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入居当初からの雨漏りを申告せず13年入居、深刻な状態に…退去して欲しい! 
相談日時:2015/05/25
(Q&A No.2339 地域:静岡県) 回答数:5件
99
Q.ニルスさん
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☆☆☆☆☆
NO.00006430
ニルス
ニルスさん
疑問
回答数:5件


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かつて暮らしていた父親名義の一戸建てを

15年程前から賃貸にしており、

現在入居中の方は13年程入居されています。

遠方にあるため、管理は不動産会社に任せている状態でした。

不動産会社との連絡は、専ら父が対応していました。

ところが昨年父が急逝し、

今年に入ってから漏水の連絡があったため

修理の立会いに赴いたところ、漏水の他にも入居当初から

少しあったという雨漏りが13年間もの間放置され、

そのため壁や床が抜けそうな程ボロボロに…。

日曜大工で適当にビニールを貼ったりして余計に

深刻な状態になっていました。掃除も全く行き届いておらず、

キッチンの天井は煤だらけ、庭の樹木は無残に伐採され、

あったはずの建具や家具も無くなっていました。

雨漏りについては、不動産会社に連絡したのかと

入居者に尋ねたところ、

既に退職された担当者に一度伝えたと言いますが、

代表者に尋ねると

『指示がなければ中に入れない、知らなかった』

『月々4千円程度の管理料では出来ることが限られている。

自分たちの対応に落ち度はない。』との返答でした。

実は賃貸契約書も見つからない為、管理責任の所在もよくわかりません。

ただ、父は、何か重篤な問題があれば不動産会社から連絡があると

認識していたと思います。

事実、入居者と父は全く面識がありません。

雨漏りを放置されたことで修理費用が高額になることが予想され、

耐震面でも危険と判断されました。

時折、家賃滞納もありますし、入居者には出来れば

退去していただきたいのですが、その場合、

退去費用などを負担しなければならないのでしょうか?

大切な家をボロボロにされて、逆に損害賠償を請求したい

気持ちなのですが…。

こちらの内容は、2015/05/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2015/05/25

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契約更新 雨漏り 管理 退去 損害 更新 入居者 契約 費用 退去時 ルール 入居 管理費 拒否 退去費用 連絡 原状回復

ベストアンサー
入居者に話して、退去してくれれば良いですが、拒否された場合は、雨漏り部分を直すしかないですね。退去費用を払ってまで出て行ってもらいたいのなら別ですけど。。。
しっかり直し、その上で、改め…
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【お礼】
ご回答ありがとうございました。
建物全体の現状をよく把握して、修理するか検討したいと思います。
ニルス
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A.不動産会社
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回答日時:2015/05/26

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滞納 法的手続き 違反 告知 告知義務

告知義務に違反していると言えるでしょう。
いずれにしましても、滞納があるとのことですので、法的手続きをご検討なさってはいかがでしょうか。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
検討させていただきます。
ニルス
こちらの内容は、2015/05/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/05/26

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雨漏り 損害賠償請求 損害 請求 契約書 放置 弁護士 契約 相談 損害賠償 賠償請求

雨漏りを13年間放置しており、家の中の構造体が

痛んでいるのであれば、報告する義務があると思われます

ので、契約書に基づき、雨漏りで痛んだ部分に関しては、

損害賠償請求を起こすことも出来る可能性がございます。

弁護士に相談して、

法的な手続きを行なう事も検討すべきでしょう。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
現在、過去の経緯や契約内容を確認中です。
ご助言について、検討させていただきます。
ニルス
こちらの内容は、2015/05/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/05/26

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修理費 解約 雨漏り 修理 管理 退去 裁判 請求 放置 裁判所 入居者 問題 訴訟 説明 費用 委託 通知 入居 対応 違反 管理委託 退去費用 明け渡し 漏水 善管注意義務 善管注意義務違反 管理会社

ニルス 様

雨漏り放置についてですね...

お任せください。

修理に関しては、当然入居者へ請求する必要がありますね。雨漏りを13年間も放置していたわけですから善管注意義務違反となります。

とは言っても、
修理費用を承諾するとは思えませんので、善管注意義務違反として解約を通知するのが良いと思います。雨漏り放置は、解約事由になりますから。退去費用も支払う必要はありません。

上記のことは、管理委託しているのであれば、管理会社が入居者へ説明及び対応を行うべきことなのですが...

