リノベーションして相場より高めで賃貸に出す予定。どんな募集方法をとったらよいでしょうか?|お悩み大家さん

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リノベーションして相場より高めで賃貸に出す予定。どんな募集方法をとったらよいでしょうか? 
相談日時:2015/07/13
(Q&A No.2397 地域:兵庫県) 回答数:5件
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Q.katsさん
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NO.00002110
kats
katsさん
疑問
回答数:5件


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相続 募集 賃貸 入居者 マンション 方法 家賃 入居 アドバイス 募集方法 相場 予定 リノベーション
両親が住んでいた築43年の阪神電鉄の最寄駅より

徒歩12分の約70m2、6階、南向きのマンションを相続しました。

約700万かけて全面リノベーションをし、賃貸に出したいと思っています。

家賃相場は10万位ですが、若い方が好まれる仕様に

リノベーションをする予定です。

相場より高めで賃貸にしたいのですが、

どのように入居者を募集をするのが良いのでしょうか?

アドバイスなどよろしくお願いいたします。

なお私は東京在住です。

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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/13

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建物 募集 管理 不動産会社 不動産 入居者 部屋 自主管理 入居 リノベーション

ベストアンサー
いくらリノベーションしても築43年には変わりないので、相当難しいと思います。建物の外見はもちろん、エントランスなどの共用部分、住民の質まで含めての価値なので、あなたの部屋だけ特別にキレイになったとして…
[ 続きを読む ]

【お礼】
早速のアドバイスありがとうございます。
マンション自体は管理も良く、管理会社(大手住宅メーカーの子会社)や管理組合もしっかりしており、将来の補修計画もきっちりたてられています。
また共有部分も清潔に日々清掃されています。
先日ある大家さん専用のサイトでは、募集に関して、近隣の全ての賃貸仲介会社にFAXを入れ、その後、電話や訪問といったフォローをすることが一番大切と書かれていました。
また広告料の明示や個人広告料なども有効と書かれていました。
これとは全く逆の回答ですので、今回頂いた回答を参考に更に考えていきます。
ありがとうございました。
kats
【コメント】
管理が良いという事はプラス材料にはなります。ただし、それが理由で大きく賃料が上がるという事はないでしょう。
近隣の全ての賃貸仲介会社にFAXを入れ、その後、電話や訪問といったフォローをすると言った募集方法ですが、二昔前の方法ではないかと思います。店頭に行かなければ物件情報を得られなかった昔と違って、今は不動産検索サイトで家に居ながらにして物件情報を見ることができます。ご利用になってみると分かるかと思いますが、同じ物件が数社から募集広告を出されており、利用者からすると、その状態は異様に映ります。当然ですが、何か悪い理由があって余っているから、そこまでの募集をしていると考える人が多くいます。
現在は、信用でき管理も任せられる会社に一括で任せれば、募集もいろいろと手を尽くしてくれます。
もちろん、仲介手数料の他に俗に広告料と称している費用を多く支払えるのならば、それを伝えることです。賃料の数か月分の広告料を出す方もいますので、優遇されたいと思うのならば出来るかぎり多く提示なさったら如何でしょうか?
株式会社三野 北前店
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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/13

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修繕 改修 管理 業者 請求 投資 マンション 事例 仲介 築年数 マンション管理 大規模修繕 賃料 管理会社

アセットリアルティの砂野と申します。

専有部分の全面改修による賃料増額分で、投資額700万円を回収するためには、何年かかりそうでしょうか(もちろん増額幅によりますが)。

そのマンションの大規模修繕をされたのはいつでしょうか。

マンション管理会社により適切に管理されていることと思いますが、
やはり築年数からみると、将来的な建替え時期が気になります。
もしかしたら集会で建替えの話が少なからずなされているのではないでしょうか。
そして、その建替えには参加されますか。あるいは時価での売渡請求に応じますか。

また、将来的にはご実家に戻られるのでしょうか。

などなど、検討すべき点があるように思われます。。

そこで、一度、マンション管理会社の系列でそのマンション仲介を手掛けている業者に話を聞いてみると良いとかもしれません。
そもそもどれぐらいの賃料増加が見込めるか、他の専有部分でリノベをした事例など貴重な話が出るかもしれません。
そのうえで当該業者に客付をしていただく、さらに補完的手段として周辺の業者にお願いするという方向でご検討されてみてはいかがでしょうか。

【お礼】
貴重なアドバイスありがとうございます。
管理組合の議事録には、具体的な記載ではありませんが、建て替えの記載などもありますので、そのようなことは話し合われていると思います。
私は関西に戻ることは考えていません。
また建て替えとなった時にも売却は考えていませんし、むしろ出費が発生しても立て替えてほしいと思っています。
700万のリフォーム費用の回収については、妥当な賃料や管理費、修繕積立費用、固定資産税などを考えると、8年以上かかると思いますが、毎月の賃料収入がある程度確保できれば、これについてあまり重要視していません。
管理会社にも賃貸について聞いてみようと思います。
ありがとうございました。
kats
【コメント】
ご連絡ありがとうございます。

早い段階で建替決議が採決されると、投資額を回収する前に建物解体ということもあり得ます。
マンションの建替え等の円滑化に関する法律等の改正により、建替え時に容積緩和等の制度も創設されおり、高騰している建築費が一服すると建て替えが動意づく可能性も考えられます。
一方で、近年、大規模修繕をされているようでしたら、建替え決議は当面見送られます。

