定期建物賃貸借契約書にサインせずに営業続行する店子。退去を望みますが…法定更新適用される?|お悩み大家さん

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定期建物賃貸借契約書にサインせずに営業続行する店子。退去を望みますが…法定更新適用される? 
相談日時:2015/05/11
(Q&A No.2323 地域:北海道) 回答数:3件
68
Q.メイヘムさん
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NO.00006298
メイヘム
メイヘムさん
疑問
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現在、小さな商業施設の運営マネジメントをしております。

テナントが数件入っているのですが、

2年毎に定期建物賃貸借契約にて、契約しております。

しかし、こちらの運営体制が途中で定まらず、

一部のテナントが昨年度の4月から定期建物賃貸借契約書に

サインせずに営業をしておりました。

ようやく、運営方針の改訂が定まり、今年度の5月に

新たに契約書を作成しましたが、賃料なども値上がりした為、

テナントから未だ契約書へサインをしてきません。

こちらとしては、古くからいる問題の多い一部のテナントには

賃料があがったことで退去して頂ければ助かるのですが、

テナントからは、「賃料を下げろ!」

「法定更新だから、契約書が無くてもいられるんだぞ!」

などと言われます。

一方弊社の役員からは

「契約書にサインしてこないなら、そのまま退去してもらえる」

と言われますが、

法律に詳しくないので、本当に法定更新?という事になるのか

本当のところが知りたいのです。

よろしくお願い致します。

こちらの内容は、2015/05/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2015/05/11

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ベストアンサー
建物賃貸借契約は、契約期間満了の1年前から6か月前までに「更新をしない」旨を通知しなければ契約を終了できません。これをしないと「法定更新してしまいます。

家賃を下げる必要…
[ 続きを読む ]

【コメント】
ご回答頂き大変有り難う御座います。

やはり、通知が必要だったのですね。
今回はこの通知がなされておりません。

そうなると法定更新になるかと思いますが・・・

ただ、私も不動産については全くの素人でして、
けれども気づけば施設運営だけのはずが、不動産管理も任されているような状況なもので、
法定更新された場合について賃借人から契約を解除する場合などの条件が変わるとは一体どのような事でしょうか?
法定更新がされてしまうと、こちらにとってどのような不利が生じるのでしょうか?

何度もお手数おかけ致しましてすみません。
メイヘム
【コメント】
ごめんなさい。ちょっと質問の文言を勘違いしておりました。
定期建物賃貸借ですから、平成12年3月1日施行の法律が適用されます。借地借家法を再度確認しましたら、38条の4項に契約を更新を過ぎてしまった場合の事がありました。
「第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。」
なので、法定更新にはなりません。通知した日から6か月後に契約を終了することができます。

一応確認なのですが、その契約書は公正証書で作成されていますか?公正証書でないと効力がありません。

公正証書での契約ならば法定更新とはなりませんので、6カ月後に契約を解除する旨を伝え(文章・内容証明郵便が良いです)ればよいです。

賃借人は、定期建物賃貸借が出来る前の借地借家法と混同しているのだと思います。法的根拠を示して、再契約か退去かを迫ることは出来ます。しかし、相手が強く出てきているのでモメる可能性は否定できません。私(コンサルタントとして間に入っている場合)だったら、賃借人に置かれている状況が不利であることを説明して無難に解決する道を探ります。
株式会社三野 北前店
【コメント】
早速のご回答と、法定更新についてとてもわかりやすくご説明頂き、
有り難う御座います。

ただ、弊社の契約書は公正証書では無く社内で作成された契約書で御座います。

という事は、退去の6ヶ月前にあたるところで退去通知をしても何ら効力が無いという事ですよね。

なんとか揉める事なく退去に繋げていければ良いのですが。

重ねてのご質問になり恐縮ですが、どうぞ宜しくお願い致します。
メイヘム
【コメント】
やはり、社内での契約書でしたか・・・。
定期建物賃貸借契約が成立するには以下のような要件があります。

1. 一定の契約期間が定められた契約であること
2. 契約の更新がないこととする特約があること
3. 公正証書による契約であること
4. 契約の前に、賃貸人が、賃借人に対し、定期借家契約であることをを明記した書面を交付して説明すること

となっていますが、3は必ずしも必要な要件ではないという意見もありますが、実際に紛争となると争点となったりします。また4は意外にちゃんと行われていないです。とくに、2年毎などで定期建物賃借契約を更新していると、おろそかになっている事が多々あります。どうですか?

今回の場合は、とりあえず定期建物賃借契約に基づいた契約終了を伝えるなどしてみたらいかがでしょうか?

