修理では改善できないほどの屋根の老朽化で雨漏り。貸家の住人には退去願いたいのですが…|お悩み大家さん

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修理では改善できないほどの屋根の老朽化で雨漏り。貸家の住人には退去願いたいのですが… 
相談日時:2015/06/26
(Q&A No.2380 地域:栃木県) 回答数:4件
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Q.青さんさん
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青さん
青さんさん
疑問
回答数:4件


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建物 老朽化 相続 雨漏り 負担 倒壊 修理 業者 退去 大家 賃貸 入居者 貸家 費用 家賃 入居 賃貸借 連絡 地震 賃料
昨年、母親が亡くなった際に古い貸家を相続しました。

その貸家建物は築80年ほど経っている古いもので、

これまでに何度も修理を重ねて来たと聞いています。

特にトタン屋根の老朽化が酷く、2度の葺き替えをして

現在に至っているようですが、

最近また雨漏りが始まったという入居者からの連絡で

屋根業者に見てもらいましたところ、

『痛みが激しく、下地の木材も腐敗している様子なので、

修理程度ではどうにもならない。

屋根ごと作り直すようでなければ、安全が確保できない。』

と言われてしまいました。
 
それをやるには200万円程度の費用が掛かるとのことなのですが、

家賃は3万円弱しか頂いていないし、

また、屋根を直したとしても老朽化が進んでいる建物なので、

また直ぐに別の場所が壊れてしまうものと危惧されます。

入居者も

『祖父の代からそこに住み続けているので、ここからは離れたくない。

どこへも行くところが無い。』と言い、

修理をしてくれと言うのですが、

大家側がすべて負担しなくてはいけないものなのでしょうか?

建物としての価値は既に無く、これから大きな地震や暴風などで、

倒壊あるいは屋根が吹き飛ぶ等の懸念があって心配なので、

どうにか対処したいのですが、どうしたら良いのでしょうか?

いっそ、賃料を頂かないようにして賃貸借関係を

終わらせたいと考えているのですが、それは可能なのでしょうか?

(古くからの賃貸なので、入居者側の賃借権が強く

退去させるのは難しいと聞きます)

どうすれば良いのか、ぜひアドヴァイスをお願い致します。

宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2015/06/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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回答日時:2015/06/26

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負担 不動産会社 立ち退き料 大家 不動産 賃貸 契約 相談 交渉 解決 判例 重要 立ち退き 家賃 理由 賃借人 介入 立退料

ベストアンサー
この手の相談が実に多いですが、結論から言うと簡単に契約を終わらせることは出来ません。
家賃がいくらであっても、直せばすめるのであれば(大家の負担で)直しなさいと言う判例がありますので、書…
[ 続きを読む ]

【コメント】
コメントを頂きまして、どうも有り難うございます。
おっしゃるとおりに、古くからの賃借人さんを退去させるのは難しいものだとは良く聞いています。
それと状況に応じた立ち退き料の提示、あるいはそういう判決があるということも良く聞く話です。

敢えて私がこの質問を立ち上げましたのは、そういう一般論から少し外れた質問内容だと思ったからです。 まとめると、それは次のようなポイントになるかと思います。
1.築80年木造という経年度合い
2.老朽化が進み、屋根修繕を業者に断られてしまった
3.木材の痛みが進み、耐震性・耐久性が懸念され、生命に危険を及ぼす恐れがある

こういう状況でも、賃借人さんの要望のままに、どうしても修理しなければならないのでしょうか?
仮に屋根の葺き替えに200万円掛かるとすれば、それは4年分以上の家賃に相当します。
また、一般的な収入所得(平均400万円)の半年分を支払うことになり、大家側である私自身の生活が脅かされてしまう金額です。
これ程までに入居者さんの権利が強いものなのでしょうか?
ちょっと信じられません。

大家側にも生活して行くための資金は必要でありますし、守られるべき権利はあるのでは、と思います。
どうか、再度のアドヴァイスをお願いできましたら幸いです。
青さん
【コメント】
結論から言うと大家さんは直さなければいけません。不具合があると賃借人から報告があるのに放置して、仕方がなく賃借人が自分の資金で直したとしましょう。そうなると今度は賃借人に権利が発生してしまいます。権利とは所有権の一部です。そうなると、今度は契約終了時に、その権利を買い取らなければなりません。その方が、ご自身で直すよりも高額になるということがあります。
また、家が壊れても直さないと、直すまでの間の家賃を、一部もしくは全部返却をしなさいとされることもあります。
このように、貸家を維持管理しないのはかえって損になる可能性が強いのです。