入居者が何も応じないのであれば、明け渡し訴訟を行うしかないでしょう。裁判所からの通知は心理的な作用を促すのに効果があります。

漏水による腐食は深刻な問題ですので、迅速に対応いたしましょう。。。


【お礼】
ご回答ありがとうございます。
確かに、入居者の方の経済状況等を考えますと
どのように対処すべきか悩ましいところです。
こうしている今も、建物が傷みが進んでいるわけですから
問題を先送りにせず、迅速に対応したいと思います。
ニルス
こちらの内容は、2015/05/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.弁護士
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回答日時:2015/05/27

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建物 雨漏り 負担 修繕 責任 不動産会社 退去 債務不履行 損害賠償請求 立証 損害 修繕費 請求 初期費用 放置 賃料延滞 修繕費用 履行 不動産 賃貸 入居者 相談 問題 被害 費用 事件 通知 権利 理由 賃借人 回答 入居 損害賠償 違反 退去費用 賠償請求 明け渡し 連絡 善管注意義務 善管注意義務違反 賃料

いろんな問題が記載されていますが、雨漏りの点についてのみ、以下のとおり回答します。
雨漏りの発生原因自体について、入居者に責任があることはあまりないと思いますので、放置されて拡大した被害についての回答とご理解ください。

民法615条では、「賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。」と定められており、修繕を要する場合の通知義務についての規定があります。

突発的な事件・事故や自然災害による建物の損壊であれば、いつ通知義務が発生したかの立論は比較的容易であると思われます。これに対して、雨漏りのように、少しずつ汚損や腐食が進行する問題では、雨漏りがいつ初めて発生して、これがいつ修繕を要する状況に達したか(=入居者に通知義務が発生したか)という事実の立論・立証は、容易でないことがあります。(雨漏りが発生すれば、直ちに、修繕を要するとの立論も考えられますが、それでも、いつ雨漏りが初めて発生したか、入居者がいつそれを雨漏りと認識したか、その時点での汚損・腐食の程度がどれぐらいであったかを、ある程度特定してやる必要があります。雨漏りは、室内にいきなりポタポタくるのではなくて、天井にシミなどが発生するといった現象から始まって、それが雨漏りと判断できるまでに時間がかかると思われますし、それが雨漏りと気づいたときには汚損・腐食は、かなり進んでいるかもしれません。)

このため、相談者が希望されている賠償請求は、十分な立証ができないことのために、認められなかったり、あるいは、入居者の責任の範囲が一部に限定される可能性があります。

また、ご相談の記述によると、入居当初から雨漏りが少しあったということです。そうすると、雨漏りがあることは、お父様もご存じであったかどうか、入居者も雨漏りがあることを前提に入居されていたのかどうかで、局面が全く変わります。
あるいは、入居者からは、不動産会社の担当者に一度伝えた、という主張がありますから、もしかすると入居者は、通知義務を怠っていないかもしれません。

これらのことからすると、通知義務違反を理由とする雨漏りの拡大損害の修繕費用についての損害賠償請求は、結構難しい請求になる可能性があると思われます。不動産会社に「雨漏りは、入居前からあって、お父様はご存じでしたよ。」とか「入居早々のころに、入居者から雨漏りの連絡を頂いたので、お父様に伝えましたけど、修繕の手配は依頼されませんでしたよ。」とか言われてしまうかもしれません。

ネガティブなことばかり言うつもりはないのですが、もう少し事実の経過について不動産会社や入居者に確認する必要があり、いまのまま漫然と請求するのは危ないのではないかと思います。

退去費用については、一般論のみですが、雨漏り以外の問題も含め、善管注意義務違反、用法遵守義務違反、賃料延滞などに基づき信頼関係破壊があれば、債務不履行解除が認められますから負担する必要はありません。そうではなく、任意の退去を求める場合は、入居者はそれぐらいのことはおっしゃることが多い(少なくとも引越費用その他の初期費用ぐらいは負担するのでなければ任意の明け渡しを受けられない場合が多い)と思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
全くご指摘の通りでした。
不動産会社に再度確認しますと、ようやく
「一度見積もりをとったことがあり、その際は修理しなかった。」と回答されました。
しかし見積もり内容や時期について尋ねますと
「記録が残っていない可能性がある。」と、曖昧に濁されてしまいます。
その後、雨漏りの状況確認等は行っていないとのことでした。

田舎の不動産会社のため、そもそも管理について口頭の約束だったらしく
契約書すら存在しません。
どちらかというと、入居者に対してより不動産屋の怠慢さに憤りを感じます。
しかし、仕方がないのかもしれません。
他の情報源がないか、探してみます。
ニルス
こちらの内容は、2015/05/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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