そこで、出口をにらみながらリノベは最小限にして、早期回収を図るというのも一つの手だと思います。
特に2020年以降(または2017年)、市況がどうなるか不透明な部分もありますので。。

ご実家に戻られないということですので、リノベは投資採算性を重視して、管理会社様のご意見等も取り入れながら進めていくことが最善ではないでしょうか。
アセットリアルティ株式会社
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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/13

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修繕 管理 不動産会社 家賃収入 不動産 賃貸 投資 相談 マンション 重要 貸す 家賃 売却 築年数 経営 工事 管理費 相場 賃貸経営 原状回復 賃料 リノベーション 資産

築43年の全面リノヴェーション、700万かけて、10万円の賃料で回収、58.3ヶ月約4.86年、約5年
ですね!

築43年ですから、築48年で700万を回収してから、月10万円+αの家賃収入が入ってくる計算と
なります。

管理費・修繕積立金なども、また別に支払う事になる事も予測されますので、投資(700万)を
回収するのはもう少し、時間がかかるかもしれませんね。

家賃相場が10万円で、はたして、リノベーションをして、いくらで貸すことができるのが、冷静
に判断をする事も重要と思われます。今までの経験から、良くても、現状賃料の1割から1割5分ぐらいの賃料アップが上限のように思われます。但し、10年もすれば、家賃も下落しますので・・・

一般的な原状回復工事で家賃がいくらか!
リノベーション工事でいくらと、地域の不動産会社さんへもよく相談をしてからスタートした方が良いと思います。

築43年のマンションで徒歩12分、原状回復工事で、家賃10万円もらっておいた方が安全な場合も
ありますので、よくご検討してから、判断をされた方が良いと思います。

また、現在このマンションがいくらで売却できるのか?もっと、駅から近いマンションに資産の入れ替えができるのか。売却金額と700万プラスして、もっと駅から近い、築年数の新しいマンションは
ないのか?いろいろな視点から検討される事もお勧め致します。

東京にお住まいとの事でしたら、今後の賃貸経営を考えたら、東京の23区内に資産を持たれた方が、賃貸経営が安定する可能性もございますので、さまざまな角度から、ご検討される事をお勧め致します。

【お礼】
貴重なアドバイスありがとうございます。
現在2社にリノベーションの見積もりなどを依頼しています。
本来はなるべく安くリノベーションをして回収を早めるのが正しいと思います。
単に古いマンションを手に入れたのと異なり、両親が長年暮らしていたマンションですので、自分でも住みたくなるような設計や比較的高い仕様の製品を使う予定です。
(住みやすいようにクーラーや、また楽しい生活を思い浮かべられるようにバルコニーにテーブルやいすなども取り付けおきたいと思っています。)
そのため住んで頂く方もここに住みたいと思う人を探したいと思っています。
このような考え方は採算を考えると大家としては、失格と思いますが、それでもこんな機会はそんなないのでやってみようと思っています。
大家として甘い考えでしょうか?
よろしくお願いいたします。
kats
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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/14

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募集 管理 不動産会社 不動産 賃貸 入居者 相談 疑問 費用 自主管理 貸す 入居 工事 オーナー 相場 区分所有 賃料 リノベーション 区分

リノベーションをすることで、相場より高く貸すことは出来ると思いますが、リノベーション費用を回収できるほどの賃料設定にできるかどうかは疑問が残るところです。
また、入居者により内装の好みが分かれることや、区分所有の場合は管理組合との調整もあり、慎重に行う必要があります。
入居者の好みについては、入居者自身が内装工事を行う、DIY賃貸というものも出てきています。
一般的な内装で、募集賃料を若干低めに設定した方が効果がある場合もありますので、総合的な観点から信頼できる不動産会社にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


【お礼】
貴重なアドバイスありがとうございます。
リノベーションの会社から見積りや仕様の入手、また現状確認作業を現在進めています。
今後は、仲介不動産会社へコンタクトを取っていろいろアドバイスをもらうようにいたします。
恐らく工事の完了は10月ごろになると思います。
工事完了後は、内部の写真や仕様、また近隣の施設の情報などをまとめて、FAXするかPDFでPRしたいと思っています。
一社に絞るか、複数にするかは、仲介不動産会社の意見も聞いてみたいと思います。
また紙や訪問と合わせてNETでも情報提供できる業者を選びたいと思っています。
ありがとうございます。
kats
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A.不動産会社
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回答日時:2015/07/26

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設備 募集 入居者 内容 入居 賃料

入居者が賃料相当であると判断できる写真と設備等の内容がわかりやすい募集が出来るようにするのが良いでしょう。

【お礼】
アドバイスありがとうございます。
私も同様な考えでいました。
折角費用をかけて良い仕様にしても、見てもらえなかったら意味がないと思います。
仲介不動産の方々に写真や仕様、住環境などの情報をできるだけ多くして、まずは興味をもってもらい、入居希望の方に中を見てもらえれば、皆さんが住みたいと思えるようなリノベーションをしようと思っています。
ありがとうございございます。
kats
こちらの内容は、2015/07/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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