借地借家法では、賃借人の権利が非常に強いです。特に旧法では、その傾向が顕著です。
分りやすく言うと、貸家という資産を持っている人よりも、家を借りているような資産がない人を保護するというのが考え方の根本にあるようです。賃借人の権利>大家の権利です。
なので、あなたの資産を守るという権利はないに等しいというのが実際です。
株式会社三野 北前店
【コメント】
追加で書いておきますが、先だって屋根に穴が開いてしまった貸家(築60年以上)の入居者との契約を大家が老朽化を理由に契約解除を申し入れたのですが、大家が揉めさせてしまって裁判となりました。
判決の前に和解案で、大家が雨が漏ってからの家賃などの返却し家を直すこととなり、契約の解除にはなりませんでした。和解案というのは、判決出す前に裁判官から提案されることがあり、和解しなくともそれに沿った判決になることが多いです。
老朽化と認められるのは、ほぼ朽ち果てているような状態にならないと認められた例はないようですし、そのような状態で家賃を取っていた場合は、先にも書きましたが返却を求められるでしょう。
ご自身の都合の良い解釈を信じるは自由ですが、現実を直視しないと後で痛い目にあいますので、ご注意を。

それと、家と土地を無償で譲るから、後は自分で好きにしてくれというのも相手が承諾すればOKです。その土地の価値と家の状態によっては、その方が費用的に安く済む場合が結構あります。
株式会社三野 北前店
【コメント】
北前店様
 アドヴァイスたいへん有り難うございます。

実際にあったお話として読ませていただきました。現実に目を向けると、大家側には非常に過酷な状況なのですね。
かなりビビッています。

今の法律では、旧借家法が適用される物件では
入居者様が『ここに住み続けたい』と言う限り、大家側は身を粉にして働き、収入の大方をその貸家の修繕費用に充ててでも、借家人さんの生活を守って行かなくてはならない。
そういうことなのですかね。。

それが現実なのだと言われれば、確かにそうなのかも知れませんが、なんとか出来ないものなのでしょうか。
ここでの結論が、『大家に支払う能力がないなら、土地建物をくれてやれ』というのでは、あまりにも酷い話であるように感じてしまいます。

【追加質問】させて頂きます。
修理費に200万円掛かったとしまして、家賃を見直したい場合にはどれくらいの値上げが認められるでしょうか?
それとも、それさえもダメなのでしょうか。
すみませんが、どうぞ宜しくお願い致します。m(__)m

青さん
【コメント】
書かれたお気持ちは痛いほどわかりますが、率直に申し上げてその通りなのです。「人に貸す余裕があるのだから…」という考えのようです。
家賃のアップについてですが、本来健全な状態であるのが当たり前の物を直したからと言って家賃を上げる事は認められる可能性は限りなくゼロに近いです。入居者が、値上げに応じてくれれば別ですけどね。。。

家賃を上げるには、貨幣価値が大きく変わったとか、物価が著しく上がるとか、その土地の周辺の地価がものすごく上がるとかが必要です。

最近、古い貸家などを残すと負の遺産になってしまうと言って、安くても売却をする方もいらっしゃいます。賃貸経営は、濡れ手に粟で儲かるような商売ではありませんので、もし負担であるのならば、売却も含めて不動産コンサルタントをしている不動産屋業者に相談してみると良いです。
株式会社三野 北前店
【コメント】
株式会社三野 北前店様
 お返事が遅くなってしまい申し訳ありませんでした。そして色々とアドヴァイスに感謝申し上げます。

このたびの質問をするまで、経験の無かった私はとても安易に考えていましたが、『現実を直視しなければいけない』という北前店様からのメッセージに、ガツンと思い知らされた気がします。
そして、とても私の手には負えそうも無いことが良く分かりました。

実は、同じような古い貸家を数件ほど相続しまして、そのどれもが頭を悩ませています。今後どのように対処して行ったら良いか、もちろん売却も含めて御相談して頂きたいのですが、御社様はコンサルタントもなさっているようですので、店舗に伺って方向性を御相談させて頂きたく、何卒宜しくお願い致します。



青さん
【コメント】
複数の貸家をお持ちならばいずれにしても一回整理して、方向性を決めた方が良いですね。
当店は、初回相談は無料(おおむね50分程度)ですので、お気軽にお越しください。
出張、調査などで不在の事もありますので、事前にご予約をお願いいたします。本日は水曜日で定休日ですが、水曜日でもご予約下さればご対応できる時もございます。
ご予約いただくときにお持ちいただきたい書類などをお伝えいたします。
株式会社三野 北前店
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回答日時:2015/06/26

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建物 老朽化 修繕 退去 正当事由 大家 契約 住宅 相談 解決 大家さん 入居 借主 立退料