それ以上は、当社の様にコンサルタント業務を行っているところなどに入ってもらって解決を探る方が良いでしょう。一般の方だけで解決するには荷が重い事だと思います。

株式会社三野 北前店
【コメント】
ご回答頂き有り難う御座います。
定期建物賃貸借契約が成立する要件もおまとめ頂き、大変助かりました。

弊社の契約書の中でも、仰の通り、①②の内容は明記されており、④につきましては、契約書内でも『契約期間満了の6ヶ月前迄の間に、乙に対して契約期間の満了により、賃貸借が終了する旨を書面により通知をするものとする』と明記されております。

さらに、『弊社から6ヶ月前までに通知をしなければ、賃貸借契約の終了を賃借人へ主張できず、契約期間満了後においても、本物件を賃借人が引き続き賃借できる』と明記してあります。

続けて『但し、弊社が通知期間の経過後、賃借人に対し、契約期間の満了により賃貸借が終了する旨を通知した場合においては、その通知の日から6ヶ月を経過した日に賃貸借契約は終了する。』とも明記されており、この明文が今回のケースにも当たるものなのかと思っております。

しかし、、公正証書では無いので、上記の内容が明記されている契約書に両者押印していても、少々ふりという認識で正しいのでしょうか。
それと、上記の『但し、弊社が通知期間・・・』という内容がある限り多少なりともこちらにもぶがあるとも考えても良いものでしょうか。

またもや、ご質問のような形になってしまい申し訳ございません。

メイヘム
【コメント】
不動産の契約における通知とは、文章で通知して、その文章の受取証をもらっておくとか、内容証明郵便で行うとかでなければなりません。
また、前のコメントの4は、契約書に記載してあるだけではダメです。説明をして、説明を受けたと一筆もらっておかなければいけません。

上記がない場合、相手がこの契約は普通の貸借契約だと主張すると、こちらの立場は非常に弱いです。「但し・・・」の特約も意味がないです。

厳し言い方かもしれませんが、」もう手におえてない状況に思えます。プロの手を借りて解決してください。費用が掛かりますが、プロがいる仕事というのはそういうものです。素人とは違うからプロなのです。
株式会社三野 北前店
【コメント】
度々、有り難う御座います。
仰の通り、手に負えていない状況のようですね。
専門家の方にご相談するよう役員や経営陣にも相談してみます。

色々とアドバイス頂き大変有り難う御座いました。
メイヘム
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A.弁護士
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回答日時:2015/05/12

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契約期間 テナント 退去 契約書 更新 賃貸借契約 賃貸 契約 質問 営業 家主 期間 借家 法定 定期 評価 通知 権利 オーナー 賃貸借 根拠 定期借家契約 賃料 法定更新

賃貸借期間満了の1年から半年前までの間に、テナントに対する契約の終了通知が行われているとすれば、賃貸借期間の満了で定期借家契約は終了していますから、その後の占有は、原則として根拠のない占有となります。この理解は、「そのまま退去してもらえる。」という役員のかたの発言に通じます。

しかしながら、定期借家契約期間を満了後、そのままテナントによる床の使用が継続し、家主も賃料を受け取り続けているような場合は、(法定更新と呼ぶかどうかは別として)定期借家契約終了後に、黙示的に、新たな賃貸借契約(普通借家)が成立していると評価することが可能です。この場合は、「契約書がなくてもいられるんだぞ!」というテナントの発言に通じます。

定期借家期間満了後、1年以上テナントが営業継続し、しかも、商業施設のオーナーが賃料を受け取り続けているのであれば、後者の判断に陥る可能性が否定できません。本当のところが知りたい、というご質問には、どちらの場合もありうる、ということになりますが、既にテナントが権利主張を始めているあたり、危ない(そのまま退去させられない可能性がある)と思っておいたほうがいいです。

終了通知がない場合は、これから終了通知を打つことを検討することになりますが、新たな黙示の賃貸借契約が成立する可能性があることは、終了通知を打っている場合と同じです。

【コメント】
ご回答有り難う御座います。

仰の通り、今回のケースはまさに『黙示的に、新たな賃貸借契約(普通借家)が成立していると評価する』という事になり得そうです。

さらに、定期借家期間満了後、1年以上テナントが営業継続し、尚かつ弊社(オーナー)が賃料を請求し受け取り続けおります。
但し、前回の定期借家期間中には一度契約終了通知を出してもおりました。

普通借家に陥ってしまっているとすると、今度は契約終了をどのようにして持って行くかがポイントという事ですね。



メイヘム
【コメント】
普通借家になることを認めてしまうと、正当事由がない限り解約申入による契約終了が認められません。この展開は望ましくありませんから、さしあたっては、定期借家の終了通知を打っているのであればこれに基づき、打っていなければこれから打ってでも、定期借家は終了したから退去せよ、という姿勢を維持するべきかと考えます。ここから先はケースによりますが、どうしても出したいテナントであれば、契約条件を下げてでも定期借家で再契約することも考えなければならないかもしれません。

なお、定期借家契約は書面によってする必要がありますが、公正証書でなくても差し支えありません。法律上も「公正証書による等書面によって契約するときに限り」とされており、公正証書によらなければならないとはされておりません。
ポプラ法律事務所
こちらの内容は、2015/05/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2015/05/12

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更新 契約 借家 定期 入居 定期借家契約

入居当初にきちんと定期借家契約で締結していれば、更新はありませんので満期で契約終了となります。

こちらの内容は、2015/05/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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