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物件購入前から壊れていたエアコン。契約書に借主負担で修理・交換の記載。大家が修理費支払うべき? 
相談日時:2015/07/24
(Q&A No.2404 地域:東京都) 回答数:4件
192
Q.農耕さん
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☆☆☆☆☆
NO.00002849
農耕
農耕さん
疑問
回答数:4件


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エアコン修理義務について

(1)現在の所有者に修理義務があるのか
(2)今まで借主が支払ったエアコン使用のための
クーリングタワー費用を全額負担しなければならないのか。
以上の二点について相談させてください。


今年に入り、X不動産業者から店舗事務所物件を購入しました。
すでに賃貸中でしたので中を見ずに購入してしまいましたが、
どうやら業務用のエアコンが故障していたようです。

ただ、借主によくよく話を聞くと3~4年程前に賃貸契約を結び、
入居してから既にエアコンは故障していたらしく
私が購入したX不動産業者の更に前のY所有者が
対応をしてくれなかったようで、そのままにしていたそうです。

またそのX不動産業者もエアコンが故障していることは
何も借主から連絡がなかったそうです。

私が購入して所有者が変更になったタイミングで
その話を借主がして参りました。

前のY所有者の時に何年も期間があったのにも関わらず直しておらず、
私が購入して所有権が変更になったときに、
修理対応してくれというのは納得がいきません。

更に賃貸借契約書にははっきりと
「室内を現況で借りる旨とエアコンやその他設備が故障した場合は
借主負担で修理・交換する旨」の記載があります。
この記載がある場合も現所有者が修理対応しなければならないのでしょうか。

またエアコンを使用するためにクーリングタワー料金を毎月借主負担で
支払っていたようですが、故障の時点でY所有者や管理人に言って
なぜ止めてもらう手続きをいなかったのかが不思議です。

ですので、私としてはエアコン修理代金とクーリングタワー代金は
払う必要がないと考えておりますが、皆様のお考えはいかがでしょうか。
ご教授ください。よろしくお願い致します。

こちらの内容は、2015/07/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/24

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ベストアンサー
アセットリアルティの砂野と申します。

信頼できる弁護士に相談することをお勧めしますが、農耕さんの参考になればと思い回答します。

引渡前から空…
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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/24

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あなたが購入したのは、Yさんで、その仲介をしたのがX不動産という事でよろしいのでしょうか?
それともX不動産がYさんから購入して転売したものを購入したのでしょうか?

いずれのケースでも、(1)あなたが賃貸で貸しているのならば、エアコンの修理義務はあります。しかし、故障の事実が隠されていたのなら、その費用および損害を前の所有者に請求できます。(2)契約前の事はあなたは関係ありません。それは、借主と前の所有者で話し合ってもらうべきものです。

前者の場合
基本的に、相手はYさんになります。X不動産は仲介した責任がありますので、対応をする義務はあります。エアコンが、所有権の譲渡に含まれている場合、故障の有無の説明は事前にあるべきですし、そのような事実を知らされてないのですから、契約の無効も訴える事は出来ます。

後者の場合
相手はX不動産です。Yさんは関係ありません。

重要事項説明書、契約書の内容をよく確認してみてください。それに設備のついて故障のの事実がはっきり書いて無くとも、「設備等については現状渡し」などの記載がある場合は、ちょっと面倒です。相手は故障の事実を隠していたかもしれませんが、あなたも確認をしなかった過失があるからです。

交渉の仕方としては、重要事項説明書、契約書をよく確認したうえで、あなたが聞かされてないのであれば、契約の無効も匂わせてスタートすると良いかもしれません。
「売った後なのだから・・・」とかの言い訳をされて、ご自身では荷が重い場合は弁護士又は司法書士に相談するのが良いです。費用は司法書士の方が格段に安いです。

こちらの内容は、2015/07/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2015/07/27

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金額はあまり大きくはないと思いますが
法律上はなかなか難しい問題です。

クーラーが賃貸時に壊れていたとすると
賃貸中に修繕すると契約書に書かれていても
貸主に修繕義務があると考えられます。

また、クーリングタワー代金は
クーラーが使えることを前提とする
費用だと思いますので
貸主が返還義務を負うと考えられます。

貸主、即ち、貸主の地位を引き継いだ
あなたが法的に責任を負うとしても
それは、クーラーが賃貸時から使用できなかった
とことを
借主が証明したときということとなります。

万が一、あなたが借主に責任を負った場合は
売主に損害賠償請求することとなります。

しかし、中古マンションの売買契約書には
瑕疵担保責任を負わない旨の規定があることから
売主が知っていて告げなかった場合のみ
責任を負う可能性があります。

取り敢えずは、
売主及び仲介した不動産業者に
この問題を知らせて
売主及び仲介業者に何とかするように
言ってみて
その対応を検討されたらよいと思います。


こちらの内容は、2015/07/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/07/27

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賃貸借契約に則り処理すべきであり、借主負担と明記されていればそのように処理すべきでしょう。
仮に前所有者が本件を把握していたにもかかわらず説明がなされていなければ、告知義務に違反する可能性もあると考えられます。
いずれにしましても、関係者全員に事実関係を再確認なさるべきでしょう。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


こちらの内容は、2015/07/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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