帯電話に連絡が入り、

初めて私は入居者について聞きました。

担当は 母とオーナーである私が声が似ていて間違えていたとのこと。

保証人は近隣に住む実弟さん(年金と給与あり)を上げていますし、

高齢者というリスクはあるものの、生活保護の方を差別するつもりはないので

お受けしました。

その際、「お母様にも言ったのですが、お客様から礼金が頂けるようなら

営業努力として頂いていいですか?」と最後に担当から言われました。

当物件からは礼金は頂いてないので、その旨条件伝えているはずと

言ったのですが 「いつもお世話になっておりますし、こちらの物件の

いいところを挙げて頂ける気がします」と粘られ

母がどう聞いたか確認する必要があったので、一旦電話を切りました。

母から「礼金を頂いてもいいかとはだけは聞かれた」というので、

担当に詳しく聴取しようと翌日電話したところ、

案内中とのことで折り返し電話を依頼したのですが来ず。

申込から入居まで10日ぐらいと慌ただしい日程で、

次に担当から連絡が来たのは「契約書の送付先の確認」で

入居一週間を切ってて、しかも電話を取った時が当方が

どうしても手の離せない時だったので

「10分後ぐらいにかけ直して欲しい」と言ったが

「10秒でいいですから」と強引割り込みに現住所を聞かれて

送付するとのことでした早々に切りましたが、

結果的に住所の聞き漏れ書き漏れがあり、

ずっと契約書は届きませんでした。

1周間届かないので郵便局にこちらから探して貰い、

私の手元に契約書と入金明細が来たのは入居した後。

(入金は入居3日前に口座振込みで確認出来たがお金の明細が分からず)

その書類を見て

*本人と保証人の身分証明をする書類が同封されてない。

(同封に間に合わないなら伝えるべき事由かと思います)

*契約書の金額の書き損じに訂正印されされてない。

それと何よりも驚いたのは「礼金」とやらを全額H社の仲介手数料として

搾取されてて通常なら1ヶ月+消費税の仲介手数料ところ、

2ヶ月+消費税を手数料上乗せされていました。

担当に「この公的書類もない素性の分からない状態で

契約書サイン出来る訳ない」

「礼金を全額取られるなんて聞いてない」

「他の入居者から礼金は頂いてないし、生活保護の方相手にやり過ぎでは?」と

クレームしたところ、

「契約書が来た後に公的書類を送るつもりだった。

住所等の記載ミスはすみませんでした。」と。

手数料払うにも腹立たしいミスの連続。

金銭的な部分については後から店長という人から電話があり

「礼金を営業努力で頂けたらその分を頂いていいですか?

お母様にも貴方から聞いたら了承得たと担当が行っている」

「精算終わったものなので返せない」の一点張り。

「「その分=100%」なんて曖昧な言葉通じませんよ。

そのつもりなら「もし営業努力で礼金が頂けたら

100%我が社で頂いていいですか」ともっと分かりやすく言うなり、

申込書時点で支払い見積もりを出すべきでは?

礼金の定義は辞書等調べても賃借人からオーナーへの謝礼ですから

そんな言い方ではこちらが多少はもらえるものと誤解を招きます。」

「お客様に返金するなり、それが御社のメンツとして無理なら

半額ぐらいこちらに下さい」と反論したら

「物の言い方など揚げ足取られても困る。営業努力で

お客様納得の上で貰ったものを返すのも、

半額下さいというのも了承得ている以上おかしな論法ですね、

家族間の連絡ミスではないですか」と突っぱねられてしまいました。

最初に声を聞いた時から「早口で怪しい担当だな」と

直感が働いていたのですが、引き伸ばした挙句、

入れたもの勝ち、言った言わない煙に撒く。

同じこと他のオーナーにもやるんだろうなーと感じました。

比較的信用していた業者で前店長もよく知っていたのですが、

半年ぐらい前に店長やスタッフの入れ替えがあったようで

営利主義になった気がしました。

(実際に「H社のマージンが酷くなり、契約を切ったという

メンテナンス業者の証言もあり。)