アセットリアルティの砂野と申します。

大家さん側から契約を終了させる場合、「正当事由」が必要となり、一般にこれがなかなか認められないことから、多額の立退料をお支払されることがあります。

ただ、ご相談の建物は木造築80年と、かなり老朽化しているのではないでしょうか。
そして部分的に修繕しても、他の場所が壊れて・・・、ということになると思います。

こうした現状を踏まえて、これを「正当事由」として争っていくことも考えられます。

しかし、大家さん側も借主さん側も長いお付き合いのなかで、できるだけ円満解決を望んでいるのではないでしょうか。
借主さん側には思い入れもあろうかと思いますが、やはり命の危険があるなかで、生活の安全には代えられません。

当事者の合意を前提として退去していただく、ないしは公営住宅等の入居も含め、一度、役所にご確認してみることをお勧めします。

【コメント】
砂野様
 たいへん具体的なアドヴァイスを頂戴しまして、ありがとう御座います。

お書き込み下さった内容は、すべて私の考える方向性に合致していましたので、とても安心しました。
更に少しだけご質問をさせて頂きたいので、どうか宜しくお願い致します。

>相談の建物は木造築80年と、かなり老朽化・・こうした現状を踏まえて、これを「正当事由」と
>して争っていくことも考えられます。

その通りです。裁判の判決例を見ましても、老朽化が正当事由に当たるということは何例も出ており
ますので、そこを前面に押して行くことが良いとは考えられます。

>しかし、大家さん側も借主さん側も長いお付き合いのなかで、できるだけ円満解決を望んでいる
>のではないでしょうか。

そうなのです。
私も先方もどちらも、祖父の代からの100年近い近所付き合いになっている場所(実家のすぐ目の前にあります)ですので、裁判というのは最終的なものにしたいと考えています。

その上で、生命の安全確保は元より、修繕では対処できないような老朽化状況、今後も容易に予想される修理個所の増加など、双方にとってメリットが何も無いような状況を打開したいと考えているのです。

【追加質問1】 質問の文中にも書きましたが、当面の賃料を無料にして、明け渡す準備代金に充て
       ていただければとも考えています。こういう手段は有効ではないでしょうか?

【追加質問2】また、それを相手側が了解したとして、賃貸借契約を使用貸借契約に変更をするこ
       とはできないものでしょうか?

 御意見を伺いたく、どうぞ宜しくお願い致します。


> 役所にご確認してみることをお勧めします。

これは、初めて聞く処方でした。
【追加質問3】どういうことを確認したら良いでしょうか? 
       思いもよらぬアドヴァイスでしたので、とても嬉しく存じます。
       どういう相談の持って行き方が良いのかも含めまして、御教示お願いできますでしょうか。
      
 どうぞ宜しくお願い致します。m(__)m
青さん
【コメント】
ご連絡ありがとうございます。

貸主さん側、借主さん側ともに諸事情があるなか、今回のケースでより妥当な解決に至るためには、貸主さんのお手間になることは承知のうえで、こちら側からある程度の選択肢を提示したほうが話が進むのではないかと考えます。

その一つとして、公営住宅のご紹介もあり得ると思います。
担当窓口の方に現状をお話ししたうえで、入居条件や、既に入居されている方がどのような経緯で入居されたのか、類似事例などから解決の糸口が見えてくるかもしれません。

もし移転先がみつかるようであれば、移転までの賃料を減免するという方法(退去日、賃料減免を明記した原契約の覚書程度でよいと思います。)は有効だと考えます。

一方で、移転先がみつからないようでしたら、青さんが仰るように、以下の方法があります。
①贈与
 この場合、受贈者(借主)に贈与税が発生するかもしれません。
②譲渡
 借主様の経済状況を勘案すると、可能性は低いかもしれません。。
③新たな契約(賃貸借、可能であれば使用貸借)でお貸しする。
 この場合、両者の現状を書面で確認したうえで、借主さんの強い意向があり、貸主はそれに応じるという方向で両者合意のうえ、新たに契約書を締結し、修繕費、固定資産税等の費用をすべて借主が負担すること、さらには借主が行った修繕費に対する留置権の取扱い等、文言に若干の工夫が必要となります。

あくまで両者がご納得のうえ、妥当な解決に至ることお祈りしております。
アセットリアルティ株式会社
【コメント】
砂野様

心温まるアドヴァイスを有り難うございます。御社ホームページを見ても直ぐに分かりましたが、『お客様との対話をもっとも重視』という思想がよく表れているように感じました。
これからどのようにして行こうかを、よく話し合い、考えながら、双方が納得できるような形に落ち着ければと存じます。

そこで、たいへん恐縮なのですが、次の内容についてもう少しお話し頂けましたら幸いです。
>③新たな契約(賃貸借、可能であれば使用貸借)でお貸しする。
> この場合、両者の現状を書面で確認したうえで、借主さんの強い意向があり、貸主はそれに応
> じるという方向で両者合意のうえ、新たに契約書を締結し、修繕費、固定資産税等の費用をす
> べて借主が負担すること、さらには借主が行った修繕費に対する留置権の取扱い等...

