3年毎に賃料を5%値上げする契約ですが25年1度しか値上げせず…どうアプローチすべき?|お悩み大家さん

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3年毎に賃料を5%値上げする契約ですが25年1度しか値上げせず…どうアプローチすべき? 
相談日時:2015/07/24
(Q&A No.2405 地域:大分県) 回答数:5件
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Q.DKさん
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DK
DKさん
疑問
回答数:5件


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契約期間 相続 管理 不動産会社 滞納 契約書 賃貸契約 不動産 賃貸 直接 契約 仲介 事項 方法 期間 経年 値上げ 再契約 特約 賃料
30年前、亡父が不動産会社の仲介で

ガソリンスタンドに借地賃貸契約を結びました。

金銭管理は不動産会社を介さず、

直接口座に振り込まれるシステムで、

父の死後(契約3年半後)、亡母が継承しました。

今回、残り契約期間2年で再契約を控えた状態で、

小生が相続人となりました。

契約書をみると、特約事項で経年的(3年毎)に賃料5%を

値上げするという記載があります。

賃料は3年目に1度値上げされていますが、

その後25年間は据え置きのままであり、

計算通りにいくと現在までの累積滞納金は約150万円と算出されます。

初回契約時から賃料の滞納はなく、

亡母は特約事項(賃上げ要求)に無関心だったと思われます。

人間関係は良好で再契約も考えていますが、

どのような方法で先方にアプローチしたらよいでしょうか?

こちらの内容は、2015/07/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/24

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契約書 改定 更新 賃貸借契約 賃貸 契約 土地 方法 借家 賃借人 賃貸借 賃貸借契約書 特約 賃料 借地借家法

ベストアンサー
アセットリアルティの砂野と申します。

ひとまず土地賃貸借契約書をもとに、特約による本来的な賃料のお話をしてみてはいかがでしょうか。(この段階ではくれぐれも突っ込みすぎた話…
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【お礼】
ありがとうございました。まず再契約を前提にして不動産会社をいれて交渉してもらいます。
DK
【コメント】
ご連絡ありがとうございます。

不動産業者が間に入るのであれば特段問題が起こることはないかと思います。

なお、賃料相談をするときは1枚もので結構ですから、日付のある簡単な書面を差し入れておくことをお勧めします。
これは万が一、後日、法的手段にまで至った時の保険です。

あと、時効の話はこちらからは一切しないこと。
時効消滅後であっても債務者(賃借人)が承認すれば、請求は有効です。
また、時効を援用されないよう工夫するのが不動産業者の役割ですから。。

賃貸人と賃借人が双方ご納得したうえで、円満解決されることをお祈りします。
アセットリアルティ株式会社
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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/24

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不動産会社 不動産 交渉 有効 値上げ 回答 相場 特約 賃料

簡単に回答しますと、5%の自動値上げの特約は有効ですが、それには値上げされた後の賃料が相場から著しく高くない必要があります。

今の賃料が、相場より安い場合は、上手い交渉のツールにはなりますが、賃料が相場より高い場合は藪蛇になる場合があります。気を付けましょう。

素人の無粋な交渉をするよりも、不動産会社などをいれて、相場を明示しながら交渉してもらうのが良いのではないでしょうか?

【お礼】
ありがとうございました。現在、近くのコンビニ等の地代に比して格安の状態のようです。まず再契約を前提にして不動産会社をいれて交渉してもらいます。
DK
こちらの内容は、2015/07/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2015/07/26

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契約更新 解約 業者 請求 更新 不動産 契約 不動産業 交渉 問題 訴訟 土地 費用 期間 有効 産業 値上げ 不動産業者 相場 特約 廃業 調停 賃料 不動産鑑定士 不動産鑑定

借地法の適用のある借地契約であることを前提にしますが、3年ごとに賃料を5%値上げするという賃料の自動増額特約は、訴訟レベルで常に有効と認められるとは限りません。また、自動増額特約があるにもかかわらず、長期間賃料が増額されていないことからすれば、賃料を据え置くとの黙示の合意ができているとの主張が借地人から出ることも容易に想像されます。

現行賃料が安すぎるのではないかとの問題意識がおありであれば、まずは、新規賃料の相場がどの程度であるのかを、不動産業者等に問い合わせて把握することが必要です。これによって、実際のところ現行賃料が割安であるのか、割安というほどでもないのかを見極める必要があります。

実際に割安であれば、いまから、あるいは、契約更新の機会に賃料の増額を求める交渉があってよいと思います(契約更新の機会に賃料の増額交渉はあってもいいですが、賃料増額に応じないことのみで更新拒絶することは難しいのが通常です。)。交渉がうまくいかないときは、調停や訴訟を起こしてまで増額請求をするかどうかという判断になります。法的手続を目線に入れる場合は、どこかの時点で継続賃料について不動産鑑定士の鑑定を取る(=鑑定費用がかかる)可能性があることを想定しておく必要があります(鑑定を取らない範囲でやってみてダメならあきらめる、というアプローチもあり得ますが。)。

ただ、ガソリンスタンド数は減少傾向にあるとの報道に接することもあり競争が激しそうなので、増額するなら廃業します、というような話になる可能性も考えておく必要がありそうです(この場合には、減額には応じないとしても現行賃料で存続させるのか、借地契約を終了して土地を返してもらうか、という状況に陥ります。)。このあたりのことも考え始めると、借地人からの中途解約条項がどうなっているか/どうするか、という点も交渉の行方に影響を与えそうです。

いろいろ書きましたが、いずれにしても、まずは周辺相場がどの程度かを確認する必要があると思います。

【お礼】
ありがとうございます。亡母が交渉能力がなかったのですが、賃料を据え置くとの黙示の合意ができているとの主張が借地人から出ることは容易ができます。不動産会社に相談してみます。
DK
こちらの内容は、2015/07/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2015/07/27

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請求 契約書 弁護士 契約 相談 土地 有効 評価 時効 相場 賃料 固定資産税 資産

賃料を毎年増額する条項は
原則として有効です。
ただし、周辺相場が下落しているような場合や
周辺相場があまり上がっていないのに5%上げる場合は
無効とされる可能性があります。

25年前の部分は増額されている可能性はありますが
賃料は5年で時効にかかることもあるので
今からさかのぼって請求できるのは
過去5年分となります。

過去25年分増額できるかというと
この25年の間に
固定資産税などがどれくらい上がったか
土地の評価額がどれくらい上がったかと比較して
いつまでは増額できたか検討する必要があります。

契約書や固定資産税の推移、公示地価の推移などの
資料を持って弁護士に相談して
どれくらいなら
請求できそうか検討されたらよいと思います。


【お礼】
ありがとうございました。賃料は5年で時効にかかることもあるので今からさかのぼって請求できるのは過去5年分となることは初めて知りました。とても参考になりました。
DK
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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/27

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管理 不動産会社 請求 契約書 不動産 契約 説明 自主管理 回答 オーナー

契約書に明記されているわけですから、率直に条文に従って差額分を請求なさってはいかがでしょうか。
恐らく何か経緯があればその時点で回答があると思います。
良好な関係を継続させるためにも、まずは口頭で説明するところから進めていくべきでしょう。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
良好な関係を継続させるためにも、まずは口頭で説明するところから進めていくべきというアドバイスはとても参考になりました。ありがとうございました。
DK
こちらの内容は、2015/07/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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