別件ですが、過去にH社には3年前に福祉受給者を紹介入居受けたことがあり、

クモ膜下後遺症で会話が出来ない方ですが、保証人のお母様が

近所に住んでいるし、ちゃんとした方ですという触れ込みだったものの、

幻覚や幻聴の激しい精神障害者で昼夜問わず、

他の住人の部屋に訪問し、静かにしてくださいという札を掲げる、

警察を呼ぶといった異常行動が頻繁で、

保証人も息子は私の言うことは聞かないから無理と突き放し、

退去してもらうまでにかなりの手間が掛かり、

H社は何もしてくれなかった遺恨があります。

ちなみに4.5万の家賃で、お客様からは3ヶ月ちょっとの預かり

(敷礼金2ヶ月、7月日割り、8月分家賃)で当方には1ヶ月分程度の振込みでした。

一室退去するとこの界隈では清掃と備品クーラー掃除代で一ヶ月分ぐらい、

交換、張替え等持ち出しがあると10万以上はオーナー持ち出しです。

仲介業者は入居者から0.5ヶ月や1ヶ月の手数料を貰っていると思われるので

合計で12-15万はマージンを得ている計算になります。

埒があかないのでH社に契約、金銭絡みはすべて母でなく

私宛にと周知させ(と、言っても以前にFAXにてそう通知して、申込段階で連絡が

私に来たのは周知されている証拠)今回の入居お客様関連のトラブルがあったら

仲裁も責任持つように約束させ手打ちにしましたが、後味の悪い契約でした。

この私の言い分や考え方はおかしいでしょうか?

他社A社でも4万ちょっとの物件の退去後メンテナンスに

50万近くの見積もりを出してきたり(こういう場合も次の入居者が入る寸前まで

連絡を断ち見積もりがなかなか来ません。

名の通った大手仲介会社といえど、信用出来ない時代のようです。

こちらの内容は、2015/08/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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回答日時:2015/08/03

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アセットリアルティの砂野と申します。

ご相談内容からみて、会社の方針というより担当者のモラルの問題かと思います。。
また、礼金収受や仲介手数料の件についても…
[ 続きを読む ]

【コメント】
アセットリアルティ 砂野様

お忙しい中、ご返答ありがとうございます。
「神奈川県当局」とは初めて聞く場所で、検索してみましたが ピッタリ一致するものが探せませんでした。
一度、神奈川県不動産相談協会に別件で電話相談したことがありましたが、「仲介業と賃借人間については民法と商法の域なので、こちらでは何とも。ここは主に仲介業と賃借人間の相談窓口です」と手助けしてもらえなかった事はあります。

金銭だけでなく担当に対して他にもクレームが10箇所ほどあったので、書式にて店長宛に
再度クレームを出しました。その対応で今後の付き合いを考えたいと思います。
まい
【コメント】
ご連絡ありがとうございます。

当局というのはここでは免許権者を指し、複数の都道府県に事務所がある場合は国土交通大臣、神奈川県のみの場合は神奈川県知事をいいます。

いずれの免許であっても、業務地の神奈川県知事は、(仲介手数料等で業法違反がある場合)監督処分をすることができます。
実際に相談される場合、建設業課横浜駐在事務所(宅建指導担当)になるかと思います。

ただ、実際に相談するしないはともかく、その旨を当該業者に伝えて牽制するとともに、相手の出方をみるのも、今後の方針決定に役立つかと思います。
アセットリアルティ株式会社
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A.不動産会社
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回答日時:2015/08/04

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礼金は貸主が受領し、仲介手数料は別途お客様から仲介会社に支払われるものです。
契約金の精算後にお客様に支払われたのでしたら、その明細を提示してもらうことが解決への第一歩となります。
出来ることでしたら、本件は信頼できる不動産会社に直接お電話で相談なさった方がより良いアドバイスをもらえるのではないかと考えます。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【コメント】
山京ビル株式会社
ご担当者

ご回答ありがとうございます。
十数年前に 専任で仲介業兼管理会社を頼んでいたのですが
「すでにいるお客様への家賃延滞保証しない」「管理代金等取得する割に空室が目立つ」などの理由に自主管理に替えてしまった経緯があり、今は仲介だけ数社に依頼しています。