これを実現するための心構えや借家人様へのアプローチの仕方、タイミング等々について助言を頂きたく存じます。
お忙しいところ何度も申し訳ございません。何卒宜しくお願い致します。

青さん
【コメント】
ご連絡ありがとうございます。
また、当社ホームページご覧いただきありがとうございます。

新たな契約を結ぶ場合、貸主さん側はもちろんですが、その一方で借主さん側の立場やお考えについても決して蔑にできるものではありません。

したがいまして、借主様のお考えを確認し得ない状況のもと的確な助言とは言い難いですが、交渉等の技術的なことは業者にお任せして、貸主として何より大切なことは誠実な対応されることです。

また、何か気になる点がありましたら、お気軽にお問い合わせください。
アセットリアルティ株式会社
【お礼】
そうですね。
相手を尊重しながら、カッとならないように自制をしまして、誠意を持って話を進めたいと存じます。
このたびは、どうも有り難うございました。
青さん
こちらの内容は、2015/06/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2015/06/26

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建物 老朽化 耐震 弁護士 耐震性 正当事由 賃貸借契約 賃貸 契約 相談 問題 判例 理由 賃借人 支払い 賃貸借 対応 明渡 建物老朽化

建物老朽化・耐震性の問題等を理由に,正当事由があるとして,賃貸借契約を解除できる可能性があります。ただし,賃貸人側・賃借人側の各事情にもより,また明渡料の支払いが前提となる可能性もあります。
対応には判例の知識・分析等が必要となりますので,弁護士に相談されるのが適切な案件でしょう。

【コメント】
井上弁護士様
 コメント有り難うございます。
弁護士の先生に相談するのが早いというのは、その通りかと存じます。

はっきり申し上げますと、気になるのは弁護士報酬も含めた料金です。
この質問の案件は田舎の物件でして、土地評価額150万円、建物評価額10万円程度のものです。
 ですから、これらの総額160万円を放棄してしまって、賃借人さまに無料で譲ってしまった方が屋根の修理代よりも安いような状況なのです。

例えば、1の回答者様の書き込みにありますような
 『明け渡し料〇〇〇万円、弁護士費用〇〇万円、裁判費用 〇〇万円』という風に高額になってしまうのなら、何もならないと思うのです。

【追加質問】こういう案件の弁護士さんの費用(相談料、報酬、手数料等)はどれくらい必要ですか?
【追加質問】上記のように物件そのものを放棄してしまうことは可能でしょうか?

お忙しいところ恐縮ですが、何卒宜しくお願い致します。m(__)m
青さん
【コメント】
お知り合いの弁護士がいなければ,このサイト等からお近くの弁護士を探されるか,またはお近くの弁護士会等の法律相談を利用し,まずは相談してみてはいかがでしょうか。相談料は,一般的には30分5400円程度です。弁護士によって着手金・報酬金等は異なりますので,相談の際に,直接その弁護士にお尋ねになるのが最も確実です。相談しても,必要を感じなければ委任する義務はありませんのでご安心下さい。

弁護士も相談者・依頼者の方の費用対効果は当然に考えます。けっきょく弁護士費用の方が高くつく,といった事態が予想される場合,例えば赤字を承知の上で依頼者の方が強く希望している,やらなければ損失が膨らむので赤字でもやらざるを得ないなどといった事情がない限り,そもそも費用を要する法的手続きをお勧めいたしません。相談の中で,お考えになっている賃借人への無償譲渡,その具体的方法と見通しなどに関する助言もあるでしょう。

なお,すでに相続している以上,放棄はできません。理論的には自治体等に譲渡することも可能ですが,通常は受け入れてくれません。
銀座誠和法律事務所 弁護士 井上雅弘
こちらの内容は、2015/06/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/06/29

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補修 管理 不動産会社 退去 弁護士 立ち退き料 不動産 入居者 相談 立ち退き 自主管理 入居 オーナー

本件のような場合でも単純に退去を求めることは難しいと思います。
基本的には補修より建替えの方が有利であることが明らかであり、加えて入居者に対して立ち退き料をお支払することでまとまるかどうかといったところです。
詳細は信頼できる弁護士にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社


こちらの内容は、2015/06/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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