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サブリース契約していた部屋を売却予定。サブリース契約自体が新オーナーへ引継がれるとは知らず… 
相談日時:2015/07/02
(Q&A No.2388 地域:神奈川県) 回答数:2件
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Q.アラフィフ親父さん
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マンションを売却予定ですが、サブリース契約をしていた部屋なので、

仲介業者へ依頼する前に、サブリース会社へ違約金等の確認をしましたが、

所有している6室一括の契約なので、1室の売却時に違約金は、

発生しないと電話で伺いました。売却先が決まった時点で、

新オーナーに、サブリース契約を引き継ぐことが前提

(サブリース会社の言い分はサブリース契約を解約するとは

言っていないとのこと)なので、話をさせてほしいとのこと。

サブリース付きの売却との認識はなかったので、

仲介業者にも、お伝えしてませんでした。

サブリース会社との契約にも、売却時の記載はなく、

解約、解除については、破産や競売、

サブリース会社が賃料未払い時等の際に、

督促の上、解約できるとの一般的な記載があるのみです。

素人なので、サブリース契約が新オーナーへ

引き継がれるとは知りませんでした。

サブリース担当者とは売却の過程で何度も、

電話で、新オーナーにはしばりがないことを確認していたつもりでしたが、

言った言わないになっております。

資産価値を左右する重要な事項にも関わらず、

書面もなく、言った言わないレベルで通そうとするサブリース会社ですが、

しっかり書面で確認をしなかった私に非があるのでしょうか?

判例や法解釈上ではどのような対応になるのか

ご教授頂ければ幸いです。不足の事項があればご指示下さい。

こちらの内容は、2015/07/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.弁護士
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回答日時:2015/07/07

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業者 退去 空室 サブリース 解消 契約 相談 問題 売買 入居 売却 サブリース契約 リース 予定

ベストアンサー
相談者は、①売却予定の1の居室について、サブリース契約を解消し、入居されているエンドユーザーにも退去頂き、空室の状態で売却しようとしていた。

これに対し、サブリース事業者…
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【お礼】
ご教授ありがとうございます。いろいろと調べてみましたが、サブリース契約上に通常であれば、半年前に申し入れをする、あるいは違約金等の条件を満たせば解約できる旨の記述があり、それを履行すれば解約になる契約がほとんどだと思いますが、私の契約には、そのような記載がなく(競売や倒産等であれば可能だが)、家主側からの解約については、正当な理由(売却は該当しない)がないので、実質的に今後、サブリース会社の方で、解約の意志がない場合は実質的に期限なく契約を継続的に行う必要があるそうです。これは数年前に最高裁で出た判例があり、サブリース会社と転借人(入居人)が、借家法の解約条項に於いて同一の立場という見解に基づくそうです。本来、借家法は、家主に比べて、弱者である為、住居人を守るための法律と理解しておりますが、ビジネスとして転借する目的のサブリース会社が、この判決で守られるということについては、到底納得しかねると思います。家主様が、今後サブリース会社と契約なさる場合は、是非参考にして頂ければ幸いです。また、解約する為の良い方法があれば、是非ご教授を頂きたく存じます。
アラフィフ親父
【コメント】
建物所有者とサブリース事業者の間の賃貸借契約にも借地借家法の適用があることは、最高裁判例で解決済みですから、この点は前提にするしかありません。特約があれば別ですが、教科書的に考えれば、サブリースだと賃料が割安になる代わりに空室損の直撃を受けないで済むこともありますから、ようは条件をよく理解して臨むことが必要です。

正当事由による契約解消に対する強い制約を免れたいということであれば、ご存じかとは思いますが、方法としては定期借家契約にすることが考えられます。

論理的には、定期借家だと、普通借家のように契約の存続に対する強い保護がありませんから、ほかの条件が同じであれば、普通借家より定期借家のほうが賃料が安くなります(なるはずです)。貸主として、定期借家を希望する家主さんと普通借家を希望する家主さんが混在していて、借主の立場からも、自分の生活設計に合わせた契約条件を選べるのが、住居向け賃貸市場としては豊かであるように思います。

例えば、これからひとり暮らしを始めるという大学生が期間4年でワンルームを借りようとする場合、定期借家になっても、賃料が割安ならそのほうがいい、という需要があるかもしれません。貸主側でも、同じ物件に募集をかけるとき、普通借家なら10万円だけど、定期借家なら9万円でいいよ、というオプションがあってもよいかもしれません。不良な入居者を追い出したいときでも、普通借家だとなかなか難しいですが、定期借家だと、最悪でも期間満了まで我慢すれば、堂々と退去させられますし、逆に問題のない入居者なら、期間満了後再契約すればいいわけですしね。(「例えば」以下は、いま机上で思いつきで書いてるだけなので、そうはならない現場の事情があるのだろうと思いますが。)

相談者がいま置かれた状況で、解約するための良い方法はおそらくないと思います。いったん空室にしないと、とても買い手がつかない物件もありますが、優良な条件で賃貸されていれば利回りの判断ですから、かえって買い手がつきやすいこともあります。ですので、状況によりますが、いい条件で貸せているなら、いったん空室にすることにこだわる必要はありませんので、そのまま売ることも検討されたらいいんじゃないかと思います。
ポプラ法律事務所
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回答日時:2015/07/03

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サブリース契約は新オーナーへ引き継がれることになります。貸主からの契約解除の場合は、いわゆる”正当事由”が必要となりますので、滞納等明らかな解除事由が必要です。


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