(当時は)対応も客層もいい会社を残したはずが、支店の担当や責任者が入れ替えで多く すっかり様相が変わってしまいました。

最近、お客様から代金収受したら 先に当方に振込だけ済ませて、明細は入居した頃に届けるという後出しばかりで、先提出の周知が必要だなと痛感しております。


まい
こちらの内容は、2015/08/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/08/06

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管理 不動産会社 契約書 トラブル 事務所 生活保護 不動産 賃貸 入居者 消費税 契約 住宅 相談 仲介 費用 営業 産業 内容 管理業 家賃 入居 建設 経営 通報 礼金 電話 賃貸住宅 敷金 広告費

不動産会社の良し悪しは、大きさではないのですよ。経営者の人柄というか営業姿勢が、そのまま会社の良し悪しになります。特に仲介はその色合いが強いです。

さて、整理すると、H社が手続きをいい加減にして生活保護受給者を入居させて、本来ないはずの礼金を入居者からとったということですか。
 入居者  敷金2か月、礼金1か月、日割りと前家賃1か月分
 あなた  上記から2か月分の家賃+その消費税を引かれた金額を受け取る

確認すべきは、入居者が仲介手数料をどのくらい払っているかということです。もし1か月分払っていたら、あなたからは仲介手数料はもらえない法律になっています。あなたが広告費などのその他費用として認めれば、仲介手数料ではない費用としてH社は費用をもらえますが、今回はあなたが認めていませんので、貰えないことになります。
それと、納得いかない契約書には判を押さないで、送り返さないでおきましょう。

契約書の内容も含め、事実関係を再確認して整理してから、監督官庁に相談および通報してください。
神奈川県の場合 
 契約に関するトラブル
  建設業課横浜駐在事務所 宅建指導担当 電話045-313-0722

 賃貸管理に関するトラブル
  関東地方整備局 建政部 建設産業第二課 賃貸住宅管理業係 電話048-601-3151(内線6668)

【コメント】
株式会社三野 北前店ご担当者

ご回答ありがとうございます。
建築当初は大小様々な仲介業者と付き合いありましたが、コンスタントに空室を埋めてくるそれなりの名前が通った会社が残ったという感じになってきてます。
担当や責任者で気に入った方がいても すぐに転勤でいなくなり、次はダメだったなんで事はよくあります。

さて、他でも情報集めておりまして、御社の言う通り「一媒介に1.08ヵ月分の仲介手数料しか取れない」と法律で定められている事が分かり、本来取ってない礼金を業者が収受している事は「詐欺」行為に当たるとのことが確認できました。

賃借人:敷金1ヵ月、礼金1ヵ月、7,8月家賃で三か月余りを入金され
(仲介業者に賃借人が手数料を払ったか否かは、賃貸人まで報告来てません)
→ 賃貸人:一ヵ月+日割り程度振り込まれ(明細は入居後に届く)、
仲介業者:2ヵ月分+消費税 このような配分です。

礼金を頂く事は母にも了承得たとかいい「家族間の連携が悪いのでは?」と店長という人に詰られました。収受する旨を事前に書面などに残せないのは「強行法規」の外という認識があったうえでの詐欺という認識あった模様。
書留送付し、書状でクレームしているのに、携帯電話での着歴は残っているものの、回答なしです。下手に不毛な言い合いしないで「当局に相談します」で切った方がよい気がしました…。
まい
【コメント】
詐欺というより、明らかな宅建業法違反なのです。詐欺で立件は難しいですが、宅建業法違反ならば業務停止などの行政処分が下りますので、大手になれば大打撃です。

前回に書いたかもしれませんが、入居者がいくらの手数料を払ったのか確認することです。先ずは入居者本人に、明細を見せてもらうことです。生活保護受給者の場合は役所から諸費用が支払われている場合もありますので、その点も確認してください。

全部証拠をそろえて、監督官庁に届けると直ぐに動いてくれます。
株式会社三野 北前店
【お礼】
大変参考になりました。

営業店は信用ならないので、書類揃えて当局か本社法務にでも申し出てみます。
まい
こちらの内容は、2015/08/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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